開發(fā)企業(yè)逐利冒險(xiǎn)違規(guī)、地方土地財(cái)政思維作祟，都給樓盤留下了不可預(yù)估的后患。

    大西北網(wǎng)訊 五證不全、虛假宣傳、規(guī)劃變更、逾期交房……層出不窮的樓盤糾紛難免給人一種“買房就是買坑”的錯覺。

    一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)大致要經(jīng)歷拿地、規(guī)劃、施工、銷售、驗(yàn)收、交房等過程，初次購房者通常很難理清其中的彎彎繞繞。除此以外，開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)盲目逐利冒險(xiǎn)違規(guī)、地方土地財(cái)政思維作祟“睜只眼閉只眼”，都給樓盤留下了不可預(yù)估的后患。

    “前些年西安剛提出建設(shè)國際化大都市的時(shí)候，房地產(chǎn)市場開始活躍起來，政府一路開綠燈的情況也不是沒有?，F(xiàn)狀來說，如果想找到樓盤的問題，每個(gè)樓盤都有問題。” 西安北郊一家大型開發(fā)公司銷售主管王建（化名）說。

    新聞專題：房產(chǎn)糾紛幾時(shí)休？

    五證不全的房子是怎么賣出去的？

    上一篇稿件提到，“五證不全”是樓盤糾紛投訴涉及最多的問題之一。這里所稱的房屋“五證”分別是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。樓盤開發(fā)建設(shè)過程中，開發(fā)商需要按順序依次取得。

    也就是說，只有在依法取得了前四個(gè)證之后，開發(fā)商才能拿到預(yù)售許可證，開始銷售商品房。而在前幾年，五證不全的樓盤幾乎司空見慣，這些非法預(yù)售的樓盤是怎么把房子賣出去的？

    “很簡單，把合同改成協(xié)議，客戶和開發(fā)商簽的不是購房合同，而是購房協(xié)議。”一位曾在戶縣投資保障房項(xiàng)目的開發(fā)商告訴記者，這些協(xié)議不僅成功地迷惑了購房者，而且不會在任何機(jī)構(gòu)備案和公正，“如果開發(fā)商卷錢跑了，也沒辦法。”

    于是乎，五證不全理所當(dāng)然地成了許多樓盤糾紛的原罪，當(dāng)購房者因?yàn)楦鞣N房屋問題和開發(fā)商理論時(shí)，才發(fā)現(xiàn)自己的權(quán)益并不受到法律保護(hù)。

    只要房子賣得好 就什么都好

    記者從不少業(yè)內(nèi)人士口中得知，銷售業(yè)績的好壞往往決定著一個(gè)樓盤，能否在保證質(zhì)量的前提下如期交房。

    根據(jù)房地產(chǎn)市場管理?xiàng)l例有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有項(xiàng)目總投資25%以上的自有資金。“除非資金量很大的地產(chǎn)商，很少有一次性資金到位的，都要通過后期預(yù)售一點(diǎn)點(diǎn)回款再投入工程建設(shè)。”西安一家置業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人張敏（化名）告訴記者。

    “因?yàn)橐坏╅_始施工就要不斷地投入，開發(fā)商必須盡快打開銷路以保證項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。” 張敏說，在這種危機(jī)感壓迫之下，不少企業(yè)打出不符合實(shí)際的宣傳廣告，向購房意向者作出不可兌現(xiàn)的承諾，甚至在未取得預(yù)售證前就假借協(xié)議方式進(jìn)行實(shí)質(zhì)交易。

    “為了使資金盡快回籠，開發(fā)商往往用‘正式開盤后價(jià)格會漲起來’的借口來誘惑消費(fèi)者。”搜房網(wǎng)西安一位工作人員直言。

    房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，一般由施工方先行墊資建設(shè)，開發(fā)商按照施工進(jìn)度每階段結(jié)算一次，“如果前期啟動資金花完了，房屋銷量又沒有跟上，施工方就可能因?yàn)槟貌坏綁|資費(fèi)用而停工，致使延期交房或者長期爛尾。”張敏說。

    “當(dāng)然也有施工方背著開發(fā)商私下轉(zhuǎn)包，以獲取更多利潤。項(xiàng)目每轉(zhuǎn)包一次就有人要賺錢，經(jīng)過層層轉(zhuǎn)包之后，最初確定的建設(shè)成本不斷被壓縮。”他舉例說，原本300元/㎡的建設(shè)成本，到實(shí)際施工時(shí)可能只剩下280元/㎡，“開發(fā)商被蒙在鼓里，等到出問題了連人都找不著。”

    “去庫存”陰云不散 徒有土地?zé)o法兌現(xiàn)

    記者梳理民生熱線留言發(fā)現(xiàn)，僅今年上半年，涉及樓盤延遲交房、停工爛尾的投訴就有31條。另據(jù)搜房網(wǎng)西安數(shù)據(jù)分析，因樓市低迷而引起的停工糾紛較往年同期有所增加。

    一家建筑企業(yè)的負(fù)責(zé)人坦言，根據(jù)行業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，今年上半年西安70%-80%的樓盤都沒有完成既定的施工進(jìn)度，“開發(fā)商不給錢，我們只能停工。”

    “不管是住宅還是商鋪，銷售情況都很差，新盤的售出率普遍只有50%-70%。”西安一位房地產(chǎn)行銷人員認(rèn)為，如今爛尾樓盤越來越多，說到底還是市場不景氣，“做房地產(chǎn)投資的人越來越少，開發(fā)商手里拿著土地卻無法兌現(xiàn)。”

    另據(jù)一位已轉(zhuǎn)戰(zhàn)甘肅酒泉的開發(fā)商稱，經(jīng)過前幾年席卷全國的炒房熱，各地房地產(chǎn)市場紛紛飽和，加上公務(wù)人員財(cái)產(chǎn)公開、房屋空置稅起征等形勢和政策影響，房屋需求量一度出現(xiàn)明顯縮減，“去庫存”幾乎成為房地產(chǎn)市場的唯一主旋律。

    陜西省統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，全省商品房銷售面積1108.16萬平方米，下降9.7%；商品房待售面積527.22萬平方米，增長9.7%。在這“一降一增”之間，陜西樓市的庫存量仍然不容樂觀。

    “現(xiàn)在的情況是，買得起房的人不買了，買不起的人還一直在等。”王建說，由于市場不景氣，他所在的房地產(chǎn)公司已經(jīng)開始轉(zhuǎn)行投資餐飲業(yè)，“如果房子能賣出去，我們就不用開這個(gè)店了。”