春節(jié)過后，房地產(chǎn)市場成交量較1月明顯回升，由于傳銀行將放松房貸政策，下調(diào)首套房貸利率，有購房需求的市民擔(dān)心房市出現(xiàn)快速反彈情況，開始入市。個別銀行將首套房貸利率調(diào)低至8.5折的消息更讓首次置業(yè)者為之一振。在目前房價(jià)處于高位、首付和月供壓力依然嚴(yán)峻的情況下，剛性需求者和改善型需求者是否應(yīng)該入市？入市資金該如何籌措呢？業(yè)內(nèi)人士表示，未來房價(jià)走勢不明朗，首次置業(yè)者，如果遇到心水的筍盤，可及時(shí)入市；改善型置業(yè)者，則不必急于出手。

　　最近一個多月，由于傳出放松房貸政策的消息，欲置業(yè)者擔(dān)心樓價(jià)將快速反彈，入市積極性有所回升。根據(jù)合富置業(yè)提供的數(shù)據(jù)，2月份廣州二手市場看樓量較上月增加約五成，新收客源明顯增加。二手住宅成交量也自低位回升，大致恢復(fù)至去年四季度的平均水平，但仍處較低位。

　　合富置業(yè)市場部高級主任梁燕明表示，入市積極性較高的是有剛性需求的首次置業(yè)者，其需求集中在中低價(jià)位樓盤，而改善性買家的觀望情緒依然濃厚。經(jīng)過一年多時(shí)間的限購，現(xiàn)在放盤的都是賣房意愿較強(qiáng)的業(yè)主，掛盤試探市場惜售的情況很少見。

　　從價(jià)格來看，中心城區(qū)價(jià)格依然比較平穩(wěn)，但是業(yè)主讓價(jià)空間有所加大，一些急售的總價(jià)較高的大面積房子，讓價(jià)幅度可高達(dá)15%左右，此前天河一套大面積單元，半年前開始放盤，掛盤價(jià)高達(dá)290萬元，最近以260萬元成交了。但是一些總價(jià)較低的樓盤，例如越秀、荔灣一帶總價(jià)在100萬元以下的低價(jià)樓梯樓和學(xué)位房，讓價(jià)幅度一般在5%～8%，即使急售，一般讓價(jià)幅度也不會超過10%。

　　梁燕明表示，目前是否該出手置業(yè)呢，首先要看購房者的資金承受能力，由于銀行對于樓齡較長的二手樓，首付要求會偏高，因此建議客戶將首付資金準(zhǔn)備充足些，防止因一些意外支出影響了買房計(jì)劃。此外，目前市場上不時(shí)會出現(xiàn)一些急售的筍盤，價(jià)格會比市場價(jià)低上10%～15%左右，有剛性需求的投資者，可以到市場上多看看，遇到這種筍盤，如果自己滿意，可果斷出手。

　　不過業(yè)內(nèi)人士表示，對于改善型購房者，可以再等等，畢竟目前的利好是針對首次置業(yè)者的，改善型置業(yè)者并未有利好政策出臺，改善型置業(yè)者的目標(biāo)市場和首次置業(yè)者目標(biāo)市場并不一致。

　　首次置業(yè)者

　　案例：王先生工作5年，未婚，月收入在1萬元左右，每月個人和單位公積金加起來有3000多元，父母在東山有一套房，王先生自己手頭攢了75萬元左右的現(xiàn)金。王先生在東山租了一套房，月租3000元。由于年屆三十，到了談婚論嫁的年齡，王先生一直想在父母家附近買一套房子用來結(jié)婚，照顧父母也方便。王先生表示，自己的條件是買房不能影響生活。王先生該如何融資買房呢？

　　方案一

　　拉長貸款期限從小房入手不影響生活

　　由于王先生年齡較輕，最長可以申請30年期的按揭貸款。只要月供控制在6000元左右，王先生的生活不會受影響。按照等額還款方式貸款30年、月供6000元、利率按照基準(zhǔn)利率7.05%的水平，則王先生的貸款總額可以高達(dá)90萬元。去掉交易手續(xù)費(fèi)后，王先生完全有能力購買150萬元左右的房子。目前，在天河和東山一帶，二手房價(jià)在2.5萬元左右，王先生可購買60～75平方米的兩房。

　　方案二

　　將父母房子抵押融資一步到位購買小三房

　　不過，王先生也擔(dān)心自己結(jié)婚生小孩后，又得再次面臨換房的壓力，因此想一次到位購買80～90平方米的小三房。該如何融資實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)呢？

　　按揭公司人士表示，王先生可以申請140萬元的銀行貸款購買價(jià)值200萬元的房產(chǎn)，如果王先生愿意到房價(jià)稍低的區(qū)域買房，則完全可以通過貸款購買90～100平方米的小三房，不過月供壓力將提高至9361元。

　　此外，王先生如果能夠?qū)⒏改傅姆慨a(chǎn)抵押給銀行融資，則可以提高首付資金量。記者咨詢多家銀行和按揭公司后得知，目前，抵押貸款最高可以達(dá)到房屋市值的七成，可以以裝修貸款的名義申請，期限最長可以達(dá)15年，利率在基準(zhǔn)利率上浮10%～30%。王先生父母的房子市值在100萬元左右，如果抵押貸款30萬元，則首付可以有90萬元，抵押在15年期、利率上浮10%的情況下，等額本金還款月供增加2825元。

　　加上向銀行額外申請的首套房貸，王先生可以將視野擴(kuò)大到市值在200萬元以上、面積在100平方米左右的房子。

　　改善型置業(yè)者

　　案例：劉先生35歲，已婚，夫妻雙方月收入在2.5萬元左右，手頭有60萬元的現(xiàn)金和一套90平方米的兩房單位，價(jià)值140萬元，持證已經(jīng)過5年，貸款已經(jīng)結(jié)清。由于準(zhǔn)備生小孩，劉先生很想換一套三房的大房，將父母接過來一起住。最近，劉先生看中了一套135平方米的三房單位，持證已經(jīng)滿了5年，售價(jià)在270萬元，此前業(yè)主購入價(jià)為200萬元。劉先生表示，為了不因換房使得自己的生活水平下降，月供壓力需控制在8000元以內(nèi)。

　　方案一

　　抵押第一套融資買第二套不現(xiàn)實(shí)

　　滿堂紅研究人員表示，在房價(jià)之外，劉先生還需交稅費(fèi)8.3萬元左右，加上中介傭金，買房手續(xù)費(fèi)要16.5萬元左右?？偝杀拘枰?90萬元左右。除了手頭的60萬元現(xiàn)金，資金缺口高達(dá)230萬元左右。

　　如果劉先生想在不出售第一套房的情況下購買第二套房，則只能向銀行申請相當(dāng)于第二套房產(chǎn)市值四成的房貸108萬元，首付尚缺資金122萬元。這部分資金劉先生可以通過將第一套房抵押辦理裝修貸款。通過抵押貸款，劉先生可以融得98萬元的首付資金，余下的20多萬元劉先生需另外籌措。

　　月供方面，劉先生第一筆房貸按照25年等額本息還款方式還的話，月供就已達(dá)到8161元。第二套抵押貸款按照等額本息方式還款15年的話，月供也需9227元，兩項(xiàng)相加月供壓力高達(dá)17388元，還款壓力不僅超出了劉先生的還款接受能力，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銀行規(guī)定的月供不超過月收入一半的上限，劉先生的兩筆貸款難以獲批。

　　方案二

　　賣舊買新可輕松換房

　　比較可行的方式是，劉先生先將第一套房賣了，臨時(shí)租房過渡，然后以賣房款付首付購買大三房。劉先生用第一套房出售所得140萬元資金付首付，則買第二套房的資金缺口可以縮小為90萬元，不到房價(jià)的四成，完全可以通過房屋按揭貸款來解決。

　　但是，記者咨詢了多家銀行和按揭公司，大多數(shù)銀行表示，即使劉先生將舊房賣出后再買入唯一一套住房，都得算是第二套房貸，需要首付六成、利率上浮10%；只有個別銀行表示，如果劉先生能夠出具第一套房產(chǎn)賣出結(jié)清的證據(jù)，然后購買唯一一套住房，可以比照首套房貸來執(zhí)行，首付三成，利率按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

　　在按照第二套房貸政策執(zhí)行的情況下，則劉先生90萬元的貸款，按照等額本息還款方式借款20年，利率上浮10%，則劉先生的月供僅7391.31元，生活不受影響。

　　如果劉先生能夠爭取到按照首套房貸來執(zhí)行，則90萬元的貸款，按照等額本息還款方式借款20年，執(zhí)行基準(zhǔn)利率7.05%的話，月供只需7005元。