9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，通知指出，要“積極支持居民家庭合理的住房貸款需求”，更是明確了“對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。”
　　
　　七折利率重出江湖，讓很多持幣買房族充滿期望。但是隨著各大銀行的房貸新政出臺(tái)，發(fā)現(xiàn)這個(gè)七折利率實(shí)際上是鏡花水月，可望而不可得。到目前為止，各大銀行對(duì)首套房實(shí)施利率打折的并不多，即便打折也只有九折，而且還規(guī)定了非?？量痰囊?。為什么銀行不實(shí)施七折房貸？很重要的一個(gè)原因就是目前銀行的融資成本已經(jīng)非常高，多數(shù)銀行理財(cái)產(chǎn)品已在5%以上，但房貸基準(zhǔn)利率打七折為4.585%，如果銀行執(zhí)行七折房貸利率，那將做一單賠一單。為什么銀行在2010年以前能七折利率？很重要的一個(gè)原因是此前的融資成本便宜，那時(shí)候理財(cái)產(chǎn)品所占比例并不高。
　　
　　一年多前，我就對(duì)行政主導(dǎo)的首套房貸利率打折提出過(guò)質(zhì)疑，認(rèn)為政府強(qiáng)制規(guī)定銀行向個(gè)人提供住房貸款優(yōu)惠利率，有侵犯銀行經(jīng)營(yíng)自主權(quán)之嫌疑。因?yàn)槔适琴Y金的價(jià)格，銀行應(yīng)該根據(jù)客戶的資信提供一個(gè)合理的利率，而不是以他有沒(méi)有買房為標(biāo)準(zhǔn)。從目前銀行的反應(yīng)來(lái)看，這幾年金融改革確實(shí)頗有成效，銀行的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)有了很大提高，并沒(méi)有因?yàn)楸O(jiān)管部門的一則通知而亂了方寸。
　　
　　不過(guò)由此也可以反思，在房貸利率打折不靈的情況下，該以何種方式激勵(lì)房市？地方政府之所以對(duì)房市不振而焦慮，很重要的一個(gè)原因是在當(dāng)下的財(cái)稅體制中，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，這些稅種絕大部分都是屬于地方財(cái)政。換句話說(shuō)，如果房地產(chǎn)再持續(xù)下行，將會(huì)直接影響地方政府的財(cái)政收入。也正是如此，在9月30日之前，已經(jīng)有不少地方政府，如福建和湖北要求銀行放松針對(duì)個(gè)人購(gòu)房的信貸。
　　
　　從目前來(lái)看，銀行并不買賬。除了以上說(shuō)的成本收益考慮之外，還有一個(gè)原因可能是銀行并不認(rèn)為房產(chǎn)是一個(gè)安全資產(chǎn)。此前我曾指出，要解決這個(gè)矛盾，歸根結(jié)底是要根據(jù)“誰(shuí)受益誰(shuí)付費(fèi)”原則，由地方政府對(duì)購(gòu)房者予以稅費(fèi)減免。事實(shí)上，目前不少地區(qū)也正是在這么做。
　　
　　以北京為例，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、財(cái)政局、地稅局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于公布本市各區(qū)域享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知》，明確自10月8日起，購(gòu)房人根據(jù)新的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)納稅。這意味著凡是低于相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的住宅都將以1%的標(biāo)準(zhǔn)征收契稅，而法定的標(biāo)準(zhǔn)是3%。
　　
　　不過(guò)在我來(lái)看，以契稅減免來(lái)刺激是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。以北京此次的新標(biāo)準(zhǔn)為例，五環(huán)內(nèi)一套468萬(wàn)元的房子，按照新標(biāo)準(zhǔn)需要繳納4.68萬(wàn)元的契稅，而在舊標(biāo)準(zhǔn)下則需要14.04萬(wàn)元，兩相比較能省下近十萬(wàn)元的契稅，但是這與房貸利率打折相比還是九牛一毛。
　　
　　一套468萬(wàn)元的普通住房，如果首付三成，則需要支付近330萬(wàn)元的貸款。以30年分期計(jì)算，如果是基準(zhǔn)利率則每月需要支付近2.1萬(wàn)元的按揭；如果是九折利率，則每月需要還款1.9萬(wàn)元；如果是八折利率，則每月只需要還款1.8萬(wàn)元。兩相比較，當(dāng)然是利率打折的幅度消費(fèi)者更得實(shí)惠。
　　
　　更為重要的是，無(wú)論是契稅減免或者是目前傳說(shuō)中可能出臺(tái)的2年后交易即可減免營(yíng)業(yè)稅，都是處在流通環(huán)節(jié)中，且是一次性的，與利率打折相比，它們所能起到的效果有限。更為可行的辦法是，學(xué)習(xí)美國(guó)那樣的個(gè)人所得稅減免———即針對(duì)自有住房的抵押貸款利息減免，允許有房戶在計(jì)算聯(lián)邦個(gè)人所得稅時(shí)，在個(gè)人應(yīng)納稅收入中減去該年度用于償還抵押貸款的利息花費(fèi)。從1997年起，有房戶被允許每年從其應(yīng)納稅收入中減去用于第一套和第二套住房總價(jià)不超過(guò)100萬(wàn)美元的抵押貸款利息。
　　
　　采取美國(guó)式個(gè)人所得稅減免的另一個(gè)好處是，它對(duì)抵押貸款利息的總額進(jìn)行了限制，而在中國(guó)目前的各種針對(duì)首套房的優(yōu)惠中，無(wú)論是契稅減免還是利率打折，都沒(méi)有對(duì)優(yōu)惠總量進(jìn)行限制，從而導(dǎo)致所買房子越大而獲得優(yōu)惠越多的現(xiàn)象，而這無(wú)疑有損公平的。
　　
　　那么，在中國(guó)是不是也可以實(shí)行個(gè)人所得稅減免呢？看起來(lái)不難學(xué)，而且國(guó)內(nèi)有城市已經(jīng)在這么做。但是仔細(xì)考察，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這很難。目前的個(gè)人所得稅并不是個(gè)人申報(bào)，而是屬于機(jī)構(gòu)代征，這意味著一旦購(gòu)房者的工作單位發(fā)生變更，退稅就難以實(shí)現(xiàn)。假設(shè)我在上海買了一套房，但兩年后我的工作單位遷至廣州，那么我就無(wú)需在上海繳納個(gè)人所得稅，既然沒(méi)有納稅，那么減免一說(shuō)也就無(wú)從談起。
　　
　　也正是如此，我們不難理解，為什么目前各地政府動(dòng)用的武器都只是契稅和營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅，而不是個(gè)人所得稅。我們也就更加理解為什么1998年曾經(jīng)在上海發(fā)生過(guò)的針對(duì)購(gòu)房者的個(gè)人所得稅減免無(wú)法推廣至全國(guó)。
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