房屋交付后出現(xiàn)質(zhì)量問題該如何維權(quán)

　　大西北網(wǎng)9月21日訊  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付新建商品房屋時，須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，但在現(xiàn)實生活中，常常會出現(xiàn)有些房子在驗房時沒有發(fā)現(xiàn)問題，交房后又出現(xiàn)了質(zhì)量問題等情況。如果業(yè)主遇到這樣的問題，還能維權(quán)索賠嗎，具體又該如何處理？

　　案例一

　　交房后發(fā)現(xiàn)滲水 業(yè)主維權(quán)路漫漫

　　今年8月，山東德州的張先生反映，自己在銀河城小區(qū)購買了一套頂樓房屋，但交房后發(fā)現(xiàn)房屋存在滲水、裂縫等質(zhì)量問題。張先生曾試圖聯(lián)系住建局、開發(fā)商協(xié)商解決，卻始終沒能徹底解決。張先生的房子購買有三四年了，開發(fā)商是慶云縣銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。遭遇房屋漏水的業(yè)主不止張先生一人，據(jù)他了解，目前已有十多個業(yè)主準(zhǔn)備聯(lián)合維權(quán)，解決漏水問題。對此，房產(chǎn)消費公益法律服務(wù)團(tuán)律師孫崇和分析認(rèn)為，業(yè)主們可以直接找開發(fā)商，或?qū)憘€訴狀起訴到當(dāng)?shù)胤ㄔ骸?/p>

　　案例二

　　收房后發(fā)現(xiàn)裂紋 想退房已“不可能”

　　2014年1月收房時，就發(fā)現(xiàn)客廳入口處的屋頂大面積漏水，地面也有裂紋。?？谑忻窳合壬f，他想退房，卻被告知基本不可能。為此，梁先生多次與物業(yè)交涉，物業(yè)說可以免一年物業(yè)費，但如果房子存在質(zhì)量問題，就算免十年物業(yè)費，也不敢貿(mào)然入住??！對此，小區(qū)物業(yè)部負(fù)責(zé)人稱，漏水情況屬實，已進(jìn)行了修補，如果業(yè)主還有其他要求，可形成一個書面材料，由他們向上級反映，爭取一次性解決。房子經(jīng)過相關(guān)部門驗收，質(zhì)量沒有問題，業(yè)主不放心的話，可以請第三方鑒定機構(gòu)進(jìn)行鑒定。

　　主持人：本報記者 李升

　　嘉 賓：甘肅光明律師事務(wù)所律師 孫智俊

　　甘肅光明律師事務(wù)所律師 李曉萍

　　主持人：新購買的房屋交付后出現(xiàn)質(zhì)量問題該如何維權(quán)？

　　孫智俊：歸納起來，房屋質(zhì)量問題分為三種：第一，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。從技術(shù)角度看，主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。第二，嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問題。這是指由于房屋質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形，如不能正常供水供電等。第三，其他質(zhì)量問題。如房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等。

　　對上述三種質(zhì)量問題，法律規(guī)定了不同的處理方式，分別賦予購房人和開發(fā)商不同的權(quán)利和義務(wù)。

　　交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可自行或委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

　　李曉萍：不同質(zhì)量問題的正確處理方式概括如下：（一）因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人可請求解除合同和賠償損失。由于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題直接關(guān)系到使用的安全性，而且修復(fù)不可能或成本甚巨，買受人一般可解除合同并要求賠償損失。（二）對房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響正常居住使用的情形，法律容許買受人可解除合同并要求賠償損失。當(dāng)然如果買受人認(rèn)為要求賣房人進(jìn)行修復(fù)，并承擔(dān)由于修復(fù)造成的交付遲延責(zé)任或賠償其他損失，更為合算時，也可選擇要求修復(fù)。（三）對于其他質(zhì)量問題，由于未對居住使用造成嚴(yán)重影響，只能要求賣房人進(jìn)行修復(fù)并賠償損失，不能要求退房。當(dāng)然對于不需要修復(fù)的質(zhì)量缺陷，購房人可要求開發(fā)商賠償因存在質(zhì)量缺陷而造成的房屋價值的貶值損失。

　　主持人：房屋過了保修期出現(xiàn)質(zhì)量問題該怎么辦呢？

　　孫智?。涸谶^了保修期的情況下，則是根據(jù)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來判斷。若發(fā)生在單個業(yè)主家中，屬于業(yè)主的專有部分，業(yè)主可自行聘請維修人員或要求物管方提供特約服務(wù)來維修。如發(fā)生在房屋的共有部分，則可要求物管方對其進(jìn)行維修，費用由相應(yīng)業(yè)主按各自擁有的權(quán)屬份額共同承擔(dān)，涉及大修、中修、更新、改造的，還需使用已建立的房屋專項維修資金。如涉及到主體結(jié)構(gòu)一類，危及業(yè)主人身安全的問題，則屬于終身保修范疇，經(jīng)過工程質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗，并做出定論后，可要求退房，如因此而造成人員和財產(chǎn)損失，可要求相應(yīng)賠償，包括裝修費用等損失，都可一并由開發(fā)商支付。

　　李曉萍：此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付新建商品房屋時，必須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。這兩書可以作為商品房購銷合同的補充約定，其中具體的保修期限也可由雙方協(xié)商約定，購房者可根據(jù)情況，向開發(fā)商要求加長某些部位的保修時間。

　　主持人：住宅質(zhì)量保證書的約定內(nèi)容是什么，收房時需要注意哪些？

　　孫智俊：住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)按住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任，商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年；地下室及管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年等。

　　房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可向住宅質(zhì)量保證書中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬不合格的，購買人有權(quán)退房。

　　李曉萍：需要注意的是，收房時“兩書一表”很重要。兩書是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，一表是指建筑工程竣工驗收備案表或商品房竣工驗收證。這三份材料是樓盤通過驗收的標(biāo)志，只有具備上述文件，才說明房屋已具備交付條件。除此之外，還有各種相關(guān)驗收表格，如住戶驗房交接表和驗收意見表（如樓宇驗收記錄表）等。

　　主持人：購房者在收房時需要注意哪些細(xì)節(jié)問題以便維護(hù)自己的權(quán)益？

　　孫智?。合闰灧亢罄U費再簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但大多數(shù)開發(fā)商采取先繳錢填表、簽文件，再驗房的方法，使購房者處于被動狀態(tài)。為防止這種不利于購房者的局面出現(xiàn)，如當(dāng)初購房合同未有約定時在收房文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗房”等字樣，驗房時如出現(xiàn)什么情況，也可向開發(fā)商討說法，增加自我保護(hù)力度。同時，驗房的過程是最重要的，收房時哪些地方會是容易出現(xiàn)問題的部位，業(yè)主們可得看仔細(xì)：房屋室內(nèi)空間尺寸；地面、墻面和頂棚面層質(zhì)量；門窗、護(hù)欄安裝質(zhì)量；室內(nèi)防水工程質(zhì)量；給排水及采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量；室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等。

　　在簽訂合同之前應(yīng)充分研究開發(fā)商提供的合同內(nèi)容，注意房產(chǎn)變更的免責(zé)條款，并要求開發(fā)商作出說明；在合同中一定要注意房屋的質(zhì)保期，應(yīng)將先驗房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗房不收房；還需注意避免交房后，開發(fā)商無故變更房產(chǎn)相關(guān)情況或不進(jìn)行維修等違約問題。

　　李曉萍：正是由于屢見不鮮的商品房交房問題及質(zhì)量問題，住建部和國家工商總局2015年新版《商品房買賣合同》從保護(hù)買受人的角度增加“第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)”，在這一章中明確：辦理交付手續(xù)前，買受人有權(quán)對該商品房進(jìn)行查驗，出賣人不得以繳納相關(guān)稅費或簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件。這實際上是保護(hù)商品房買受人的一個很好的條款。建議買受人在買商品房時盡量使用2015年版《商品房買賣合同》。該版示范合同中“第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任”中“第十六條 商品房質(zhì)量 第十七條 保修責(zé)任”。對于（1）屋面、墻面、地面滲漏或開裂等；（2）管道堵塞；（3）門窗翹裂、五金件損壞；（4）燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用。買受人查驗的該商品房存在上述除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問題的，由出賣人按有關(guān)工程和產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)自查驗次日起一定時間內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費用，修復(fù)后再行交付。這一條款也很好地保護(hù)了商品房買受人的合法權(quán)益。