蘭州市下發(fā)相關(guān)意見加快推進(jìn)四位一體物業(yè)管理機(jī)制

　　年底前,小區(qū)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)全覆蓋

　　大西北網(wǎng)5月18日訊      ●長期以來，物業(yè)公司把自身定義為一個(gè)“管理者”的角色，而不是物業(yè)服務(wù)提供者的角色，導(dǎo)致在個(gè)別小區(qū)物業(yè)的特色往往是飛揚(yáng)跋扈；而權(quán)利意識逐漸覺醒的廣大業(yè)主又以拖欠物業(yè)費(fèi)等極端方式，試圖幫助物業(yè)企業(yè)意識到業(yè)主的價(jià)值。物業(yè)企業(yè)角色的錯(cuò)位和業(yè)主失當(dāng)?shù)木S權(quán)手段，毫無疑問會把整個(gè)小區(qū)拖入一個(gè)惡性循環(huán)中。

　　●業(yè)主和物業(yè)之間這種“主仆顛倒”的關(guān)系，最根本的原因是本應(yīng)該強(qiáng)勢的業(yè)主大會和業(yè)委會沒有起到作用，即業(yè)主不能有效地組織起來，缺乏溝通、交流和共同行動的能力。

　　●5月17日，蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于加快推進(jìn)物業(yè)小區(qū)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)成立工作的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》），提出加快建立健全社區(qū)監(jiān)管、業(yè)主參與、企業(yè)升級、協(xié)會推動的四位一體物業(yè)管理機(jī)制，以期提高業(yè)主自我治理水平，達(dá)成促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)的目標(biāo)，可謂恰逢其時(shí)。

　　修正物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的關(guān)系

　　2007年，根據(jù)《物權(quán)法》的要求，修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。由“管理”轉(zhuǎn)變成“服務(wù)”，但是遺憾的是定位的巨大變化，并未能帶來物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間關(guān)系的根本改善。

　　一個(gè)新近的例子是，2016年3月19日，蘭州安寧區(qū)陽光怡園業(yè)主委員會成立半年后，因不滿原有物業(yè)公司的服務(wù)，合同期滿后，小區(qū)千余戶業(yè)主通過業(yè)主委員會決定不再續(xù)約，重新聘請物業(yè)公司。然而，新選聘的物業(yè)企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，卻遭到原物業(yè)公司抵抗。雙方互不相讓，劍拔弩張，新舊物業(yè)交接工作陷入僵局，最終訴諸法律，等待司法的最終裁決。

　　城關(guān)區(qū)飛天家園A小區(qū)內(nèi)商鋪林立，供水、供電管網(wǎng)老化，已經(jīng)嚴(yán)重影響到業(yè)主生活，但是由于小區(qū)建成時(shí)間久遠(yuǎn)，公共維修基金缺失，許多問題一直沒法解決，以至于物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間勢同“水火”。該小區(qū)現(xiàn)任業(yè)委會主任向仁榮告訴記者，2005年小區(qū)召開業(yè)主大會成立業(yè)委會后，整個(gè)小區(qū)物業(yè)管理日漸改善。

　　蘭州市開始對老舊樓院進(jìn)行整治后，飛天家園A區(qū)被蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局列為維修基金歸集試點(diǎn)小區(qū)。向仁榮告訴記者，經(jīng)過小區(qū)業(yè)主大會表決，大家同意每個(gè)月繳納物業(yè)費(fèi)的時(shí)候，按照合適的比例分?jǐn)偣簿S修基金。截至記者采訪，該小區(qū)公共維修基金歸集率已達(dá)95%以上，以前業(yè)主委員會向物業(yè)公司借錢搞公共維修的日子一去不返。

　　天慶花園物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理告訴記者，如果說以前物業(yè)企業(yè)對業(yè)主們成立業(yè)委會監(jiān)督企業(yè)是懷有某種敵意的話，那么現(xiàn)在物業(yè)企業(yè)是舉雙手歡迎小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會成立業(yè)委會，因?yàn)橛辛藰I(yè)委會的溝通，開展物業(yè)工作也方便多了。

　　物業(yè)小區(qū)業(yè)主如何自治

　　目前小區(qū)物業(yè)體系普遍比較復(fù)雜，有兩個(gè)概念先要說清楚，一個(gè)叫作業(yè)主大會，一個(gè)叫作業(yè)主委員會。根據(jù)2016年4月1日甘肅省十二屆人大常委會審議批準(zhǔn)的《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能有一個(gè)業(yè)主大會，業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會通過選舉產(chǎn)生。

　　《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主大會有權(quán)決定的13項(xiàng)事宜，包括：制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；改變共有部分的用途；利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及經(jīng)營收益的分配與使用；利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置車位及管理收費(fèi)事項(xiàng)等。

　　召開小區(qū)業(yè)主大會成立業(yè)主委員會，說多做少，成立不易，是不少小區(qū)業(yè)主面臨的困難。蘭州市房管局有關(guān)部門人員告訴記者，一直以來，因?yàn)闃I(yè)主參與意識低、意見難統(tǒng)一等原因，全市成立業(yè)主委員會的物業(yè)小區(qū)不到5%。

　　5月17日，蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于加快推進(jìn)物業(yè)小區(qū)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)成立工作的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》），為這個(gè)困擾已久的難題給出了解決之道?！兑庖姟芬?，各縣區(qū)物管部門要采取以下方式推進(jìn)業(yè)主自治管理工作：對符合召開業(yè)主大會條件的小區(qū)，由街道、社區(qū)指導(dǎo)先成立業(yè)主大會籌備組；籌備組成立后，條件成熟的小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會；條件暫不成熟的小區(qū)，可以成立臨時(shí)物業(yè)管理委員會，代行有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主委員會的職責(zé)。

　　按照市房管局《關(guān)于加快推進(jìn)業(yè)主自治管理工作的通知》要求，今年6月份之前各區(qū)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)成立比例要達(dá)到50%以上，年底之前實(shí)現(xiàn)100%全覆蓋。

　　尚未召開業(yè)主大會成立業(yè)委會的小區(qū)快來劃重點(diǎn)：

　　1.業(yè)主大會籌備組成立需要哪些條件？

　　物業(yè)小區(qū)內(nèi)交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積50%以上，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，滿足召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會的條件。對符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)小區(qū)，各縣區(qū)、街道物管部門要加強(qiáng)指導(dǎo)，積極組織成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位（或原產(chǎn)權(quán)單位）代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為5人左右的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任。

　　籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)組織業(yè)主推薦，業(yè)主代表資格除年齡不做限制外應(yīng)當(dāng)符合業(yè)主委員會委員的任職資格，優(yōu)先將社區(qū)樓院長、老黨員、社區(qū)綜治員等納入籌備組?；I備組在成立后將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15天。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道物管部門協(xié)調(diào)解決。

　　2.召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會有哪些條件？

　　新建物業(yè)小區(qū)達(dá)到召開業(yè)主大會條件后，開發(fā)建設(shè)單位要按照物業(yè)所在地的縣區(qū)、街道物管部門的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料： （1）物業(yè)管理區(qū)域劃分的資料；（2）房屋及建筑面積清冊；（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件； （4）房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表及附屬設(shè)施設(shè)備交付使用證明；（5）物業(yè)服務(wù)用房配置的資料； （6）業(yè)主名冊。

　　開發(fā)建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，20%以上已交付專有部分的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。

　　3.有下列情形之一的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)成立臨時(shí)物業(yè)管理委員會：

　?。ㄒ唬┦状螛I(yè)主大會召開前的前期物業(yè)管理期間或者達(dá)不到《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定的條件無法成立業(yè)主大會的；（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)兩次后仍不能成立的；（三）業(yè)主委員會不履行職責(zé)達(dá)一年以上，無法正常開展工作，嚴(yán)重影響小區(qū)物業(yè)管理和諧穩(wěn)定，需要調(diào)整或重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)兩次后，仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

　　4.臨時(shí)物業(yè)管理委員會的任職條件有哪些？

　　臨時(shí)物業(yè)管理委員會總?cè)藬?shù)應(yīng)當(dāng)為7到11人的單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于臨時(shí)物業(yè)管理委員會人數(shù)的50%。業(yè)主代表的資格與業(yè)主委員會的任職資格相同，業(yè)主代表經(jīng)業(yè)主推薦或者自薦，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審定。臨時(shí)物業(yè)管理委員會的主任由業(yè)主代表擔(dān)任。

　　5.經(jīng)費(fèi)如何保障？

　　新建小區(qū)籌備首次業(yè)主大會所需經(jīng)費(fèi)，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，原則上按每平方米0.5元左右的標(biāo)準(zhǔn)確定，具體標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)物價(jià)部門審定通過后，正式執(zhí)行；老舊小區(qū)或開發(fā)建設(shè)單位已滅失的小區(qū)，經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)開支、工作津貼由全體業(yè)主承擔(dān)，具體開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。有公共收益的，可以從公共收益中列支。