大西北網(wǎng)訊      為加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，維護(hù)預(yù)售商品房當(dāng)事人的合法權(quán)益，《蘭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定》近日印發(fā)。據(jù)悉，該辦法自2016年4月1日起施行，有效期二年。今后，凡新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管，遵循政府監(jiān)管、多方參與、專款專戶、專戶專存、?？顚Ｓ玫脑瓌t，此舉旨在切實(shí)有效保護(hù)購房者權(quán)益。

　　監(jiān)管賬戶不得開通自助轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)

　　依據(jù)《蘭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定》，商品房預(yù)售資金，是指預(yù)售人將其開發(fā)的商品房在竣工驗(yàn)收前銷售，由預(yù)購人按合同約定預(yù)先支付的定金、首付款及后續(xù)付款（包括預(yù)售商品房按揭貸款）等預(yù)購房款。

　　凡在蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)、安寧區(qū)、紅古區(qū)范圍內(nèi)新開工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房預(yù)售資金收存、撥付的監(jiān)管，適用本規(guī)定。蘭州新區(qū)、榆中縣、永登縣、皋蘭縣參照本規(guī)定執(zhí)行。市房地產(chǎn)行政主管部門是商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主管部門（以下簡稱監(jiān)管部門），負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作。

　　預(yù)售人，指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。預(yù)購人，指購買預(yù)售商品房的單位和個(gè)人。監(jiān)管銀行，是指與預(yù)售人、監(jiān)管部門簽訂商品房預(yù)售資金專用賬戶監(jiān)管協(xié)議，設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)本規(guī)定，密切配合，共同做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

　　依據(jù)規(guī)定，預(yù)售人申請《商品房預(yù)（銷）售許可證》時(shí)，監(jiān)管部門、預(yù)售人及監(jiān)管銀行三方應(yīng)當(dāng)簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶監(jiān)管協(xié)議書》，應(yīng)當(dāng)在監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。一個(gè)監(jiān)管專用賬戶對應(yīng)一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目，預(yù)售人涉及幾個(gè)預(yù)售項(xiàng)目，必須開設(shè)相對應(yīng)的專用賬戶。該賬戶實(shí)行?？顚簟？顚４?、?？顚Ｓ?。

　　監(jiān)管賬戶戶名由房地產(chǎn)開企業(yè)名稱、項(xiàng)目名稱和樓盤幢號組成。企業(yè)名稱應(yīng)與基本賬戶名稱一致，項(xiàng)目名稱應(yīng)與建設(shè)工程規(guī)劃許可證書中名稱一致。監(jiān)管賬戶不得開通任何形式的自助轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)。

　　已經(jīng)設(shè)立監(jiān)管專用賬戶的預(yù)售項(xiàng)目尚未發(fā)生銷售行為的，可以申請變更專用賬戶，變更期間該賬戶范圍內(nèi)的商品房不得銷售；已經(jīng)發(fā)生銷售行為的，監(jiān)管專用賬戶不得變更。

　　商品房預(yù)售資金應(yīng)存入監(jiān)管專用賬戶

　　商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)直接存入相應(yīng)的監(jiān)管專用賬戶。預(yù)售人和預(yù)購人簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確繳款的方式及繳款的具體時(shí)間和金額。

　　預(yù)購人支付預(yù)售款項(xiàng)，持預(yù)售人開具的《商品房預(yù)售資金繳納通知書》，到監(jiān)管銀行將預(yù)售款存入監(jiān)管專用賬戶內(nèi)；憑繳款通知書回執(zhí)及銀行進(jìn)賬單（繳款回單）向預(yù)售人換領(lǐng)繳款票據(jù)。

　　預(yù)購人申請購房貸款的，發(fā)放貸款的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照借款合同約定的時(shí)間和金額將貸款直接劃轉(zhuǎn)至預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。預(yù)購人申請辦理《商品買賣合同》網(wǎng)上備案手續(xù)時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)實(shí)際繳款信息，作為備案的依據(jù)。

　　監(jiān)管專用賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售資金分重點(diǎn)監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。重點(diǎn)監(jiān)管資金是指本監(jiān)管項(xiàng)目達(dá)到竣工交付條件所需的工程建設(shè)費(fèi)用，用于購買必需的建筑材料、設(shè)備及支付建設(shè)施工進(jìn)度款；一般監(jiān)管資金是指超出重點(diǎn)監(jiān)管資金以外的資金。

　　重點(diǎn)監(jiān)管資金由監(jiān)管項(xiàng)目的工程建設(shè)費(fèi)用總額（含建筑安裝工程、基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施費(fèi)用），加20%不可預(yù)見費(fèi)組成。工程建設(shè)費(fèi)用總額由監(jiān)管部門依據(jù)市建設(shè)工程造價(jià)管理部門確認(rèn)的商品房建設(shè)工程單位綜合造價(jià)乘以監(jiān)管項(xiàng)目的商品房預(yù)測繪建筑總面積核定。監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)售人撥付商品房預(yù)售資金申請之日起3個(gè)工作日內(nèi)做出答復(fù)。

　　經(jīng)審查符合條件的，出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶資金撥付通知書》有下列情形之一的，不予核準(zhǔn)：超出監(jiān)管部門核準(zhǔn)數(shù)額的；收款單位與申請用途不符的；前一筆用款未按照核準(zhǔn)用途使用且未糾正的。

　　非正常停工暫停撥付一般監(jiān)管資金

　　重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付。重點(diǎn)監(jiān)管資金實(shí)行建設(shè)施工合同和工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)相結(jié)合方式撥付。預(yù)售人需要使用重點(diǎn)監(jiān)管資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)按建設(shè)工程施工合同約定的付款節(jié)點(diǎn)和工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)制定用款計(jì)劃。重點(diǎn)資金撥付時(shí)，監(jiān)管銀行依據(jù)監(jiān)管部門出具的《資金撥付通知書》，將核準(zhǔn)使用資金撥付給與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽約的合同當(dāng)事人或相關(guān)單位。

　　施工合同撥付。監(jiān)管賬戶累計(jì)入賬資金金額不超過重點(diǎn)監(jiān)管資金的40%時(shí)，依據(jù)建設(shè)部門備案的施工合同全額撥付。施工節(jié)點(diǎn)撥付。監(jiān)管賬戶累計(jì)入賬資金金額超過重點(diǎn)監(jiān)管資金的40%時(shí)，依據(jù)工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)實(shí)際進(jìn)展情況，實(shí)行節(jié)點(diǎn)撥付。

　　監(jiān)管賬戶累計(jì)入賬資金金額超過重點(diǎn)監(jiān)管資金的70%時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從重點(diǎn)監(jiān)管資金中申請資金用于支付監(jiān)管項(xiàng)目營業(yè)稅、土地增值稅等稅款，但不得超過該項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的5%。

　　一般監(jiān)管資金撥付。預(yù)售人使用一般監(jiān)管資金時(shí)，需提交《商品房預(yù)售資金一般監(jiān)管資金撥付申請表》，監(jiān)管部門審核通過的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持《資金撥付通知書》到監(jiān)管銀行辦理撥付手續(xù)。監(jiān)管項(xiàng)目發(fā)生非正常停工等不良狀況時(shí)，暫停撥付一般監(jiān)管資金。監(jiān)管部門應(yīng)定期對商品房預(yù)售資金的使用情況進(jìn)行檢查。監(jiān)管銀行應(yīng)適時(shí)將商品房預(yù)售資金專用賬戶的收支情況提供給監(jiān)管部門；對于有關(guān)部門對商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶進(jìn)行凍結(jié)和扣劃的，應(yīng)及時(shí)書面告知監(jiān)管部門。

　　騙取工程建設(shè)資金處違法所得3倍以下

　　預(yù)售雙方達(dá)成退房協(xié)議并已辦理相關(guān)退房手續(xù)的，按照商品房買賣合同撤案程序辦理。經(jīng)審核準(zhǔn)予撤案的，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)通知監(jiān)管銀行解除對該部分房款的監(jiān)管。

　　商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至工程竣工驗(yàn)收后止。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房初始登記后，可申請取消該項(xiàng)目預(yù)售款監(jiān)管，并憑監(jiān)管部門出具的《商品房預(yù)售款專用賬戶取消監(jiān)管通知書》到監(jiān)管銀行辦理取消監(jiān)管手續(xù)。

　　預(yù)售人未取得《商品房預(yù)售許可證》，擅自預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

　　預(yù)售人提供虛假申報(bào)材料騙取工程建設(shè)資金、不按規(guī)定用途使用商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)的款項(xiàng)以及直接收取商品房預(yù)售資金的，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，暫停商品房預(yù)售和預(yù)售資金撥付；情節(jié)嚴(yán)重的，由監(jiān)管部門按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，可處違法所得3倍以下，但不超過3萬元的罰款；同時(shí)將違法違規(guī)行為予以公示，并作為不良行為記入信用檔案。

　　監(jiān)管銀行擅自撥付預(yù)售人監(jiān)管專用賬戶內(nèi)款項(xiàng)的，監(jiān)管部門可暫停該銀行新開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶業(yè)務(wù)。給預(yù)購人造成損失的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)确韶?zé)任。