導(dǎo)讀：這是一次規(guī)?？涨暗呢敻坏拇筠D(zhuǎn)移。沒有新的財富被創(chuàng)造，僅僅是資金的橫向流動。在這種模式的財富轉(zhuǎn)移中，一線大城市和部分二線城市的有房居民自動成為財富轉(zhuǎn)移的受益者，而全國其他地方居民的財富卻在渾然不覺中悄然縮水。窮人努力去銀行存款攢首付買房，而富人拼命到銀行貸款按揭買房。結(jié)果窮人越來越窮，富人越來越富！  

  

最近幾個月來發(fā)生在上海、深圳、北京這些一線大城市房價的恐慌性上漲背后的原因到底是什么呢？  

我以前說過，任何城市的房價上漲都只有一個理由：就是人們都認(rèn)為房價會繼續(xù)上漲。顯然，過去的幾個月在一線城市和部分二線城市在這一點上達(dá)成了更加廣泛的共識。  

在過去的十年，中國的大部分城市的大部分時間里，住房市場價格呈現(xiàn)單邊上揚的趨勢，尤其是一線大城市和部分發(fā)達(dá)地區(qū)二線城市上漲的速度非?？臁＿@種上漲的格局是比較好理解的，就是由于中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，大量財富的積累，快速的城市化。大量的人口從農(nóng)村、從內(nèi)地向城市、向沿海地區(qū)聚集。導(dǎo)致住房的價格輪番上漲。  

在我看來，實際上這是一輪規(guī)?？涨扒覛埧岬呢敻淮筠D(zhuǎn)移。  

2015年可以被當(dāng)做中國經(jīng)濟的一個節(jié)點。此時，中國工業(yè)化的中期已經(jīng)完成。它的主要特征是大量的原來從事制造業(yè)、從事工礦業(yè)的企業(yè)，進(jìn)入全面的過剩階段。大量企業(yè)退出市場，這些退出市場的企業(yè)在沒有新的投資方向之前會積極尋求資產(chǎn)的保值手段。  

而一線城市和部分二線城市的房地產(chǎn)市場被普遍認(rèn)為是最佳的保值方式。于是大量從實業(yè)退出的資金就涌入到這樣的一個市場里面。關(guān)閉企業(yè)之后的資金流向流向了一線城市的房地產(chǎn)。在其他二線三線四線城市里擁有多套住房的人也覺察到了這樣的變化，所以快速跟進(jìn)，拋掉原來在這些城市里面的房產(chǎn)，開始購買一線城市的房子。所以我們也就很容易理解，為什么在同樣的經(jīng)濟背景下，一些城市的房價逐漸下降，而另外一些城市，卻出現(xiàn)了暴漲，原因就在這里。所以呢，這是一次規(guī)?？涨暗呢敻坏拇筠D(zhuǎn)移。沒有新的財富被創(chuàng)造，僅僅是資金的橫向流動。  

在這種模式的財富轉(zhuǎn)移中，一線大城市和部分二線城市的有房居民自動成為財富轉(zhuǎn)移的受益者，而全國其他地方居民的財富卻在渾然不覺中悄然縮水。地區(qū)間、城鄉(xiāng)間的差距被進(jìn)一步拉大。中西部地區(qū)和中小城市的增長發(fā)動機不斷滅火。少數(shù)城市的繁榮掩蓋了大部分城市的蕭條。  

在這個大轉(zhuǎn)移過程當(dāng)中，房子的資本屬性進(jìn)一步加強。  

在過去的幾十年時間里呢，我們一直都在探討財富的增長問題，但是對于財富的流動問題（不是財富的分配問題）沒有做太多的關(guān)注。但實際上，現(xiàn)在財富的流動，對于每一個人的資產(chǎn)所產(chǎn)生的影響，超過了財富的創(chuàng)造過程。另外呢，我們也一直十分關(guān)注財富的分配機制，所以我們會談討論稅率、討論增稅減稅，但是現(xiàn)在財富的這種流動方式對個人資產(chǎn)的影響也超過了財富的分配因素。  

財富的流動的方向，第一個是窮人的財富更多地向富人流動?！?1世紀(jì)資本論》里面論述的就是這個話題。在全球范圍內(nèi)都出現(xiàn)了這樣的一種情況，也就是說資本的馬太效應(yīng)越來越明顯，越有錢的人，越能獲得更多的社會資源，變得更加有錢。我重點想說的是第二種流動，是地區(qū)間的流動。財富從落后地區(qū)向發(fā)達(dá)地區(qū)流動、從農(nóng)村向城市流動、從小城市向大城市流動。從銀行的數(shù)據(jù)，可以看到，越是落后地區(qū)、中西部地區(qū)的金融機構(gòu)的存款余額，通過各種方式，流向大城市，流向發(fā)達(dá)地區(qū)，成為這些地方買房的資金。  

如果把中國經(jīng)濟改革開放以后分成兩個階段，2008年是個分界點。在此之前，應(yīng)該說中國的經(jīng)濟整體上的是勞動創(chuàng)造價值，特征非常的明顯。在2008年之后呢，發(fā)生了一個重大變化，資本的發(fā)言權(quán)占的比重越來越大。社會的資源的分配更多的依托于資本。這樣的一個變化和房價的變化密切相關(guān)。  

房價高企最直接導(dǎo)致的負(fù)面因素就是生活成本的提高。那些來到城市里創(chuàng)業(yè)的年輕人可能根本無法承擔(dān)如此高昂的生活費用，最終選擇離開。在這些城市里創(chuàng)業(yè)的企業(yè)，最終也會因為高成本承受不了而離開。當(dāng)然，如果按照以往的發(fā)展方式，當(dāng)深圳成本高到連華為都承受不了的時候，那么華為自然會轉(zhuǎn)移到東莞、惠州、中山或者其他什么城市，帶動其他地方發(fā)展起來。但是現(xiàn)在看來，這種期待，很可能是一廂情愿。資本不再會像大部分發(fā)達(dá)國家所經(jīng)歷的那樣，在本國大城市成本提高之后，向全國范圍內(nèi)的其他城市轉(zhuǎn)移，并最終使全國發(fā)展水平處于比較接近的狀態(tài)下。  

但全球化之后，這種發(fā)展模式的基本背景已經(jīng)不在。拉美和東南亞眾多曾經(jīng)一度輝煌的的發(fā)展中國家曾經(jīng)經(jīng)歷的告訴我們。當(dāng)這些國家大城市的成本上升之后，財富和產(chǎn)能不會向自己國家的內(nèi)地和中小城市轉(zhuǎn)移，而是向下一個新興市場和發(fā)達(dá)國家轉(zhuǎn)移。  

由此推斷，中國一線城市房價所誘發(fā)的財富大轉(zhuǎn)移將成為中國經(jīng)濟成功轉(zhuǎn)型的最大隱患。  

套路：窮人努力去銀行存款攢首付，富人拼命到銀行貸款買房，結(jié)果...  

 

全球上演央行放水的好戲，自2008年金融危機以來，世界央行的帶頭大哥美聯(lián)儲為了應(yīng)對世界經(jīng)濟的大蕭條，開啟一輪連著一輪的量化寬松大潮，一方面瘋狂的通過印鈔來刺激經(jīng)濟，給經(jīng)濟放水，另一方面把利率一降再降。  

各國央行為了給本國經(jīng)濟保駕護航費盡腦汁，緊跟著美聯(lián)儲之后，歐元區(qū)（2014年6月）、日本（2016年2月）、瑞士（2015年1月）、瑞典（2015年2月）、丹麥（2012年7月）等五個國家都帶頭實現(xiàn)的負(fù)利率操作。  

寬松根本停不下來，全球市場已經(jīng)“水漫金山”。在英國脫歐之后，英國央行8月宣布降息25個基點，緊接著澳大利亞也降息，可以說低利率、負(fù)利率已經(jīng)成為了世界貨幣的主流。  

在這方面，中國還是較為謹(jǐn)慎，回顧中國央行放水的數(shù)據(jù)，曾經(jīng)的萬元戶那是富豪，現(xiàn)在有個5萬元，40萬元能算富豪嗎？根據(jù)中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)，計算出來2012年底以來中國的廣義貨幣供應(yīng)量的年增長率約為13.9%，中國真實的年通貨膨脹率約在6.3%?；谶@一數(shù)據(jù)，可以預(yù)測現(xiàn)在的100萬元，10年后和20年后分別相當(dāng)于今天的多少錢。  

央行今年1到6月，釋放了大量的基礎(chǔ)貨幣凈，推升了價格上漲。資產(chǎn)荒的背景下，貨幣政策越寬松，資產(chǎn)價格上漲越快。貨幣發(fā)行增多，初衷是為了刺激經(jīng)濟增長，但卻造成了各類資產(chǎn)上漲。2015年股市上漲，迎來大牛市。2016年上半年上演的房市暴漲，以及大宗商品、黃金的輪番上漲。錢發(fā)多了，大家手里的錢都毛了。  

于是，中國誕生了一個奇怪的現(xiàn)象，窮人努力去銀行存款攢首富買房，而富人拼命到銀行貸款按揭買房。結(jié)果窮人越來越窮，富人越來越富！如果資金不能通過投資等方式獲得持續(xù)且較大的收益，那就意味著財產(chǎn)在不知不覺地流失！  

一方面是中國的廣義貨幣增速很快，另一方面，中國卻深陷貨幣流動性匱乏困境。寬松的貨幣政策為什么沒有增強流動性呢？原因以樓市為代表的不動產(chǎn)成為了貨幣的蓄水池。  

這就是所謂的流動性陷阱。新增的貨幣涌入樓市，而沒有精準(zhǔn)地流向?qū)嶓w經(jīng)濟和企業(yè)。辛辛苦苦忙一年，反而不如投資樓市賺得多。這造成了大量投資者持幣觀望，實體經(jīng)濟投資意愿不旺，流動性不足。  

而樓市的流動性明顯過剩。資產(chǎn)泡沫越吹越大，而無法釋放出來去投資實體經(jīng)濟和拉動消費。  

因此，中國高層提出去資產(chǎn)泡沫是必然的，也是傳遞了對實體經(jīng)濟的扶持，打壓樓市泡沫的決心。  

房地產(chǎn)本質(zhì)上與股票無異，收益主要由租金和升值兩部分組成，二者共同構(gòu)成了賬面利潤，算來算去市盈率跟股票也差不多。在國外，租金收益率6%，房屋升值5%，那么抗風(fēng)險能力就很強。因為就算經(jīng)濟衰退導(dǎo)致房子不升值了，租金回報也不錯，房價也跌不了多少。中國的熱門城市，租金收益率一般1.5%水平，房價漲幅15%，貌似PE只有6倍。一旦央行沒水可放，房價不漲了，PE就瞬間變成了60倍，這得跌多少層才能回到當(dāng)初？  

一線城市的地產(chǎn)類似前兩年的創(chuàng)業(yè)板，供應(yīng)量小，股息率低，彈性大，風(fēng)險也大。有交易價值，沒有投資價值。萬一樓市崩盤了，房價大跌是大概率事件。  

當(dāng)中央高層發(fā)出信號，要抑制資產(chǎn)泡沫時，樓市首當(dāng)其中。  

擠泡沫的時候，市場流動性肯定會趨緊，匯率也可能會一次性貶值給經(jīng)濟托底。對股市來說，會造成短期下跌，但也許是新一輪牛市的開端；對房價，最大可能是政府盡量將回調(diào)幅度控制在20%以內(nèi)，比如通過各種辦法讓價格一直橫在那里很多年，等著居民的收入趕上來；對于居民而言，房子夠全家人住就行了，不要想著搞投機。  

政府選擇了去資產(chǎn)泡沫，這是件好事。從長期來看，中國仍然處在一個上升的趨勢當(dāng)中，人力資本的素質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止人均8000美元的水平。只要能夠把資源配置到更高效的地方，而不是局限在樓市中，中國綜合國力必然再上新臺階。  

對于負(fù)利率時代而言，可能最為開心的是欠銀行錢的人了，對于工薪族而言，欠銀行錢最多的情況就是有了房子，并且背負(fù)著房貸。這個時候，能給予大家最大的建議是不提前還房貸，因為負(fù)利率意味著你的貸款是處于實質(zhì)性不斷減少的狀態(tài)，通過貸款可以有效的對沖部分負(fù)利率沖擊。  

除了貸款以外，還有一種保值增值的有效手段就是尋找避險資產(chǎn)，對于一般的家庭而言，有的人選擇黃金，有的人選擇美元。這看個人喜好了。  

對于較為保守的投資者，可以考慮對于貨幣資產(chǎn)進(jìn)行一定配置，選擇適合自己財務(wù)狀況的理財產(chǎn)品，這個因人而異。這些較為穩(wěn)定的收益，即使不能增值，至少求個保值，求個心安吧。  

面對著負(fù)利率時代的來臨，在保證日常開支，保證未來養(yǎng)老、醫(yī)療、子女教育等準(zhǔn)備金儲備的前提下，通過學(xué)習(xí)，通過投資自己讓實力提升，可能才是應(yīng)對未來一切變化的真正不二法門。  

所以，這個時代最大的保值增值方式是投資自己，一切都會改變，唯有增加自己的實力和能力不會改變。