２０世紀(jì)是世界經(jīng)濟快速發(fā)展的１００年，房地產(chǎn)業(yè)的興盛無疑是刺激這１００年間經(jīng)濟增長的重要因素。然而由于各種復(fù)雜的原因，在一些國家和地區(qū)曾出現(xiàn)過可怕的房地產(chǎn)泡沫，結(jié)果使無數(shù)投資者轉(zhuǎn)瞬間一貧如洗，從而留下一幕幕悲劇。
    上世紀(jì)２０年代中期，美國經(jīng)濟出現(xiàn)了短暫的繁榮，建筑業(yè)日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達(dá)州出現(xiàn)了前所未有的房地產(chǎn)泡沫。
    佛羅里達(dá)州位于美國東南端，地理位置優(yōu)越，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，這里迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由于佛羅里達(dá)的地價一直遠(yuǎn)低于美國其他州，因此該州成為了理想的投資地。許多美國人來到這里，迫不及待地購買房地產(chǎn)。隨著需求的增加，佛羅里達(dá)的土地價格開始逐漸升值。尤其在１９２３年—１９２６年間，佛羅里達(dá)的地價出現(xiàn)了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，１９２３年值８０萬美元，１９２４年達(dá)１５０萬美元，１９２５年則高達(dá)４００萬美元。一股炒賣房地產(chǎn)的狂潮越來越?jīng)坝颗炫?。?jù)統(tǒng)計，到１９２５年，邁阿密市居然出現(xiàn)了２０００多家地產(chǎn)公司，當(dāng)時該市僅有７．５萬人口，其中竟有２．５萬名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，平均每三位居民就有一位專做地產(chǎn)買賣。當(dāng)時，地價每上升１０％，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是“今天不買，明天就買不到了”！在這種狂潮的催動下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。
    然而好景不長，到１９２６年，佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫迅速破碎，許多破產(chǎn)的企業(yè)家、銀行家或自殺、或發(fā)瘋，有的則淪為乞丐。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經(jīng)濟危機，結(jié)果引發(fā)了華爾街股市的崩潰，最終導(dǎo)致了２０世紀(jì)３０年代的世界經(jīng)濟大危機。
    ２０世紀(jì)３０年代以后的６０年間，世界房地產(chǎn)領(lǐng)域基本上沒有出現(xiàn)大的波瀾，但進入９０年代后，日本的房地產(chǎn)泡沫再度震驚了世界。
    ２０世紀(jì)８０年代后期，為刺激經(jīng)濟的發(fā)展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)以及股票市場，致使房地產(chǎn)價格暴漲。從１９８６年到１９８９年，日本的房價整整漲了兩倍。
    受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發(fā)現(xiàn)炒股票和炒房地產(chǎn)來錢更快，于是紛紛拿出積蓄進行投機。到１９８９年，日本的房地產(chǎn)價格已飆升到十分荒唐的程度。當(dāng)時，國土面積相當(dāng)于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當(dāng)于整個美國地價總額的４倍。到１９９０年，僅東京都的地價就相當(dāng)于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數(shù)大公司的高管。
    所有泡沫總有破滅的時候。１９９１年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價格隨即暴跌。到１９９３年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達(dá)６０００億美元。
    從后果上看，２０世紀(jì)９０年代破滅的日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還直接引發(fā)了嚴(yán)重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經(jīng)濟衰退，陷入了長達(dá)１５年的蕭條和低迷。
    香港的房地產(chǎn)熱最早可以追溯到上世紀(jì)７０年代。當(dāng)時，李嘉誠、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，香港十大房地產(chǎn)公司也先后公開上市，而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到１９８１年，香港已成為僅次于日本的全世界房價最高的地區(qū)。
    １９８４年—１９９７年，香港房價年平均增長超過２０％。中環(huán)、尖沙咀等中心區(qū)域每平方米房價高達(dá)十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近２０萬港元的天價。受房價飛漲的刺激，香港的房地產(chǎn)投機迅速盛行起來，出現(xiàn)了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。當(dāng)時的香港，人們盲目地投資房地產(chǎn)。為了抓住機遇。許多人往往僅憑地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人電話中的描述，就草草決定購買豪宅。一些經(jīng)紀(jì)人甚至?xí)︻櫩驼f出這樣的話：“什么？你要考慮一兩天？當(dāng)然不行！有很多人在等，你不買的話，過３分鐘就沒了！”１９９６年，香港竟出現(xiàn)買房前必須先花１５０萬港元買一個號的怪事。
    就在香港的房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。１９９８年—２００４年，香港樓價大幅下跌，如著名的中產(chǎn)階級居住社區(qū)“太古城”，樓價就從最高時的１．３萬港元每平方英尺下跌到四五干元。據(jù)專家計算，從１９９７年到２００２年的５年時間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約８萬億港元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。而對于普通香港市民而言，房地產(chǎn)泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業(yè)主損失２６７萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負(fù)翁”。
    可以說，發(fā)生在上個世紀(jì)的３次房地產(chǎn)大泡沫，對當(dāng)時和后來的世界經(jīng)濟發(fā)展造成了深遠(yuǎn)的影響。它們給世界經(jīng)濟造成了慘痛的損失，也留下了寶貴的經(jīng)驗教訓(xùn)，而這些教訓(xùn)在世界各國房地產(chǎn)熱高燒不退的今天顯得尤為珍貴。摘自《環(huán)球時報》楊紅林／文