制圖/武亞新

　　出租房出事故，房東未盡義務(wù)需擔(dān)責(zé)

　　大西北網(wǎng)5月18日訊 出租房?jī)?nèi)發(fā)生責(zé)任事故、刑事犯罪，除了案件當(dāng)事人需承擔(dān)必要的責(zé)任外，作為出租人的房東是否要承擔(dān)責(zé)任？同時(shí)，又該如何合法規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)。本期說法，就此話題邀請(qǐng)律師予以詳解。

　　案例1

　　不按規(guī)定登記備案  蘭州警方處罰房東

　　2015年2月12日，蘭州火車站派出所民警在對(duì)紅山根一村一處出租房進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)房主郭某將房屋租給涉嫌盜竊的2人，對(duì)承租房屋人員也沒有進(jìn)行如實(shí)登記。隨后郭某被處以罰款500元的行政處罰。

　　據(jù)介紹，自2013年至今，蘭州警方已對(duì)不按規(guī)定到派出所登記備案，履行治安防范義務(wù)的450戶出租房主進(jìn)行了處罰。公安部門表示，將進(jìn)一步加大宣傳和治安處罰力度，促進(jìn)房主和承租人自主到公安派出所申報(bào)登記的意識(shí)。

　　案例2

　　房客中毒身亡  房東擔(dān)責(zé)七成

　　2014年4月14日，戴某在其租住的烏魯木齊平頂山東一路某小區(qū)內(nèi)死亡，公安機(jī)關(guān)出具的死亡證明書上寫明是“一氧化碳中毒而亡”。戴某的父母趕到烏市，在兒子的租住房?jī)?nèi)發(fā)現(xiàn)燃?xì)鉄崴鳑]有排煙管道，便將房東訴至法院，索賠近50萬元。

　　烏魯木齊沙依巴克區(qū)法院審理認(rèn)為，戴某作為一名具備完全民事行為能力的成年人、房屋的實(shí)際控制人，且在涉案房屋內(nèi)居住數(shù)月，更應(yīng)該對(duì)房屋的安全隱患盡到觀察及維修義務(wù)，但他沒有預(yù)見到危害，自身也存在過錯(cuò)。綜合客觀事實(shí)作出判決：房東王某擔(dān)責(zé)70%，賠付戴某的父母各項(xiàng)費(fèi)用30萬余元。

　　案例3

　　房客生火爐中毒身亡  房東備案出租不擔(dān)責(zé)

　　2012年1月寒假期間，武漢一大學(xué)在讀女生文某到北京看望男友莫某，莫某決定在外租房。在與房東王某簽訂了租房協(xié)議后，莫某讓女友文某住進(jìn)了他租來的平房。為了做飯和取暖，兩人購(gòu)置了爐具。房東王某發(fā)現(xiàn)后，勸說兩人不要在房間里生爐子，但兩人沒有聽勸。2月4日，獨(dú)自在房?jī)?nèi)休息的文某，因一氧化碳中毒死亡。文某的父母聞?dòng)嵹s到北京，將莫某和房東王某告上法院，索賠75萬余元。

　　開庭中，房東表示，他的房屋是出租給莫某的，租賃協(xié)議也是和莫某簽訂的。房屋出租的事，他已在公安機(jī)關(guān)備案。最后，法院認(rèn)定莫某應(yīng)承擔(dān)70%的責(zé)任，文某承擔(dān)30%的責(zé)任，而房東王某已盡到對(duì)出租房屋的管理責(zé)任，對(duì)文某的死不承擔(dān)責(zé)任。

　　主持人：本報(bào)記者 董子彪

　　嘉賓：甘肅唯真律師事務(wù)所律師 張成閣

　　甘肅北斗律師事務(wù)所律師 左文盼

　　主持人：房東與房客在租賃前需注意哪些事項(xiàng)？

　　張成閣：作為房屋所有權(quán)人，在將房屋出租前，須對(duì)出租屋內(nèi)的安全消防設(shè)施、家電等進(jìn)行檢查，及時(shí)消除漏水、漏氣、短路等隱患。如果出租房屋要改變使用功能和結(jié)構(gòu)的，應(yīng)符合消防安全要求，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患及時(shí)消除或通知承租人消除。作為出租人，應(yīng)當(dāng)明確告知承租人出租屋及附屬設(shè)施的年份、可能存在的缺陷和隱患，有義務(wù)進(jìn)行完善和維修，盡物權(quán)人職責(zé)，如果出租人沒有盡到安全修繕的義務(wù)，如因輸電線路老化而引起火災(zāi)，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失的，就由出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，除非租賃合同中有特別約定或承租人自身存在過錯(cuò)。

　　左文盼：如果是承租人不合理使用導(dǎo)致租賃物損失，損失將由承租人賠償。出租人對(duì)房屋設(shè)施負(fù)有維修責(zé)任，應(yīng)保證房屋設(shè)施正常、安全地使用，不應(yīng)存有安全隱患，出租人盡到安全保障義務(wù)后，由于承租人原因造成火災(zāi)等事故，如案例三中的房東可免責(zé)。同時(shí)，切記要在公安機(jī)關(guān)備案。

　　此外，房客在租賃房屋時(shí)也該注意：檢查房屋內(nèi)的相關(guān)設(shè)施，是否存在安全隱患。存在隱患需及時(shí)提出讓房東予以解決。另外，房客應(yīng)按合同約定的方法使用租賃物，妥善保管租賃物。不得轉(zhuǎn)租或違反合同約定使用房屋。

　　主持人：房東與房客在簽訂合同時(shí)需要注意哪些？

　　張成閣：簽合同要認(rèn)識(shí)到對(duì)房屋租賃合同效力的認(rèn)定。房東與房客訂立租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，合同視為成立。

　　《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定，作為房客應(yīng)查實(shí)房屋權(quán)，以下房屋不得出租：未取得產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的；不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的。

　　左文盼：《合同法》第222條規(guī)定，承租人應(yīng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。第223條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物的，出租人可要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。

　　主持人：房客在承租來的房屋內(nèi)從事違法犯罪活動(dòng)，房東是否需要承擔(dān)責(zé)任？

　　左文盼：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)出租房屋管理工作有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定，對(duì)房東違反出租房屋管理規(guī)定的行為，要嚴(yán)肅查處。將房屋出租給無合法證件人員的，由公安部門依照《租賃房屋治安管理規(guī)定》的規(guī)定予以處罰。明知有犯罪行為的人而為其提供出租房屋，助其逃避或?yàn)槠渥骷僮C的出租人，由公安部門依法追究刑事責(zé)任，違規(guī)違法出租房屋可能構(gòu)成犯罪共犯。

　　最高人民法院《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“二人以上共同故意或共同過失致人損害，或雖無共同故意、共同過失，但其侵害行為直接結(jié)合發(fā)生同一損害后果的，構(gòu)成共同侵權(quán)，應(yīng)依照民法通則第130條規(guī)定承擔(dān)連帶責(zé)任。二人以上沒有共同故意或共同過失，但其分別實(shí)施的數(shù)個(gè)行為間接結(jié)合發(fā)生同一損害后果的，應(yīng)根據(jù)過失大小或原因按比例各自承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。”這是法院判決此類案件的依據(jù)所在。

　　張成閣：有不少房東進(jìn)行房屋租賃時(shí)，只管收取租金，對(duì)承租人身份證件、個(gè)人基本信息、租房后房屋使用等情況不管不問，不檢查、不登記，也不去派出所辦理登記備案?！吨伟补芾硖幜P法》第57條規(guī)定： 房屋出租人將房屋出租給無身份證件的人居住的，或不按規(guī)定登記承租人姓名、身份證件種類和號(hào)碼的，處200元以上500元以下罰款。房屋出租人明知承租人利用出租房屋進(jìn)行犯罪活動(dòng)，不向公安機(jī)關(guān)報(bào)告的，處200元以上500元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處5日以下拘留，可并處500元以下罰款。

　　因此，任何單位和個(gè)人都有權(quán)利和義務(wù)向出租屋管理部門、公安機(jī)關(guān)等部門提供責(zé)任追究對(duì)象未履行規(guī)定職責(zé)的線索，發(fā)現(xiàn)利用出租屋進(jìn)行違法活動(dòng)的，應(yīng)立即舉報(bào)。

　　主持人：近年來，“群租、合租”現(xiàn)象較普遍，法律上又如何認(rèn)定此類問題？

　　左文盼：現(xiàn)實(shí)中，群租、合租帶來了不少社會(huì)問題。例如給社區(qū)治安、物業(yè)管理帶來困難；對(duì)居民日常生活帶來不少負(fù)面影響，如噪聲、鄰里關(guān)系等；對(duì)居民小區(qū)公共設(shè)施帶來新的壓力。

　　2011年2月1日，住建部發(fā)布的《商品房屋租賃管理辦法》正式實(shí)施，該辦法明確規(guī)定，出租房應(yīng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。同樣《蘭州市城市房屋租賃管理辦法》第14條規(guī)定：用于居住的租賃房屋應(yīng)具備基本的生活設(shè)施，符合安全要求，其中人均承租建筑面積不得低于12平方米。有關(guān)法規(guī)也規(guī)定，違規(guī)者由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改的，可處以五千元以上三萬元以下罰款。這說明法律上明令禁止群租行為。

　　張成閣：我個(gè)人建議對(duì)《蘭州市城市房屋租賃管理辦法》進(jìn)行修改，增加規(guī)范群租行為的相關(guān)條款:包括對(duì)房屋群租作出界定、明確群租出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù)、設(shè)置必要的出租條件和禁止條件；將“居住房屋分割搭建若干小間，按小間或按床位出租或轉(zhuǎn)租”的行為定性為違規(guī)經(jīng)營(yíng)社會(huì)旅館，須限期予以改正。消防、環(huán)保、工商、稅務(wù)、公安等部門要聯(lián)合起來將群租房納入監(jiān)管和服務(wù)范圍；采取各種形式，推動(dòng)群租房群體的管理。