北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、通州區(qū)政府8月14日晚間下發(fā)《關于加強通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，在此前北京市房地產(chǎn)限購政策基礎之上對通州的商品房提出了更嚴格的限購措施，并于8月15日開始執(zhí)行。中國證券報記者從房地產(chǎn)經(jīng)紀機構了解到，這一政策已經(jīng)開始對通州房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。

    多位業(yè)內人士對中國證券報記者表示，通州限購升級有望平抑房價，但由于此次限購不包括商住項目，商住項目或將加快上漲。此外，購房需求有可能轉向通州周邊區(qū)域，刺激周邊區(qū)域房價上漲。

    通州房地產(chǎn)限購升級

    此次限購升級涉及通州新建商品住房和二手住房。文件要求，以下家庭暫停向其出售通州區(qū)商品住房：已擁有1套住房、無法提供在通州區(qū)落戶滿3年及近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險和個人所得稅證明的北京市戶籍居民家庭；無法提供近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭。

    偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在全國限購都在放松或取消的大背景下，通州區(qū)域限購進一步收緊，旨在遏制近期借“通州行政副中心”一事炒高房價。在北京市政府遷址通州尚未取得實質性進展的情況下，部分開發(fā)商和機構卻借機炒高房價，嚴重干擾了民生。

    中國指數(shù)研究院分析認為，此次政策調整進一步明確了通州未來的人口梳理導向，即將戶籍和工作作為引導人口流向的主要依據(jù)，未來更有利于合理優(yōu)化地方人口結構，梳理分流非相關人口，從長期看將有利于緩解北京東部一直面臨的人口和交通壓力。

    需求外溢效應顯現(xiàn)

    據(jù)中國證券報記者了解，這一政策8月15日開始執(zhí)行，但一些購房者在新政實施之前已加快了購房速度，在我愛我家通州區(qū)域門店，大量趕搭政策末班車的購房人排隊審核資質。新建商品住宅市場同樣火爆，部分樓盤選擇連夜開盤。8月15日，通州二手房市場明顯降溫，部分急于出手的業(yè)主開始主動降價，降價幅度從10萬元到20萬元不等。

    中國指數(shù)研究院認為，此次調整短期內將有效抑制通州房價過快上漲的行情。但通州供應端相對緊張，限購下未來房價仍面臨上漲壓力。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，限購收緊對通州市場將出現(xiàn)多方面的影響，價格漲幅被抑制，但依然會上漲。目前通州核心區(qū)的商品房住宅處于凈去化狀態(tài)。通州可售商品房住宅庫存為最近6年的低點；土地市場方面，經(jīng)過多年消化，最近3年通州供應的住宅土地只有8宗，大部分還是自住房，供應集中在臺湖等新區(qū)。

    通州限購升級落地后，受限購政策影響無法在通州購房的需求已經(jīng)開始外溢。來自我愛我家門店的信息顯示，通州周邊區(qū)域樓市的關注度明顯上升，客戶咨詢量、看房量明顯上升。北京的順義和亦莊，環(huán)北京區(qū)域的燕郊、大廠和香河等區(qū)域的部分樓盤醞釀漲價。

    多位業(yè)內人士表示，此次通州限購升級，有可能會刺激通州商住項目市場升溫。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅對中國證券報記者表示，通州交通、教育、商業(yè)零售等配套設施建設方面正在逐漸完善，而通州限購升級不涉及商住項目，對商住項目將形成利好，未來商住項目市場有望升溫。