房地產(chǎn)市場(chǎng)政策選擇要以改善民生、提高居民居住水平為目標(biāo)。要構(gòu)建起資源占用與成本支出相對(duì)等的調(diào)節(jié)機(jī)制，使各類住房消費(fèi)者支付與其獲得的住房服務(wù)及資源占用相對(duì)等的住房成本，促進(jìn)住房需求回歸理性

　　最近，深圳樓市升溫明顯，這與房貸政策調(diào)整后釋放了大量需求有很大關(guān)系。一般說來(lái)，需求釋放效應(yīng)有長(zhǎng)期和短期區(qū)分，前者的主要特征是住房需求增幅較為平穩(wěn)，且以基本需求和自住需求為主；后者的主要特征是在短期內(nèi)需求呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，且以改善型和投資型需求為主。深圳住房市場(chǎng)近期的發(fā)展態(tài)勢(shì)符合后者的特點(diǎn)，是以放松限貸政策在短期內(nèi)釋放了較大需求帶來(lái)的。

　　在仍然堅(jiān)持限購(gòu)等調(diào)控政策、但對(duì)限貸作出調(diào)整的背景下，深圳住房需求爆發(fā)式增長(zhǎng)的原因主要有以下幾點(diǎn)：

　　一是人口結(jié)構(gòu)年輕化使得潛在住房需求規(guī)模較大。深圳是一個(gè)移民城市，常住人口中年輕人占比較高。第6次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，深圳市20歲至49歲年齡段的人口比重為75.22%，大量的年輕人口必然對(duì)住房形成較大需求。

　　二是調(diào)控政策調(diào)整降低了市場(chǎng)進(jìn)入門檻。經(jīng)過兩輪政策調(diào)整，深圳樓市首付比例降低、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、利率優(yōu)惠政策及外來(lái)人口購(gòu)房限制降低等，都極大地降低了市場(chǎng)進(jìn)入門檻，推動(dòng)了本地居民和外來(lái)人口進(jìn)入住房市場(chǎng)。

　　三是需求沖擊打破了供求均衡。受土地利用總體規(guī)劃限制，深圳市住宅用地供給規(guī)模較小。2014年住宅用地供給規(guī)模為184.3公頃，2015年則僅有85公頃，使得深圳市新建商品住宅供給規(guī)模處于較低水平。隨著住房調(diào)控政策調(diào)整，住房需求的大幅增加打破了新建商品房市場(chǎng)均衡，從而快速推高了房?jī)r(jià)。

　　所以說，近期深圳住房市場(chǎng)價(jià)格快速上漲主要是由其自身住房市場(chǎng)特點(diǎn)決定的。對(duì)于同處于一線城市的北京、上海、廣州來(lái)說，住房調(diào)控政策調(diào)整的市場(chǎng)影響效應(yīng)則相對(duì)較弱。數(shù)據(jù)顯示，2015年4月北京、上海、廣州新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.7%、0.6%、0.4%，但同比下降3.2%、4.7%、6.1%；在此期間，深圳則環(huán)比增長(zhǎng)1.8%、同比增長(zhǎng)0.7%?？梢?，住房調(diào)控政策調(diào)整對(duì)一線城市住房市場(chǎng)回暖起到了推動(dòng)作用，但一線城市發(fā)展特征存在差異，深圳近期的快速上漲模式并沒有在其他一線城市復(fù)制。這從一個(gè)側(cè)面表明，調(diào)整住房市場(chǎng)調(diào)控政策有其必要性，但更重要的是，住房市場(chǎng)發(fā)展政策選擇要以改善民生、提高居民居住水平為目標(biāo)。為更好地實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，各城市要根據(jù)各自市場(chǎng)運(yùn)行實(shí)際選擇針對(duì)性的住房市場(chǎng)調(diào)控政策。否則，住房市場(chǎng)過度波動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)將直接影響經(jīng)濟(jì)基本面穩(wěn)定，甚至產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　深圳樓市近期表現(xiàn)也進(jìn)一步說明，我們尚需進(jìn)一步探討在住房市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展中如何發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)作用。關(guān)鍵點(diǎn)則是，要構(gòu)建起資源占用與成本支出相對(duì)等的調(diào)節(jié)機(jī)制，使各類住房消費(fèi)者支付與其獲得的住房服務(wù)及資源占用相對(duì)等的住房成本。這將有助于住房需求回歸理性，住房市場(chǎng)發(fā)展政策的民生效應(yīng)也將真正顯現(xiàn)。

　　（作者系南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所教授 周京奎）