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    “當前樓市拐點正在形成，對于開發(fā)商而言，這個冬天不僅會很冷，可能還會很長”

    《國際先驅(qū)導(dǎo)報》記者魏宗凱發(fā)自上海 “冬天來了，春天還會遠嗎？”對開發(fā)商來說，樓市的冬天來了，可是對購房者來說就是春天嗎？降價之后，買還是不買，依然是個問題。而在這個冬天里，焦慮的不只是買賣雙方。

買房者：買不買都心慌

　　沒有連夜排隊，沒有找“黃牛”買號頭，李志剛（化名）上周輕松簽約了上海“萬科尚景苑”一套住房，他買的價格和此前該樓盤實際成交價相比，降幅接近三成。但李志剛絲毫沒有“撿了皮夾子”的喜悅，而是“心里發(fā)慌”：“不買擔心漲價，買了擔心繼續(xù)降價，沒有只漲不跌的行情了，說不好現(xiàn)在是不是買房的最佳時機。”
　　11月18日晚，位于上海青浦的“萬科尚景苑”開盤，340套小高層兩天內(nèi)簽約77套，實際成交價降幅在兩成左右。同期降價的還有位于上海浦東的“萬科清林徑”樓盤，降幅約30％。
　　據(jù)不完全統(tǒng)計，大型房企中已有中海、保利、萬科、富力、龍湖地產(chǎn)、綠地、湯臣、星河灣等多家開發(fā)商進行大規(guī)模的降價銷售，且比其他中小開發(fā)商項目更為優(yōu)惠。
　　從宏觀層面來看，18日國家統(tǒng)計局公布的10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，環(huán)比下降的城市已經(jīng)高達34個，與此同時，70個大中城市的價格平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負增長。
　　對此彭博新聞社的報道稱，中國房價的拐點已到，不僅大城市和新房價格下跌，二線城市和二手房價格也在下跌。
　　路透社中文網(wǎng)題為《中國房價拐點初現(xiàn)，開發(fā)商過冬》的文章說，當前樓市拐點正在形成。對于開發(fā)商而言，這個冬天不僅會很冷，可能還會很長。
　　降價讓那些趕在房價高峰時購房的人極度不滿，近兩個月來，包括北京京貿(mào)國際城、南京天正濱江花園、安徽蕪湖鏡湖世紀城、寧波合生國際城、上海龍湖酈城等多處樓盤的售樓處發(fā)生“維權(quán)”業(yè)主和開發(fā)企業(yè)的嚴重糾紛和沖突，基本都是因為開發(fā)商樓盤減價促銷，讓前期業(yè)主不滿。
　　但這些并不能讓外界接受他們的過激行為，有網(wǎng)友甚至揶揄說：房子漲價，他們會不會給開發(fā)商分紅？
    房地產(chǎn)開發(fā)公司的態(tài)度也很明確——在合同約定的范圍內(nèi)解決溝通問題，如果協(xié)商不成，可以通過法律途徑解決。
　　走法律途徑退房？大成律師事務(wù)所高級合伙人商建剛律師認為希望甚微，“購房者必須考慮契約風險，愿賭服輸。”據(jù)介紹，2005年、2008年房價下跌時，也曾出現(xiàn)多起因房價下跌的業(yè)主訴訟案例，但極少獲得法院支持。

賣房者：雖不缺錢心也慌

　　最近備受輿論關(guān)注的無疑是身陷資金鏈緊張傳言的浙江綠城集團，其“高進高出、快進快出”的發(fā)展路徑引起業(yè)界反思。專家分析，這一輪以“限購”、“限貸”等政策為核心的“最嚴調(diào)控”中，全面收緊了房企需求端和融資端，是讓高度依賴高杠桿和炒房客的綠城受困的主要原因。
　　盡管如此，綠城仍無意對旗下產(chǎn)品降價銷售。綠城集團董事長宋衛(wèi)平近日公開表示，降價是個不負責任的態(tài)度，寧肯賣項目也不會輕易降價。如果再不行，“就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)了”。
　　但也有人不這么認為。易居（中國）控股有限公司董事局主席兼總裁周忻則認為，一旦預(yù)期房價要跌，第一時間“鋼需”（剛性需求）都會變成“煤需”（沒有需求），所以開發(fā)商降房價要有三個原則：一步降到位、敲鑼打鼓地降、早降比晚降好。
　　從目前這些已經(jīng)降價企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)和業(yè)績看，他們都不是最缺錢的。業(yè)內(nèi)人士認為，知名房企率先大幅降價，并不是當前資金緊張所致，而是應(yīng)對更長時間后可能存在的資金需求，必須提前進行儲備，更重要的是，受新推盤增加和成交放緩的影響，商品住房的可售存量隨之上升，部分城市新房可售庫存已經(jīng)處于2010年以來的高位。
　　上市公司的前三季度報則顯示，在A股上市的139家房企中，超過八成房企負債同比增加。三季度末存貨同期增長四成。申銀萬國跟蹤的10個典型城市商品房庫存數(shù)據(jù)顯示，庫存平均去化月份今年以來逐步攀升，已從年初的5.9個月升至目前的11.5個月，處于歷史相對高位，預(yù)計到明年下半年庫存水平可能到達最高點。
　　與此同時，截至10月末，全國未開工和未竣工的房地產(chǎn)用地可建房屋達百億平方米，是去年銷售面積的9.5倍，巨大的潛在供應(yīng)量將進一步影響未來兩三年的樓市走勢。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭判斷，房地產(chǎn)企業(yè)的“冬天”已經(jīng)到來，高庫存大軍壓境之下，房地產(chǎn)企業(yè)短期必然會采取“開源節(jié)流”的方式“過冬”，即一方面尋求通過降價、出售股權(quán)、變賣項目等方式創(chuàng)造收入，一方面通過少拿地、減少施工量等來減少支出。長期來看，這些房企可能會轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，或者多元化，降低開發(fā)業(yè)務(wù)的比重。
　　路透社援引萬科總裁郁亮的話稱，“此次房地產(chǎn)調(diào)控是2008年調(diào)控的延續(xù)，但不同的是，2008年的全球金融危機促使國內(nèi)放松了對當時地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，而這一次地產(chǎn)行業(yè)不會再有這樣的好運了，且現(xiàn)在還很難判斷這個冬天有多長。”
　　《華爾街日報》說，第四季度房地產(chǎn)大部分項目將降價15％～25％。“大型開發(fā)商已經(jīng)率先降價，而且降價幅度很大。二、三線城市的降價幅度更大。”

調(diào)控政策不應(yīng)松動

　　對于樓市的冬天，一些地方政府也是百味雜陳。土地出讓金銳減、相關(guān)稅費縮水帶來的財政壓力和經(jīng)濟減速，已然讓地方政府感受到陣陣寒意，而保障房建設(shè)所需要的資金投入更是“雪上加霜”。
　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“十一五”時期，地方財政總收入中，土地出讓成交總價款占比從2006年的38.9％，增長到2010年的65.9％，這表明地方政府對土地收入的依賴越來越大。
　　“把房價過高的原因歸結(jié)于開發(fā)商黑心，確實打錯了對象。”經(jīng)常語出驚人的地產(chǎn)大佬任志強稱，自2002年實行土地出讓的招拍掛制度之后，“價高者得”成為防止腐敗的唯一路徑，但推高了土地的出讓價格，并刺激了地方政府對土地財政的依賴。
　　楊紅旭認為，部分地區(qū)土地出讓金和房地產(chǎn)稅收，占地方收入的四成到七成。隨著土地市場和房產(chǎn)市場同時陷入低迷，地方政府的土地出讓金收入可能萎縮，這對地方財政將構(gòu)成一定壓力。
　　進入11月份，各地土地市場流拍、中止出讓的消息不絕于耳。廣州一月之內(nèi)三度因市場過于冷淡而不得不中止20余幅地塊的出讓，唯一一塊按時出讓的地塊也因為無人應(yīng)價而流拍。沈陽、合肥、昆明等地，原計劃拍賣的23宗土地，只有5宗出讓成功，10宗土地是因競拍人數(shù)達不到要求而宣告流拍。
　　中國房地產(chǎn)信息集團提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月20日，其監(jiān)測的全國67個城市有公告可查的土地交易總成交金額比去年減少將近三成。
　　與此同時，保障房的資金缺口也讓地方政府為難。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)，截至10月底全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工已超過1000萬套，雖然實現(xiàn)了年初的目標任務(wù)，但至少需要建設(shè)資金1.3萬億元人民幣。住建部近日也已經(jīng)著手對地方保障性住房實際開工情況進行調(diào)查，“不能挖個坑就算開工了”。
　　中歐陸家嘴國際金融研究院副院長劉勝軍對此表示擔心——在2008年金融危機后，中央出臺了4萬億元刺激計劃，引發(fā)地方融資平臺的失控性膨脹，出現(xiàn)了超過10萬億元的平臺貸款，一些地方甚至出現(xiàn)了還本付息困難的情形。“在地方政府已經(jīng)債臺高筑的情況下，保障房資金從何而來？”
　　事實上，地方政府與中央的博弈已經(jīng)顯現(xiàn)。7月12日，國務(wù)院要求房價漲幅過快的三四線城市也應(yīng)限購，但截至目前，全國僅有47個城市限購，與此前業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計可達到70個左右相差甚遠。
　　彭博新聞社的報道也稱，有不少人擔心房價下跌是否會引起中國經(jīng)濟硬著陸，甚至影響全球經(jīng)濟復(fù)蘇，從而導(dǎo)致中國政府改變政策。
    經(jīng)濟學(xué)家馬光遠認為，目前地方融資平臺的債務(wù)高筑，一些重點項目建設(shè)又陷入缺錢的困境的時候，民眾極為擔心房地產(chǎn)調(diào)控又會暗度陳倉，使得房價再次暴漲。要防止出現(xiàn)這種悲劇的關(guān)鍵，應(yīng)該從房地產(chǎn)一系列制度的改革和完善著手，在土地制度、稅收制度和防止房地產(chǎn)暴利的制度建設(shè)方面，形成完善的制度體系，避免再次進入調(diào)控下跌，不調(diào)控又反彈的惡性循環(huán)的周期。

誰為房產(chǎn)泡沫破裂埋單

    在這個樓市冬天里，中國各地興起了一股“退房維權(quán)”熱，市值縮水的業(yè)主們打出橫幅討伐開發(fā)商，他們靜坐、游行甚至砸了售樓中心，兩個月來不下十處樓盤遭遇退房糾紛。業(yè)主們風風火火“維權(quán)”運動在網(wǎng)絡(luò)上并沒有獲得足夠的同情，反而引起一片嘲諷。有學(xué)者認為，樓市維權(quán)違反現(xiàn)代契約精神，有媒體呼吁回歸理性。
　　其實，日本美國香港的民眾早于中國內(nèi)地經(jīng)歷了樓市泡沫破裂的過程，同樣面對房價下降，他們當初怎么辦？

【作者】《國際先驅(qū)導(dǎo)報》記者 蘇曉 陽建 郭一娜 發(fā)自香港、華盛頓、東京

香港：節(jié)衣縮食“給銀行打工”

　　《國際先驅(qū)導(dǎo)報》文章 近期，香港樓市出現(xiàn)調(diào)整，樓價自5月份高位逐步回落，負資產(chǎn)問題再次引起市民關(guān)注。（注：負資產(chǎn)是指房子總價下跌到比貸款額還低，比如150萬買房，貸款100萬，當房價跌到90萬，就出現(xiàn)了負資產(chǎn)。）
　　香港金融管理局日前公布的數(shù)字顯示，今年第三季度“負資產(chǎn)”按揭宗數(shù)按季度大幅上升33．4倍至1653宗，并回升至近9個季度新高。
　　提起“負資產(chǎn)”，許多香港人都有著痛苦的回憶。1997年由于樓市過度炒賣和過度借貸，在亞洲金融危機的沖擊下，外資大舉撤出香港，導(dǎo)致香港樓市崩盤，僅一年之內(nèi)，樓價跌幅逾半，并在隨后在長達5年的跌勢中，樓價累積跌幅與1997年高峰期相比高達約70％。
　　香港知名地產(chǎn)代理公司中原地產(chǎn)研究部聯(lián)席董事黃良昇向記者描繪了當時的情形，“炒賣實在瘋狂，按揭息率10厘都炒，當時供樓與家庭收入比率高達120％，就算不吃飯不買衣服都要供樓，你說是不是太瘋狂，有的樓盤十度轉(zhuǎn)手。”
　　由于市場上積累了太多的風險，在外資大舉撤資下，市場資金抽緊，香港樓市泡沬隨即爆破。樓價呈自由落體式下滑，根據(jù)量度香港二手樓價走勢的中原地產(chǎn)指數(shù)顯示，在1997年10月至1998年10月的一年間，香港二手房價下跌了52％。
　　香港金管局資料顯示，2003年6月是負資產(chǎn)問題最嚴重的時期，當時香港共有約105697宗負資產(chǎn)按揭，占所有按揭的22％，涉及金額1650億港元（1港元約合0.81元人民幣）。
　　在蕓蕓“負資產(chǎn)”中，香港知名的精神科醫(yī)生曾繁光曾多次被媒體報道。當時月入10萬港元的曾繁光，甚至窮到?jīng)]錢買菜，只能讓年幼的孩子穿掩不住肚臍的衣服。從1998年開始，他先后在各大報章寫專欄，開源償還銀行按揭。
　　“許多負資產(chǎn)家庭為了還債，唯有節(jié)衣縮食，所有的錢差不多都用來還給銀行，社會氣氛低沉，消費停滯不前，經(jīng)濟低迷。”黃良昇說，當時還有人跳樓自殺。
　　在長達6年多的樓市低迷期，特區(qū)政府為了穩(wěn)定樓市，曾經(jīng)推出一些措施，包括停售公屋和居屋，停止主動賣地，以及撤銷租住權(quán)管制，以令私人租賃市場恢復(fù)自由運作。黃良昇卻認為，真正令樓市由谷底回升的是內(nèi)地經(jīng)濟對香港的拉動作用，正是中央政府在2003年非典時期對香港實施《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》和“個人游”政策，刺活香港經(jīng)濟，令香港經(jīng)濟于2004年走出自1998年11月份開始的長達68個月通縮期。
　　雖說因為負資產(chǎn)而令生活陷入困境，但據(jù)黃良昇介紹，當時香港業(yè)主因負資產(chǎn)而斷供按揭的個案極少，比率不足2％。“申請破產(chǎn)的也不多。一來是仍有收入、有儲蓄，還有就是中國人的美德，千方百計都要把錢還上，當然香港的法律也不容許賴賬”。

美國：大多數(shù)人被迫低價售房

　　《國際先驅(qū)導(dǎo)報》文章 在美國，樓市的蕭條每個人都能真切地感受到。社區(qū)、街道旁，到處掛滿賣房子的牌子，很多社區(qū)的房子都空了，綠油油的草坪也沒人打理了。即使是房市堅挺的華盛頓地區(qū)，依然還可以看到大量的租售房廣告牌。
　　2006年，美國房價達到巔峰時，各地大興土木、新建的房子四處開花，即便如此，市場仍是一房難求，想買房子的人都要排隊，房貸公司非常忙碌。從2007年的次貸危機到2008年的金融危機，美國房市終于崩盤，房價暴跌，今日也沒有復(fù)蘇。
　　美國房地產(chǎn)泡沫破滅催生了大量的無房族，杰克曾在2005年買了一棟公寓，由于房價縮水，現(xiàn)在杰克房子的貸款總額已經(jīng)超過了當前市價，因還不起貸款，最近他的房子被銀行強行收走。美國一知名網(wǎng)站商業(yè)統(tǒng)計：有1600萬戶美國家庭的貸款額超過房屋市價本身，2008年至今，超過百萬房子被銀行收走。
　　面對房價暴跌、房屋被收走，有些美國民眾上街游行，不過他們不是去找房地產(chǎn)商，畢竟這是“市場行為”，他們要求政府采取措施刺激經(jīng)濟增長，保住工作崗位，從而支付房貸。
　　美國最大房貸銀行富國銀行客戶經(jīng)理陳馨說，看到房屋價值縮水，美國人心理也會不平衡，但銀行的大多數(shù)客戶是選擇接受房價下跌的現(xiàn)實，會趁早把房子賣掉，以免虧損更多的錢。那些游行的民眾也會要求銀行下調(diào)利率，以減少房貸支出。
　　居住在弗吉尼亞州阿靈頓縣的約翰·尼爾森向記者介紹了所在社區(qū)的情況，尼爾森說：“一般當房屋價值跌至購買額或貸款額以下，美國人有三種應(yīng)對方法：一部分全款買房者或部分有能力支付貸款者會堅持下去，等待房價回升；一部分人則是低價出售房子自己承擔損失，“那些沒有能力支付貸款的房主只能選擇違約，房子被銀行收回去”。
　　尼爾森說：“選擇違約會嚴重損害個人信用記錄，今后數(shù)年乃至十年內(nèi)都不能申請貸款買房買車。”
　　為救助房地產(chǎn)市場，奧巴馬政府在金融危機期間就出臺了住房可負擔再融資項目。如果房屋價值縮水，政府支持企業(yè)房利美和房地美旗下的房屋抵押貸款在符合一定條件的情況下，可以減免或取消部分再融資費用，并降低貸款利率，這樣每個月的月供就少了，不至于走向違約。除了政府控制的企業(yè)，政府還會與私有銀行機構(gòu)達成協(xié)議，下調(diào)房貸再融資的利率和費用。
　　由于次級貸款使“兩房”遭受了巨大損失，兩房于2008年被政府接管。目前，美國政府對他們提供的救助總額已達到約1700億美元（1美元約合6.35元人民幣）。本月初，兩房分別再向美財政部申請60億美元和78億美元救助資金。預(yù)計到2014年，美政府對“兩房”的救助總額將達到2200億美元。10月24日，奧巴馬政府宣布了一系列改革措施，旨在讓更多借款人重組住房抵押貸款，享受當前較低利率，緩解房貸負擔。
　　美國民眾面對房價下跌更多是采取比較理性的行動，會遵循市場經(jīng)濟的原則。而政府以及銀行等有關(guān)方面也會出臺相應(yīng)的措施，來穩(wěn)定市場情緒，盡量減少購房者的損失。

日本：房價跌80%，找央行也找開發(fā)商

　　《國際先驅(qū)導(dǎo)報》文章 野村先生（化名）在日本一家證券公司工作，現(xiàn)在是一名中層管理人員。他告訴記者，對中國現(xiàn)在發(fā)生的一切，他感到很熟悉，似曾相識。
　　1985年后的日本，正是樓市癲狂的時期，樓市泡沫在1990年達到頂峰，房價漲了七八倍。隨之而來的是泡沫破裂，樓市崩盤，這個過程不過六七年的時間。
　　日本的房地產(chǎn)泡沫破裂，讓很多人苦不堪言，直到今天，仍有很多日本人還在背著當年欠下的沉重債務(wù)，還買房產(chǎn)的銀行貸款。
　　野村是在1991年在東京町田車站附近買的公寓房。當時日本泡沫經(jīng)濟正破滅，房價從高位下降。這棟距離車站走路僅8分鐘的10層高的公寓，面積80平米，最早售價8000萬日元（100日元約合8.25元人民幣），他在和銷售商討價還價后，以6000萬日元買下來。
　　20多年過去了，現(xiàn)在按二手房銷售的話，只能賣到3000萬日元，不到當初的三分之一。
　　按照日本的規(guī)定，房貸最高可以貸35年，貸款額最高上限為年收入的4倍。當時野村和妻子的年收入加起來是1000萬日元，總共可以貸款4000萬日元，所以只支付了2000萬日元的首付。
　　貸款還了這么多年，現(xiàn)在每個月大概還款不到20萬日元，發(fā)獎金的月份還40萬日元，還剩不到1000萬日元的貸款，但是野村并不急著還。因為現(xiàn)在的貸款利息很低，大概只有1.8％左右。而在泡沫經(jīng)濟最鼎盛時期，貸款利息曾高達8％。他貸款時選擇的是變動利息。在房地產(chǎn)泡沫破裂后，日本經(jīng)濟狀況惡化，市場資金需求下降，企業(yè)不景氣，企業(yè)都不去貸款了，利息就下降了?，F(xiàn)在，日本央行還在主導(dǎo)實施零利息的政策。
　　回顧日本泡沫經(jīng)濟前后的房價可以看出，房價1990年的頂峰到1994年的谷底，差價大概為80％，而野村是在房價下降大概40％時買的，當時以為不會再跌了，沒想到那只是泡沫破裂的中途階段。以他來看，現(xiàn)在中國的房產(chǎn)泡沫估計還只是在下降了20％左右的階段，如果看看日本這面鏡子，就會推測出中國房價還有多少下降的空間。
　　在房價下跌的時候，日本也出現(xiàn)過有業(yè)主去找開發(fā)商退錢的現(xiàn)象，當時如果差價比較小的話，比如在1000萬日元的話，開放商就退給了業(yè)主。但是并沒有法律規(guī)定開放商有業(yè)務(wù)將房價差價的損失賠償給業(yè)主。不過，野村告訴記者，由于日本人“自我責任”意識又都比較強，覺得買房都是自己的責任，所以業(yè)主找開發(fā)商鬧事的事情基本沒有沒聽說。