■民國初年，成都一座帶小花園院落售價440兩銀子，而那時的成都普通人一年最多也就攢下5兩銀子

　　比如說成都吧，在民國元年，少城柵子街一座院落，瓦房十來間，還帶小花園，售價只有440兩銀子（參見《吳虞日記》上冊，四川人民出版社1984年版）。那時候1兩是37克，440兩即16280克，最近銀價大漲，每克接近10元，16280克也才16萬元?；?6萬元就能在成都市區(qū)買一座院落，擱到今天絕對是天方夜譚。

　　可是民國初年成都人的收入又有多高呢？人力車夫365天不歇班，刨去飯錢、車份兒以及抽大煙和逛低等妓院等等開支（多數(shù)車夫狂賭爛嫖，且有鴉片癮），一年最多能攢下來3兩銀子；理發(fā)師剃一個頭掙10文錢，刨掉吃飯、租房和看病的錢，一年到頭最多能攢7兩銀子；看門的保安管吃管住，月薪500文，假如一文錢不花，一年才攢下6000文，折合紋銀5兩多一點（以上收入數(shù)據(jù)均見于《成都通覽》，成都時代出版社2006年版）。這些賣力氣吃飯的升斗小民要想在成都市區(qū)買一所像模像樣的宅子，得付出幾十年甚至一百多年的血汗！您說說那時候的房價是高還是低？答案當然是高。

　　同樣道理，我們分析今天的房價是高還是低，也不能離開普通人的收入。

　　好吧，我們不談現(xiàn)在，只說民國。

　　要想弄清楚民國房價究竟是高還是低，除了看收入，還要看具體的時間。大致來說，民國前期房價低，民國后期房價高；北洋時期房價低，國民政府時期房價高；抗戰(zhàn)以前房價低，抗戰(zhàn)勝利后房價高。

　　還拿成都做例子。1912年，成都少城柵子街，剛才我們提到的那座售價440兩的院落，半年不到，“房價漸騰漲”（吳虞1912年農(nóng)歷三月初五的日記），從440兩漲到了500兩。1917年，這所宅子的業(yè)主發(fā)現(xiàn)房價又漲了不少，慶幸自己買房買得早，“以今日房錢之漲，若未買此宅，即減除月給亦恐不敷。”（吳虞1917年5月22號的日記）。也就是說，假如他當初沒有狠下心把房子買下來，仍然繼續(xù)負擔(dān)著越來越高的房租，一個月掙的錢還沒有花得多，到猴年馬月也買不上房子。聽了類似的感嘆，現(xiàn)代的房奴大概會產(chǎn)生共鳴吧？

　　也不妨以北京為例。1919年，也就是五四運動那年，同時也是魯迅在北京西城買下第一所四合院的那一年，郁達夫的哥哥郁曼陀在阜成門內(nèi)巡捕廳胡同買下一所四合院，花了大洋2200元。到了1924年，“值五六千元矣。”（吳虞1924年5月3號的日記）短短五六年，房價漲了一倍多！巡捕廳胡同現(xiàn)在改名叫“民康胡同”,那兒有一個“民康胡同小區(qū)”,很普通的商品房，一平米已經(jīng)賣到5萬元以上，跟民國比，今天的房價漲幅更大。

■早先沒劃租界的時候，天津是很冷清的，后來天津成為租界城市就迅速繁榮起來，房價跟著迅速飆升

　　但是我們也不能犯經(jīng)驗主義錯誤，僅憑以上幾個事例就斷言房價永遠會隨著時間的推移而上漲，有時候受時局、政策或者過度投機的影響，房價會漲著漲著就突然下滑。

　　例如北京的住房市場，“民國十七年前一直漲價，至民國十八年反形跌價。”（《北平市之地價、地租、房租與稅收》，中國地政學(xué)院學(xué)生魏樹東完成于1934年，臺灣成文出版社1977年影?。槭裁磿霈F(xiàn)這種情形？因為北伐勝利，國民黨把北洋軍閥打跑了，北京不再是首都，行政機關(guān)大批南遷，官員和富商卷鋪蓋走人，北京成了一座沒有購買力的死城，樓市豈不崩盤？

　　其實早在北京崩盤之前，天津樓市就已經(jīng)崩過一次盤了。早先沒劃租界的時候，天津是很冷清的，后來天津成為租界城市，有“治外法權(quán)”罩著，什么事兒都是洋人說了算，中國人犯了法，或者當了政治犯，一逃進租界，就沒人敢逮了，所以革命黨人也去天津，前清遺老也去天津，下野軍閥也去天津，天津迅速繁榮起來，房價跟著迅速飆升，房地產(chǎn)公司也跟著遍地開花。民國十五年前后，光是天津本土的房產(chǎn)公司就多達幾百家（《天津市地價之研究》，中國地政學(xué)院學(xué)生房師文完成于1934年，臺灣成文出版社1977年影?。?。天津城內(nèi)原有的空地上都蓋滿了樓房，過去的平房也很快地被拆掉重建。前清遺老和一些實業(yè)派人士眼見有利可圖，紛紛涉足房地產(chǎn)開發(fā)，一時間建筑材料供不應(yīng)求，自建房的家庭想買磚，必須提前一年預(yù)約才能買到。當時有一首竹枝詞唱道：

　　租界街基價倍騰，房金移轉(zhuǎn)即加增。更多闊佬營三窟，土木工程日日興。（《丙寅天津竹枝詞》，馮文洵結(jié)集成書于1928年，1934年出版）說的就是當時天津房地產(chǎn)市場的過度繁榮景象，那時候，即使再精明的開發(fā)商，即使再有眼光的炒房客，也想象不到房價會跌?？墒堑搅?927年，“革命軍北伐節(jié)節(jié)勝利，一般舊官僚皆以為旦夕不保”,坐擁多套豪宅的遺老、官僚和小軍閥們紛紛賣房，攜帶細軟前往上海避難，市場上的房子供過于求，賣方市場變成了買方市場，房價立馬下跌。而普通購房者眼見房價下跌，本來想買也不敢買了，人人持幣觀望，于是房價跌得更厲害。早先向房產(chǎn)公司和投機客大手筆放款的銀行收不回資金，工商業(yè)無法運轉(zhuǎn)，市面更加蕭條，天津衛(wèi)迎來了有史以來第一次大崩盤。

　　我們同樣不能犯另一個經(jīng)驗主義錯誤，以為崩盤之后房價就會一直滯漲。1929年北京“反形跌價”以后，房價滯漲的情形持續(xù)了八九年，但是到了1937年，日本鬼子占領(lǐng)北京，在華北平原燒殺搶掠，在北京四郊制造無人區(qū)，人為地把農(nóng)村居民趕進北京城，同時日本僑民也跟在鬼子的刺刀后面大批遷入北京定居，使得北京人多房少，一房難求，房價和房租突然飛漲起來，房地產(chǎn)市場比1929年以前還要火爆得多（老舍先生的名著《四世同堂》里生動記錄了這一現(xiàn)象），并且這一火爆狀態(tài)一直持續(xù)到1948年解放軍圍城。包括民國時代的其他城市，如上海、漢口、杭州、無錫，也都經(jīng)歷過大崩盤，但是不久以后又都浴火重生，比崩盤以前還要火爆。

■從火爆到崩盤，再從崩盤到火爆，是難以打破的經(jīng)濟規(guī)律，也是恒久不衰的歷史循環(huán)

　　時人看待房價，往往只分析最近幾年，包括專搞房地產(chǎn)的商人和專攻經(jīng)濟學(xué)的學(xué)者，也最多把視野擴大到最近二三十年，很多人居然武斷地認為“二三十年以前還不存在房地產(chǎn)交易”（一房地產(chǎn)專家這樣斷言）。我們?nèi)狈Υ髿v史的眼光，所以我們?nèi)菀追附?jīng)驗主義錯誤，容易把一時觀察的所得放大成永恒的真理。其實稍微把眼光放長遠一點，了解一下民國甚至更早時代的樓市變幻，就會明白房價的走勢并不是從長期來看一直上漲，它總有崩盤那一天；而崩盤也并不是那么可怕，看似一潭死水的樓市在不久以后仍然會重新繁榮起來。 (責(zé)任編輯：陳冬梅)