大西北網(wǎng)8月2日訊  據(jù)《南方日報》報道，自國五條出臺后，房地產(chǎn)政策調(diào)控再度發(fā)出信號，此次透露出來的信號顯得更加積極。7月30日中共中央政治局召開會議，分析研究今年上半年國家經(jīng)濟形勢與下半年經(jīng)濟工作。在會議中對于房地產(chǎn)領(lǐng)域提出了“兩積極一保持一促進”的要求，而對包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的樓市調(diào)控則未有提及。在面對上半年迅速回熱的樓市行情以及較快增長的房價，中央的此次表態(tài)被一些業(yè)內(nèi)人士認為是要求保持市場穩(wěn)健同時發(fā)出了“適度松綁”的信號。而受此積極解讀影響，會議次日地產(chǎn)股表現(xiàn)突出，受到提振大漲。合富輝煌首席分析師黎文江認為，在以內(nèi)需拉動經(jīng)濟大背景下，預計政府在下半年對房地產(chǎn)政策將不會出現(xiàn)強硬的控制措，甚至房產(chǎn)稅大面積推廣的可能性也并不大。
　　
　　“松綁”信號出現(xiàn)？
　　
　　7月30日召開的中共中央政治局會議受到市場高度關(guān)注。經(jīng)歷了上半年較為瘋狂的樓市行情后，各大城市無論是住宅銷售還是土地成交都非常旺盛。早在會議前就已經(jīng)有市場人士認為政府“有可能出臺新政策進行控制”。但在此次的會議中，關(guān)注房地產(chǎn)的內(nèi)容卻顯得相對單薄，其中更是完全沒有提及“調(diào)控”。
　　
　　會議提出，下半年經(jīng)濟工作將繼續(xù)定調(diào)在“穩(wěn)中求進”上，同時要根據(jù)經(jīng)濟形勢變化，適時適度地進行預期和微調(diào)，穩(wěn)中有為，確保完成全年經(jīng)濟社會發(fā)展主要任務。對于房地產(chǎn)，總體上會議只提出了“兩積極一保持一促進”的要求。針對房地產(chǎn)行業(yè)，會議提出“積極釋放有效需求，推動居民消費升級，保持合理投資增長，積極穩(wěn)妥推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。這與去年同期的中共中央政治局會議明確提出“加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作”相比，今年的中央定調(diào)不僅沒有提及“調(diào)控”，用詞也顯得更為積極。
　　
　　會議內(nèi)容公布后在市場中引起了不小的反響，有分析就認為，這是中央釋放出來的“松綁信號”。這種積極信號帶來的影響在次日股市上得以體現(xiàn)。7月31日，地產(chǎn)股領(lǐng)漲瀘深兩市，萬科A、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)一度飆升，甚至有個股沖至漲停。
　　
　　“房產(chǎn)稅”出臺可能性小
　　
　　“此次中央政策明顯強調(diào)的是增強內(nèi)需。”對于中央層面只字不提房地產(chǎn)調(diào)控，合富輝煌首席分析師黎文江在接受本報記者專訪時分析稱，確保達致全年經(jīng)濟目標是中央經(jīng)濟工作任務的核心。黎文江認為，目前國內(nèi)拉動GDP增長的三駕馬車，房地產(chǎn)的貢獻是最大的。“上半年GDP的增長是7.1，如果下半年降到7.5以下，就很難完成今年的經(jīng)濟目標，所以在政策上對房地產(chǎn)行業(yè)就要以求穩(wěn)為主。”事實上，在此次政治局會議中針對房地產(chǎn)提出的幾項要求，“拉動內(nèi)需”的意味非常濃烈。會議提出的首項工作就是“積極釋放有效需求”，而其次仍然是“推動居民消費升級”。
　　
　　黎文江表示，今年以來中央政府對于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)很少用“調(diào)控”這些字眼，而中央的政策也從“行政化”轉(zhuǎn)向“建立長效機制”。從這方面來看，“中央政府對于房地產(chǎn)行業(yè)不再強硬控制。”黎文江分析，在今年國五條對房價目標作出基本定調(diào)的情況下，“下半年應該不會再有大的政策出臺，包括房產(chǎn)稅出臺、收緊信貸的可能性都不大。”
　　
　　中央開路地方難收緊
　　
　　中央“轉(zhuǎn)調(diào)”，但地方政府的房價目標仍在。此次中央政治局會議盡管沒有提及房地產(chǎn)調(diào)控，但今年各大城市的房價上漲速度卻是有目共睹。廣州房價增速就非?？?，甚至有人認為今年上半年廣州房價漲勢是“20年來從未有過的”。
　　
　　據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2013年1－6月份廣州一手住宅月銷售量平均超50萬平方米，1月份更超過96萬平方米，截至6月底，廣州一手住宅均價為1.6萬元/平方米，同比增長18%。這個增速超高于今年GDP的增長目標。如果要完成房價控制目標，下半年廣州房價預計要比上半年回落7.76%，均價要降至14834元/平方米以下。按照目前的樓市行情，要完成全年調(diào)控目標，廣州市可謂“壓力山大”。
　　
　　現(xiàn)時中央政策避開調(diào)控力求穩(wěn)定，地方政府會否以微調(diào)收緊房地產(chǎn)調(diào)控成為最受關(guān)注的問題。“地方政府包括廣州在內(nèi)是不敢輕易收緊房地產(chǎn)政策的。”黎文江稱。據(jù)他分析，今年上半年房地產(chǎn)稅費已經(jīng)占到廣州政府稅務收入的39%，而今年上半年財政收入540億元中，其中300億元就是靠賣地獲得的。“更為關(guān)鍵的是廣州政府現(xiàn)時負債仍然很高。”據(jù)政府公布的數(shù)據(jù)顯示，預計到今年末，2013年，廣州市本級政府將新借負有償還責任的債務382.75億元，還債260.9億元，預計2013年末債務余額1340.48億元。而債務率和償債率將分別為99.52%和19.37%，已經(jīng)接近風險警戒線。黎文江認為，在中央求穩(wěn)，政策寬松的情況下，“廣州收緊房地產(chǎn)政策將不利于財政收入，預計在下半年政策不會收緊相反還會大規(guī)模推地。”
　　
　　房價調(diào)控或從近郊入手
　　
　　政策走穩(wěn)，未言調(diào)控，廣州要完成今年的房價目標就要另辟蹊徑。“房價上漲過快是今年政府面臨的一個難點，但也并不是不能控制的。”黎文江認為，事實上今年以來市區(qū)高房價項目已經(jīng)被控制住了，所依靠的就是“限售”、“限簽”、“價格指導”這幾個微調(diào)的政策。
　　
　　黎文江分析稱，之所以在中心城區(qū)高價項目受控的情況下，廣州房價仍然大幅上漲，其主要的原因就是“部分區(qū)域房價上升過快”。據(jù)其分析，今年上半年包括南沙、番禺、花都在內(nèi)的近郊四區(qū)樓價的漲幅都比較大。而這些區(qū)域在下半年均價將有可能下調(diào)。
　　
　　黎文江認為，去年的這些區(qū)域的開工量比較小，導致上今年上半年供應量不大，而市場的需求卻很旺盛，供求不平衡導致房價快速上漲。“從6、7月的成交來看，花都、南沙都降了不少，價格也開始下滑。”按照他的分析，今年上半年行情好轉(zhuǎn)，各個區(qū)域樓盤開工量都在快速增加。這些新增供應將會集中在下半年進入市場。“特別是中小戶型剛需產(chǎn)品，在下半年各區(qū)都會有較大新增貨量，供應增加將會對價格有一定的平抑作用。”
　　
　　此外，黎文江還表示，現(xiàn)時廣州對中心城區(qū)推行的“限售”、“限簽”、“價格指導”的政策也可以考慮在近郊區(qū)域適當推行。“從今年看來，政府在中心區(qū)域的這些微調(diào)政策對于房價起到了不小的壓制作用。如果下半年在近郊區(qū)域也適當采取這些政策，要完成全年房價控制任務還是有很大可能性的。”但同時黎文江也指出，“限售”、“限簽”等政策的實行也有一定的風險性。“如果過于依賴這些政策會造成大戶型產(chǎn)品的積壓，在未來形成市場風險。”他認為，即便是要推行也“應該逐步推進，進行合理的疏導。”
　　
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