国产精品一二区在线观看,欧洲免费无线码在线一区

“遠(yuǎn)東第一監(jiān)獄”被認(rèn)為是“功能孤島”

　　英國(guó)人1903年修建、被稱為"死亡之城"的上海提籃橋監(jiān)獄，是中國(guó)仍在使用的歷史最悠久的監(jiān)獄。但它似乎真的將與上海市民告別了。

　　2020年，上海人口將猛增至3000萬(wàn)，而這個(gè)位于鬧市區(qū)的監(jiān)獄卻占據(jù)了寶貴的土地，成為了城市改造和發(fā)展的"絆腳石".根據(jù)官方消息，在迎來(lái)首名囚犯的110年后，上海提籃橋監(jiān)獄已經(jīng)確定將被關(guān)閉。

　　"不僅僅是提籃橋監(jiān)獄，提籃橋周邊區(qū)域也在北外灘發(fā)展的規(guī)劃中。" 同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師阮儀三曾于2005年制作《提籃橋歷史文化風(fēng)貌區(qū)保護(hù)與整治修建性詳規(guī)》，該《詳規(guī)》隸屬于上海市城市規(guī)劃管理局專門組織的"保護(hù)規(guī)劃"課題組，由上海市城市規(guī)劃管理局景觀處牽頭，并于同年經(jīng)上海市政府批復(fù)同意，而阮儀三也向時(shí)代周報(bào)記者證實(shí)將參與改造規(guī)劃會(huì)議。"我們會(huì)保留值得保留的部分，但城市改造和發(fā)展是不可避免的趨勢(shì)。"

　　"遠(yuǎn)東第一監(jiān)獄"提籃橋，已經(jīng)到了為上海北外灘區(qū)域發(fā)展讓路的時(shí)刻。

　　"功能孤島"

　　在北外灘開(kāi)發(fā)的周邊大環(huán)境下，包括提籃橋監(jiān)獄在內(nèi)的整個(gè)提籃橋歷史風(fēng)貌區(qū)，斑駁的墻壁、破敗不堪的里弄，已經(jīng)與周邊大規(guī)模的建設(shè)"格格不入".矛盾的是其地理位置-距離上海最負(fù)盛名的外灘僅兩公里左右，浦東的高樓大廈也依稀可見(jiàn)，通過(guò)新建路隧道陸家嘴的繁華近在咫尺-這里是上海市的市中心，但卻是市中心一處被人遺忘的角落。

　　與上海提籃橋監(jiān)獄的西側(cè)一墻之隔，一座三層高的居民樓，獨(dú)棟成院。在靠近監(jiān)獄一側(cè)的院墻上，有個(gè)一米多寬的鐵門，也是這棟居民樓唯一的出入口。

　　"這棟居民樓年歲可久了，是英國(guó)人在修建監(jiān)獄時(shí)，一起蓋起來(lái)的，很早以前是英國(guó)人的監(jiān)獄宿舍。"年近70歲的趙東黎老人在鐵門旁邊擺了一個(gè)報(bào)攤，他是這棟居民樓的老住戶之一。這位曾經(jīng)的國(guó)營(yíng)企業(yè)工人，退休后按月領(lǐng)退休金，再加上現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的報(bào)攤，吃穿并沒(méi)有太多顧慮，讓他滿肚子苦水的是居住條件。

　　"一家五口人，都擠在不足100平米的房子里，稍微有點(diǎn)錢的本地住戶都在其他地方買了房子搬出去了。" 趙東黎老人說(shuō)，自己所住這棟三層居民樓中，目前還住著十多戶居民，幾乎每戶人均面積都不足20平方米。樓道內(nèi)光線很暗，斑駁的墻皮用手一碰就脫落，各家各戶的廚具堆滿了狹窄的過(guò)道、走廊。"為了省地方，孩子住的床都是上下鋪，吃飯的桌子都能折疊。"

　　趙東黎老人所在的居民樓，是提籃橋監(jiān)獄周邊的居民生活條件的普遍反映。而除卻居民生活條件的"局促",提籃橋監(jiān)獄周邊沿街的商業(yè)檔次也普遍較低。根據(jù)時(shí)代周報(bào)記者的觀察，一些短期租用的小餐館、修理店、零售店、服飾店、小旅社、音像店布滿了大部分的沿街建筑，而在提籃橋監(jiān)獄背面一側(cè)，零零散散的攤販沿街?jǐn)[起了瓷器攤，大大小小的花瓶、陶盆擺了一地。

　　與之形成鮮明對(duì)比的，是不遠(yuǎn)處的東大名路上正在如火如荼建設(shè)的浦江國(guó)際金融廣場(chǎng)、綠地浦創(chuàng)商務(wù)大廈，以及基本落成尚未投入使用的白金灣廣場(chǎng)-悅榕莊超五星精品酒店、浦西第一豪宅、上海第三代寫(xiě)字樓、奢侈品中心、私人游艇碼頭、5A甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，種種字眼讓毗鄰而居的提籃橋們"相形見(jiàn)絀".

　　實(shí)際上，根據(jù)2009年獲批的《北外灘社區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，提籃橋監(jiān)獄及其周邊建筑原本也應(yīng)該擁有與浦江國(guó)際金融廣場(chǎng)、白金灣廣場(chǎng)所處地塊一樣的"繁華"命運(yùn)。根據(jù)《規(guī)劃》，"提籃橋監(jiān)獄所在地塊納入城市更新和功能置換，將置換為商業(yè)、文化和商辦綜合體".

　　而近幾年來(lái)，提籃橋作為"功能孤島"、一定意義上的"北外灘發(fā)展絆腳石"的角色，也引發(fā)了上海市人大、政協(xié)的多次提案。

　　2011年底，虹口區(qū)政協(xié)主席管維鏞，聯(lián)合許虎清、卑根源、毛佳梁等上海市政協(xié)委員，以多種形式提出了關(guān)于提籃橋監(jiān)獄功能轉(zhuǎn)換的想法。

　　而在2012年年初，管維鏞、繆曉寶、韓生、郭翔、施建華、方懷瑾等多名委員再一次聯(lián)名提交《關(guān)于上海市提籃橋監(jiān)獄現(xiàn)址使用功能調(diào)整的建議》的提案。

　　他們重申，當(dāng)前北外灘作為上海國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際金融中心核心功能"雙重承載區(qū)"建設(shè)步伐大大加快，已有近3000家航運(yùn)服務(wù)類企業(yè)入駐北外灘。同時(shí)，該地區(qū)舊區(qū)改造工作也在不斷加快。提籃橋監(jiān)獄的功能調(diào)整如不盡早啟動(dòng)，那么其作為北外灘地區(qū)的"功能孤島",將"嚴(yán)重制約北外灘地區(qū)功能的整體提升，影響地區(qū)整體形象和投資發(fā)展環(huán)境".

　　而且"監(jiān)獄設(shè)施陳舊，關(guān)押條件和功能布局已不符合國(guó)家有關(guān)部委的規(guī)定要求",建議"搬走"監(jiān)獄，對(duì)現(xiàn)址功能進(jìn)行調(diào)整。這幾名委員中，繆曉寶委員現(xiàn)任上海市司法局黨委書(shū)記、局長(zhǎng)、市監(jiān)獄管理局第一政委。

　　同年上海"兩會(huì)"期間，呂勇明、潘鑫軍、姚東寧等部分市人大代表向上海市人大遞交一份關(guān)于提籃橋監(jiān)獄搬遷的書(shū)面意見(jiàn)，建議有關(guān)部門從城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和監(jiān)獄管理事業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展角度，突破瓶頸，將"功能孤島"盡快"騰籠換鳥(niǎo)",從中心城區(qū)遷移。其中曾任百聯(lián)集團(tuán)總裁的呂勇明，時(shí)任上海市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)副主任。

　　"巨大的成本代價(jià)"

　　不過(guò)，一邊是上海市各界政要迫切開(kāi)發(fā)的心愿，提籃橋居民期待動(dòng)遷遠(yuǎn)離擁擠、破亂不堪生活的訴求，一邊卻是提籃橋區(qū)域特殊的建筑條件，導(dǎo)致其一直無(wú)人問(wèn)津、最終成為"雞肋"的現(xiàn)實(shí)。

　　"目前遺留下來(lái)的舊改地塊，多屬難啃的'骨頭',不僅人口密度、房屋密度大，而且市場(chǎng)運(yùn)作效應(yīng)差，資金平衡困難。在房?jī)r(jià)上漲的背景下，實(shí)際補(bǔ)償大大超過(guò)原房屋價(jià)值，拆遷成本難以控制。"上海市虹口區(qū)房管局的一位不愿具名的人員一語(yǔ)道破"天機(jī)".

　　該人士的這一說(shuō)法，與聯(lián)合國(guó)科教文組織亞太地區(qū)世界遺產(chǎn)培訓(xùn)和研究中心主任張艷華博士在提籃橋歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)所做調(diào)研結(jié)果基本吻合。自從上世紀(jì)90年代上海開(kāi)展大規(guī)模危棚簡(jiǎn)屋改造以來(lái)，提籃橋時(shí)至今日遲遲沒(méi)有進(jìn)入舊城改造的范圍，"巨大的成本代價(jià)"是最重要原因。

　　"上海新天地的開(kāi)發(fā)就投入了比新建建筑大得多的成本，瑞安集團(tuán)保留并修復(fù)了石庫(kù)門建筑的外皮，使用的是對(duì)建筑墻體注入了一種特殊的藥水。如果提籃橋監(jiān)獄參考新天地的模式，僅監(jiān)獄內(nèi)部建筑的開(kāi)發(fā)成本，就會(huì)相當(dāng)巨大。再加上附近人口密度、房屋密度的因素，動(dòng)遷費(fèi)用也會(huì)不菲。"上述房管局人士披露。

　　而相應(yīng)的連鎖反應(yīng)，是提籃橋歷史文化風(fēng)貌區(qū)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資回收期將長(zhǎng)于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　學(xué)者王仁濤、張艷華曾在2004年針對(duì)提籃橋歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目作出經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)對(duì)象為《提籃橋歷史文化風(fēng)貌區(qū)保護(hù)與整治修建性詳規(guī)》中劃分的31 個(gè)地塊-除16 個(gè)地塊上原為優(yōu)秀建筑、寺廟、小學(xué)、賓館等不涉及改變用途外，其余15 個(gè)地塊將進(jìn)行保護(hù)、新建，其中6 個(gè)新建地塊將進(jìn)行開(kāi)發(fā)， 9個(gè)保護(hù)地塊的建筑將改變用途進(jìn)行經(jīng)營(yíng)

　　根據(jù)當(dāng)時(shí)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，結(jié)合成本法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等多種評(píng)估方法，王、張二人的研究披露，按出租模式計(jì)算，提籃橋歷史文化風(fēng)貌區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)所測(cè)算地塊總開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用為36. 2 億元， 10 年、15 年、2 0 年經(jīng)營(yíng)期收益為24 億元、40. 1 億元、59. 6 億元，投資收益率分別為- 33%、1 0. 8%、64. 6%, 到第14 年經(jīng)營(yíng)期開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用與收益大體平衡。

　　而按租售模式計(jì)算，風(fēng)貌區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)所測(cè)算地塊總開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用為36.2億元，10年、15年、20年經(jīng)營(yíng)期收益為33.5億元、44. 4億元、57.6億元，投資收益率分別為- 7%、22.7%、59.1%, 到第12年經(jīng)營(yíng)期開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用與收益大體平衡。

　　盡管因時(shí)間因素，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均有一定程度上浮，但王仁濤、張艷華研究中所得出的一般結(jié)論卻依然有參考價(jià)值："歷史文化風(fēng)貌區(qū)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資回收期長(zhǎng)于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目。一般的房產(chǎn)項(xiàng)目正常的回收期是5-7年，而本風(fēng)貌區(qū)的回收期按出租和租售模式的計(jì)算分別是14年及12年。"

　　關(guān)鍵還看"容積率"

　　"關(guān)鍵還是要看容積率定多少。歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)許多建筑無(wú)法拆一定程度上是沒(méi)法改變的事實(shí)，但是往上加多少東西還是靈活的。"一位從事房地產(chǎn)投資的業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者分析，如今確定要開(kāi)發(fā)的提籃橋監(jiān)獄及其周邊區(qū)域，最終容積率的高低是吸引投資的關(guān)鍵。

　　什么是容積率？容積率就是總建筑面積與用地面積的比率。簡(jiǎn)單地說(shuō)，1萬(wàn)平方米土地造1萬(wàn)平方米建筑，容積率就是1,造2萬(wàn)平方米建筑，容積率就是2.對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率是決定利潤(rùn)多寡的重要因素，也是補(bǔ)償成本投入巨大的關(guān)鍵手段。

　　而針對(duì)提籃橋歷史文化風(fēng)貌區(qū)開(kāi)發(fā)的特殊性，早在2005年阮儀三教授牽頭所做規(guī)劃中，也對(duì)"容積率"問(wèn)題作出了建議。

　　"由于提籃橋保護(hù)規(guī)劃涉及項(xiàng)目的實(shí)施，區(qū)政府和投資商對(duì)項(xiàng)目的可操作性都非常關(guān)注。提籃橋風(fēng)貌區(qū)保護(hù)規(guī)劃中還附帶了一個(gè)研究地塊，其中允許建造兩幢高層建筑，作為對(duì)投資商在風(fēng)貌區(qū)內(nèi)部保護(hù)和修繕歷史建筑的容積率補(bǔ)償，另外，在建設(shè)控制范圍內(nèi)處于城市設(shè)計(jì)的考慮，允許在原先幾棟獨(dú)立的高層建筑之間加建一幢40米的高層。規(guī)劃建議在風(fēng)貌區(qū)外圍設(shè)置相應(yīng)的'容積率補(bǔ)償區(qū)',或采取其他可行的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策，激發(fā)投資商投資保護(hù)的積極性。"

　　不過(guò)，上述地產(chǎn)投資人士認(rèn)為，阮儀三教授的"容積率補(bǔ)償"建議"相對(duì)保守"."實(shí)際上，阮教授的建議更多是站在歷史建筑保護(hù)的角度，但從投資者的角度當(dāng)然更注重利益。最終有關(guān)部門對(duì)容積率的決策，就看建筑保護(hù)和商業(yè)利益的博弈了。此外，政府部門或許也會(huì)做一定程度的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。像新天地的項(xiàng)目，上海政府就主動(dòng)出資3億元。"

　　"當(dāng)然，提籃橋監(jiān)獄建筑群具有明顯歷史文化遺產(chǎn)價(jià)值，所以它的升值潛力明顯高于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目也是值得考慮的一點(diǎn)。"上述地產(chǎn)投資人士分析。

　　時(shí)代周報(bào)記者也在阮儀三教授處得到證實(shí)，與他早年所做的規(guī)劃"監(jiān)獄內(nèi)建筑全部保留"不同，"提籃橋監(jiān)獄將關(guān)閉并得到完整保護(hù)是事實(shí)。但即便是監(jiān)獄中，還在使用的許多建筑物以后將會(huì)作些必要的調(diào)整，還有一些不協(xié)調(diào)的建筑將會(huì)拆除。"

　　"各方尚未達(dá)成共識(shí)"

　　"百年提籃橋監(jiān)獄將搬遷"的消息在近日經(jīng)由外媒報(bào)道后，在國(guó)內(nèi)輿論界引起軒然大波。但當(dāng)媒體向上海市監(jiān)獄管理局求證時(shí)，獲得的卻是"目前提籃橋監(jiān)獄并未接到要搬遷的通知，監(jiān)獄各項(xiàng)工作仍在有序開(kāi)展中"中的答復(fù)。根據(jù)現(xiàn)有資料披露，今年3月5日提籃橋監(jiān)獄才啟用一棟剛修繕好的監(jiān)舍大樓，并順利完成罪犯回遷移押工作。

　　"目前的關(guān)鍵在于，上海市司法局最終還沒(méi)批復(fù)。"同濟(jì)大學(xué)阮儀三教授向時(shí)代周報(bào)記者獨(dú)家披露，上海市市規(guī)土局今年5月針對(duì)提籃橋監(jiān)獄搬遷提案作出的答復(fù)稱，關(guān)于搬遷工作，市監(jiān)獄管理局提出新建2所中型監(jiān)獄，總建筑面積16萬(wàn)平方米，并建議將監(jiān)獄選址在上海監(jiān)管場(chǎng)所相對(duì)集中的浦東周浦地區(qū)或青浦青東地區(qū)，"但各方尚未達(dá)成共識(shí)".

　　"提籃橋監(jiān)獄及其周邊地區(qū)地價(jià)升值的考慮，我相信對(duì)上海市監(jiān)獄管理局自然會(huì)作出一定程度的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。但新建監(jiān)獄建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、布局選址、監(jiān)獄規(guī)模、押犯結(jié)構(gòu)、警戒等級(jí)、安全守衛(wèi)及建設(shè)規(guī)劃等方面也是監(jiān)獄管理局方面考慮的問(wèn)題。"

　　阮儀三教授曾因牽頭執(zhí)行《提籃橋歷史文化風(fēng)貌區(qū)保護(hù)與整治修建性詳規(guī)》而進(jìn)入提籃橋監(jiān)獄內(nèi)部參觀，作為建筑學(xué)家，提籃橋監(jiān)獄內(nèi)部的建筑特性讓其"興趣盎然".

　　"提籃橋監(jiān)獄是中國(guó)最好的監(jiān)獄，從來(lái)沒(méi)有逃跑過(guò)一個(gè)犯人。因?yàn)楸O(jiān)舍的設(shè)計(jì)呈十字形，任何人在監(jiān)舍中走動(dòng)都需要經(jīng)過(guò)中間交叉的那個(gè)點(diǎn)，所以只要在中間交叉點(diǎn)安排警戒力量，沒(méi)有人可以逃脫。這是上海市監(jiān)獄管理局的驕傲啊。"阮教授說(shuō)，新建監(jiān)獄能否維持"中國(guó)最好的監(jiān)獄"的業(yè)績(jī)也是值得研究的關(guān)鍵之一。

　　不過(guò)，上海市規(guī)土局目前已經(jīng)在專報(bào)中明確了搬遷的必要性，市房管局、市文物局也表示支持監(jiān)獄按照"保護(hù)為主、合理利用"等方針調(diào)整現(xiàn)有功能。

　　而根據(jù)虹口區(qū)預(yù)想，作為提籃橋歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)內(nèi)最大的優(yōu)秀歷史建筑和文物保護(hù)單位，監(jiān)獄功能調(diào)整將與鄰近的摩西會(huì)堂、舟山路-霍山路歷史文化街區(qū)等形成呼應(yīng)；與軌道交通12號(hào)線提籃橋站點(diǎn)、海門路55號(hào)等周邊地塊聯(lián)動(dòng)，打造集高品質(zhì)商、居、辦、文、旅、交通于一體的大型綜合性區(qū)域。

　　除卻目前已經(jīng)披露的以抗戰(zhàn)文化、猶太文化、紅色文化等經(jīng)典文化元素為主題的博物館和以監(jiān)獄文化為主題的法制教育基地外，阮儀三教授也透露，利用監(jiān)舍的私密性特點(diǎn)，將監(jiān)獄局部改造成鉆石等高端產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、檢測(cè)、展示場(chǎng)所；或參照英國(guó)牛津堡監(jiān)獄改造等成功案例，局部改造成以文化交流和體驗(yàn)為主題的概念酒店，也在預(yù)設(shè)想法之內(nèi)。