地基下沉住房變危房103名業(yè)主狀告房地產(chǎn)公司要求重建
法院最終判令房產(chǎn)公司拆除涉案樓，重建新家，支付業(yè)主過(guò)渡費(fèi)
大西北網(wǎng)8月4日訊 蘭州市城關(guān)區(qū)九州開(kāi)發(fā)區(qū)五號(hào)區(qū)31號(hào)樓7個(gè)單元的103名業(yè)主，自購(gòu)買房屋后入住沒(méi)幾年便出現(xiàn)地基下沉現(xiàn)象，蘭州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司雖對(duì)樓體進(jìn)行了維修，可這絲毫沒(méi)有阻止樓體的繼續(xù)下沉。2013年涉案房屋再次出現(xiàn)裂縫并下沉，自此之后，這7個(gè)單元被鑒定為危房，政府要求業(yè)主必須搬離。眼看有家不能回，103名業(yè)主聯(lián)合將某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司告上法庭。昨日，記者得到該案一審判決——房地產(chǎn)公司拆除涉案樓、重建新家、支付業(yè)主過(guò)渡費(fèi)。
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地基下陷住房成危房開(kāi)發(fā)商埋怨業(yè)主“不繳維修金”
蘭州市城關(guān)區(qū)九州開(kāi)發(fā)區(qū)五號(hào)區(qū)31號(hào)住宅樓由蘭州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)公司）于2000年4月開(kāi)發(fā)建設(shè)，2001年竣工交付使用。該樓整體呈“一”字形布局，南北朝向，共有7個(gè)單元，1—4單元為6層砌體結(jié)構(gòu)，與5-7單元伸縮縫隔開(kāi)，5—7單元為底部?jī)蓪涌蚣芙Y(jié)構(gòu)，上部4層為砌體結(jié)構(gòu)，總建筑面積約7362平方米，房屋分別出售給103名住戶。
據(jù)住戶反映，早在2005年至2006年居住使用期間，該樓房樓體就因地基下沉墻體裂縫進(jìn)行過(guò)地基基礎(chǔ)加固及上部結(jié)構(gòu)加固。誰(shuí)知沒(méi)過(guò)幾年，2013年2月，該樓體又開(kāi)始下沉并出現(xiàn)裂縫，經(jīng)鑒定已形成危房，103戶住戶找房地產(chǎn)公司協(xié)商，但房地產(chǎn)公司一直對(duì)樓體下沉一事予以推諉，不予維修處理。于是，103戶住戶將其告上法庭，請(qǐng)求判令：1.被告對(duì)蘭州市城關(guān)區(qū)九州開(kāi)發(fā)區(qū)31號(hào)樓予以拆除重建。2.被告自2013年7月至新建樓房還建入住時(shí)止，向原告每戶每月支付1500元的避險(xiǎn)過(guò)渡費(fèi)用。3.本案全部訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
103名居民認(rèn)為樓體下沉是房地產(chǎn)公司之過(guò)，可該公司卻說(shuō)，涉案樓房竣工后，工程質(zhì)量經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定顯示為合格。引起地基下陷的原因是業(yè)主未對(duì)供熱系統(tǒng)進(jìn)行有效維護(hù)，且未交納2%-3%的維修基金，導(dǎo)致無(wú)基金維修所致。故開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)因業(yè)主使用不當(dāng)導(dǎo)致的地基下陷，請(qǐng)求法院駁回業(yè)主訴求。
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多份鑒定報(bào)告顯示涉案樓體存在嚴(yán)重問(wèn)題
究竟房屋是否如開(kāi)發(fā)商所說(shuō)屬于“合格工程”？如今的房屋是否屬于危房？法院在審理案件中查明，在2002年房地產(chǎn)公司的確委托蘭州黃河工程建設(shè)監(jiān)理有限公司對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，結(jié)果為合格。
然而，2005年3月，該樓出現(xiàn)地基下沉后，房地產(chǎn)公司委托中國(guó)有色金屬工業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)中心對(duì)該樓地基下沉事故進(jìn)行了調(diào)查檢測(cè)，該檢測(cè)中心出具了《九州開(kāi)發(fā)區(qū)五號(hào)區(qū)31號(hào)綜合住宅樓地基下沉事故調(diào)查檢測(cè)報(bào)告》。依據(jù)該《報(bào)告》，房地產(chǎn)公司委托甘肅省地基基礎(chǔ)有限責(zé)任公司和蘭州有色新技術(shù)開(kāi)發(fā)公司對(duì)該樓3—4單元的地基基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)進(jìn)行了加固處理。隨后，2005年10月，房地產(chǎn)公司又委托中國(guó)有色金屬工業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)中心對(duì)該樓結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀的可靠性進(jìn)行了鑒定檢測(cè)。2006年11月，檢測(cè)中心出具了《蘭州市九州區(qū)五號(hào)區(qū)31號(hào)綜合住宅樓可靠性鑒定報(bào)告》，鑒定結(jié)論為：“可靠性評(píng)定為二級(jí)，可靠性略低于鑒定標(biāo)準(zhǔn)，尚不顯著影響整體承載功能和使用功能”。
2013年，該建筑物墻體原有裂縫持續(xù)發(fā)展，已影響到建筑物的正常安全使用，地基下沉明顯，蘭州市九州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)委托甘肅土木工程科學(xué)研究院派工程技術(shù)人員赴現(xiàn)場(chǎng)對(duì)該建筑物1-4單元進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)。
經(jīng)過(guò)十余天的現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)，甘肅土木工程科學(xué)研究院作出《蘭州市九州區(qū)五號(hào)區(qū)31號(hào)1—4單元安全性鑒定報(bào)告》，該報(bào)告對(duì)地面下沉及建筑物開(kāi)裂原因分析為：“該建筑物樁端土層為強(qiáng)風(fēng)化砂巖或回填強(qiáng)風(fēng)化砂巖，樁端遇水軟化，樁端承載力降低，該建筑物的地基處理深度不符合現(xiàn)行規(guī)范要求。2005年僅對(duì)3、4單元進(jìn)行了加固維修，1、2單元存在的問(wèn)題未得到有效解決。
鑒定結(jié)論為：1.該建筑安全性嚴(yán)重不符合《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)Asu級(jí)的要求，已嚴(yán)重影響整體承載，必須立即采取措施。
2.該建筑物地基處理不滿足規(guī)范要求。雖經(jīng)過(guò)加固處理，但1、2單元存在的問(wèn)題未得到有效解決。
3.該建筑物構(gòu)造柱、梁的混凝土抗壓強(qiáng)度符合設(shè)計(jì)要求。
4.該建筑物磚的抗壓強(qiáng)度不滿足設(shè)計(jì)要求。
5.該建筑物部分砌體砂漿強(qiáng)度達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。砌體砌筑質(zhì)量差，砌體砂漿勻質(zhì)性差。
6.該建筑物墻體裂縫的最大寬度不滿足現(xiàn)行規(guī)范要求，顯著影響結(jié)構(gòu)整體性，不適于繼續(xù)承載。
7.該建筑物傾斜和沉降變形均不滿足規(guī)范要求。
8.該建筑物地溝施工和地溝地基處理不滿足規(guī)范和設(shè)計(jì)要求。建議，對(duì)1—2單元地基進(jìn)行加固處理和上部結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固處理，對(duì)3—4單元進(jìn)行維修處理。
2013年11月，蘭州市九州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)又委托甘肅土木工程科學(xué)研究院對(duì)九州開(kāi)發(fā)區(qū)五號(hào)區(qū)31號(hào)樓5—7單元結(jié)構(gòu)安全性進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：樓體安全性嚴(yán)重不符合鑒定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)Asu級(jí)的要求，嚴(yán)重影響整體承載，必須立即采取措施進(jìn)行處理。建議在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性比選后及時(shí)對(duì)九州開(kāi)發(fā)區(qū)五號(hào)區(qū)31號(hào)樓5～7單元采取地基基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)加固處理措施或者采取拆除新建處理。同時(shí)，應(yīng)在建筑物現(xiàn)階段使用過(guò)程中密切觀測(cè)結(jié)構(gòu)沉降及裂縫發(fā)展情況，如有異常，應(yīng)立即停止使用，并及時(shí)采取措施處理。
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法院駁回“不繳維修基金”說(shuō)判決拆除涉案房屋
綜上所述，法院認(rèn)為根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，被告房地產(chǎn)公司出售給原告103名業(yè)主的商品房在合理使用年限內(nèi)，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為不適宜維修需拆除重建，對(duì)此被告應(yīng)負(fù)全部過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
關(guān)于被告辯稱該建筑物在竣工之初工程質(zhì)量經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定顯示為合格，造成地基下陷是因2005年2月九州水管網(wǎng)滲水所致，地基下陷是因業(yè)主使用不當(dāng)且未交納2%-3%的維修基金，無(wú)基金維修所致的主張。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶，但本案原被告在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)對(duì)維修資金的繳納未約定，因此原告也未繳納。同時(shí)，法律中有條款明確規(guī)定，商品房在保修期限和保修范圍內(nèi)的質(zhì)量保修由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，開(kāi)發(fā)商支付的保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)，購(gòu)房者不承擔(dān)保修責(zé)任。房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的最低保修期限一般為50年，該住宅樓房目前僅使用10余年，尚在保修期內(nèi)，因此，被告不得以原告未繳納維修基金為由在樓房出現(xiàn)問(wèn)題后怠于履行維修責(zé)任。故被告的上述辯稱無(wú)法律依據(jù)，本院不予支持。
據(jù)此，法院判決如下：一、被告蘭州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在本判決生效后60日內(nèi)將位于蘭州市九州開(kāi)發(fā)區(qū)五號(hào)區(qū)31號(hào)樓予以拆除。
二、被告蘭州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在位于蘭州市九州開(kāi)發(fā)區(qū)五號(hào)區(qū)31號(hào)樓原址處為原告韋某等103人、104戶新建住宅樓。
三、被告蘭州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自2013年7月起向原告104戶住戶按每月每平方米9元發(fā)放過(guò)渡費(fèi)至新樓建成交付時(shí)止。
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審理期間再次鑒定權(quán)威建議“拆除重建”
本案在審理過(guò)程中，103名原告再次提出鑒定申請(qǐng)，2014年5月23日，法院依法委托甘肅省建筑科學(xué)研究院對(duì)涉案樓房的整體安全性及是否符合居住使用功能進(jìn)行鑒定。2014年9月12日，甘肅省建筑科學(xué)研究院對(duì)該住宅樓作出的鑒定結(jié)論為，該樓屬抗震不利地段、加固難度較大，建筑總高超限、層數(shù)超限……并建議拆除重建。
法院另查明，2013年7月18日，蘭州市城關(guān)區(qū)地質(zhì)災(zāi)害防治領(lǐng)導(dǎo)小組、蘭州市城關(guān)區(qū)人民政府靖遠(yuǎn)路街道辦事處向原告發(fā)出《緊急通知》，要求該樓的住戶主動(dòng)搬遷，自行過(guò)渡，過(guò)渡期每戶居民每月發(fā)放過(guò)渡補(bǔ)貼1000元。通知發(fā)出后,住戶陸續(xù)搬離,至原告起訴時(shí)仍有部分住戶未搬離。
此外，法院在審理過(guò)程中又多次向未搬離住戶發(fā)出搬離通知，現(xiàn)住戶已全部搬離。自2013年7月起蘭州市城關(guān)區(qū)人民政府墊資向該樓住戶每戶每月發(fā)放1000元避險(xiǎn)費(fèi)至今。
