集中供地政策相繼“赴約” 房企多元化投資謀穩(wěn)健增長(zhǎng)
集中供地政策相繼“赴約”,“缺貨”已久的廣州率先打響四個(gè)一線城市“第一槍”.22個(gè)重點(diǎn)城市中，青島、天津等地之前已相繼公布。
中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，審慎成房企主要態(tài)度，不少房企管理層表示將注重多元化拿地方式，在降檔等相關(guān)新政要求下，尋求穩(wěn)健發(fā)展。
政策陸續(xù)出臺(tái)
3月26日，廣州市規(guī)劃和自然資源局公布出讓48宗國(guó)有建設(shè)用地，全部為涉宅地，供地總面積約393萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)超901億元，計(jì)劃于4月26日至27日分批限時(shí)競(jìng)價(jià)出讓。
廣州是四個(gè)一線城市中率先集中供地的城市。從出讓的區(qū)域來(lái)看，這次供地主要集中在外圍區(qū)域，其中增城區(qū)18宗，是供地最多的區(qū)域，白云區(qū)有8宗。
今年2月底，有消息稱四個(gè)一線城市及南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)二線城市開(kāi)始實(shí)施“兩集中”供地政策。
所謂的“兩集中”,即“集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)”,全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)。
青島是第一個(gè)公布集中供地的城市。青島市自然資源和規(guī)劃局2月24日發(fā)布消息稱，2021年嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。2月25日晚間，濟(jì)南跟進(jìn)。
市場(chǎng)普遍認(rèn)為，該政策有利于“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。某TOP20房企投資總監(jiān)稱：“集中供地會(huì)讓房企拿地更加謹(jǐn)慎，前期做好準(zhǔn)備工作，有針對(duì)性地去爭(zhēng)取自己最擅長(zhǎng)的地塊，畢竟在某一時(shí)段可以用于投資的資金量有限。”
多元投資成重點(diǎn)
供地風(fēng)格生變下，房企應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌稱，不調(diào)控，地價(jià)比房?jī)r(jià)漲得快，開(kāi)發(fā)商賺不了錢，老百姓也買不起房。不調(diào)控，對(duì)誰(shuí)都沒(méi)好處。
應(yīng)對(duì)，成了行業(yè)內(nèi)普遍思考的問(wèn)題。融創(chuàng)中國(guó)在2020年年報(bào)中的表述是：公司將密切關(guān)注集中供地政策的推行和帶來(lái)的影響，審慎把握公開(kāi)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。未來(lái)，公司將繼續(xù)堅(jiān)持以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心主業(yè)，保持地產(chǎn)主業(yè)的均衡高質(zhì)量發(fā)展，加速提升“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
“當(dāng)前土地獲取方式已經(jīng)發(fā)生變化，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)從土地紅利、金融紅利轉(zhuǎn)向管理紅利，有專業(yè)能力的服務(wù)型公司的價(jià)值將凸顯。”在綠城管理控股行政總裁李軍看來(lái)，輕資產(chǎn)模式不受“三道紅線”和集中供地等調(diào)控政策的影響，可以全周期獲取代建項(xiàng)目并采取主動(dòng)開(kāi)發(fā)節(jié)奏。
時(shí)代中國(guó)董事會(huì)主席岑釗雄在2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，公司繼續(xù)看好中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，將確保住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)更有質(zhì)量地增長(zhǎng)，進(jìn)一步加大城市更新業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，協(xié)同發(fā)展商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等業(yè)務(wù)。
“繞道”招拍掛后，越來(lái)越多的房企將目光投向收并購(gòu)、城市更新。“舊改之王”佳兆業(yè)集團(tuán)披露，公司2020年成功轉(zhuǎn)化9個(gè)城市更新項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化貨值為640億元；通過(guò)收并購(gòu)、城市更新等渠道獲取項(xiàng)目25個(gè)，預(yù)計(jì)貨值為1326億元。
“未來(lái)三年，公司計(jì)劃至少有50個(gè)城市更新項(xiàng)目完成轉(zhuǎn)化，將促進(jìn)公司毛利率和凈利率的提升。”佳兆業(yè)集團(tuán)管理層在3月25日下午舉行的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示。
變局中尋增長(zhǎng)
在“房住不炒”的總基調(diào)下，行業(yè)的調(diào)控正不斷加碼。
湖州3月27日發(fā)布通知稱，除明確實(shí)行集中供地外，還提出強(qiáng)化住房金融監(jiān)管，具體為：建立住宅用地購(gòu)地資金來(lái)源審查機(jī)制，對(duì)購(gòu)地資金來(lái)源進(jìn)行穿透式審查，嚴(yán)禁非自有資金購(gòu)地。嚴(yán)格住房信貸政策，強(qiáng)化借款人資格和購(gòu)房首付資金來(lái)源審查，嚴(yán)防消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等違規(guī)用于購(gòu)房。
之前，北京、上海、廣東等地均針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸流入樓市表態(tài)，呈現(xiàn)“全面圍堵經(jīng)營(yíng)貸”局面。3月26日，銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》明確，堅(jiān)決打擊經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)行為。
中國(guó)海外發(fā)展管理層認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展是一個(gè)長(zhǎng)跑，下半場(chǎng)競(jìng)賽剛剛開(kāi)始，而分化將是下半場(chǎng)的最重要特征。具體表現(xiàn)為：市場(chǎng)分化，一二線及強(qiáng)三線城市將是主戰(zhàn)場(chǎng)；企業(yè)分化，“三道紅線”和“兩條紅線”將阻斷高杠桿房企擴(kuò)張路徑，中小型房企規(guī)模快速上升的通道被關(guān)閉，優(yōu)勝劣汰的行業(yè)整合將進(jìn)一步加速；投資分化，土地日益稀缺，單項(xiàng)目投資額越來(lái)越大，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金實(shí)力強(qiáng)勁者擁有更多機(jī)會(huì)，具備商業(yè)資產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)、舊改、城市更新等城市運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)擁有更多機(jī)會(huì)；精細(xì)化、數(shù)字化管理能力強(qiáng)的企業(yè)才能在競(jìng)爭(zhēng)中勝出；好產(chǎn)品、好服務(wù)永遠(yuǎn)是贏得客戶的關(guān)鍵。
對(duì)房企而言，多措應(yīng)對(duì)求發(fā)展是不二選擇。佳兆業(yè)集團(tuán)董事會(huì)副主席、行政總裁麥帆表示，公司要提高資本資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平，優(yōu)化新事業(yè)投資，整合旗下多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，地產(chǎn)主業(yè)為新事業(yè)發(fā)展賦能，新事業(yè)為主業(yè)發(fā)展助力，不斷提升“地產(chǎn)+城市更新+產(chǎn)業(yè)”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
世茂股份董事許世壇在2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，面對(duì)監(jiān)管政策調(diào)控的新局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體增速放緩，未來(lái)的高速增長(zhǎng)點(diǎn)是多元化業(yè)務(wù)。新趨勢(shì)對(duì)于開(kāi)發(fā)商的綜合運(yùn)營(yíng)能力、財(cái)務(wù)管理能力提出了更高的要求，而世茂股份的優(yōu)勢(shì)恰恰在于多元產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，以及長(zhǎng)期以來(lái)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。
