長(zhǎng)租公寓監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)--
“長(zhǎng)收短付”被禁“租金貸”撥付個(gè)人
頻繁“爆雷”的長(zhǎng)租公寓，必須盡快扎緊監(jiān)管的籠子。昨天，市住建委、市市場(chǎng)監(jiān)管局、市金融局、市委網(wǎng)信辦、北京銀保監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》，出重拳整治長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。新規(guī)首次明確，禁止“長(zhǎng)收短付”,住房租賃企業(yè)收、付租金周期必須匹配；嚴(yán)控“租金貸”撥付對(duì)象，承租人申請(qǐng)的“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業(yè)，只能撥付給個(gè)人。新規(guī)將于2021年3月1日起正式實(shí)施。
收、付租金周期必須匹配
以分期月付租金更便宜的噱頭，鼓勵(lì)租客申請(qǐng)“租金貸”,從而一次性從銀行或小貸機(jī)構(gòu)獲取12個(gè)月的租金，再按月或季度向房東支付租金--這一進(jìn)一出之間，一個(gè)無(wú)形的資金池就形成了。池內(nèi)的資金本應(yīng)只用于支付租金，可也有長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商玩起期限錯(cuò)配，比如將資金用于收房持續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，可一旦經(jīng)營(yíng)受阻，就會(huì)出現(xiàn)資金鏈緊張甚至斷裂的狀況。
缺乏監(jiān)管的“租金貸”和資金池，是長(zhǎng)租公寓頻繁爆雷的深層次原因，也是新規(guī)嚴(yán)控的核心內(nèi)容。通知明確，住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過(guò)3個(gè)月租金，收、付租金周期必須匹配；收取的押金數(shù)額不得超過(guò)1個(gè)月租金，且應(yīng)當(dāng)通過(guò)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專(zhuān)用賬戶托管；嚴(yán)控“租金貸”撥付對(duì)象，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請(qǐng)的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。
市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此前已經(jīng)預(yù)收的超過(guò)3個(gè)月的租金部分和存量“租金貸”,租賃企業(yè)要建立專(zhuān)戶逐步化解；已經(jīng)預(yù)收的押金，也要一并納入專(zhuān)用賬戶托管，押金托管的具體方式和流程后續(xù)還會(huì)出臺(tái)配套細(xì)則。
“收、付租金周期必須匹配，也就是說(shuō)，此前在長(zhǎng)租公寓中普遍存在的‘長(zhǎng)收短付’經(jīng)營(yíng)模式，即向租客收取3個(gè)月以上的租金，向房東按月支付租金，被明令禁止。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池提出，租賃端被過(guò)度金融化，一旦市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不善，極易發(fā)生資金鏈斷裂的情況，從而導(dǎo)致房主房客兩端受損。
不得強(qiáng)制收取裝修費(fèi)用
“租賃到期了，當(dāng)初交的押金卻不給退。”“不降價(jià)就解約，扣除違約金，我還得倒給對(duì)方兩萬(wàn)元裝修家具費(fèi)。”針對(duì)承租人和房東的槽點(diǎn)，新規(guī)也開(kāi)出“藥方”.
通知提出，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用本市住房租賃合同示范文本，用示范文本避免因霸王條款、約定不明引發(fā)后續(xù)糾紛，并在簽訂承租或出租房屋合同3日內(nèi)將合同信息在北京市住房租賃監(jiān)管平臺(tái)備案，未如實(shí)備案的企業(yè)將限制其通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布房源信息。
其次，住房租賃企業(yè)出資對(duì)租賃住房進(jìn)行裝修的，應(yīng)當(dāng)取得房屋產(chǎn)權(quán)人書(shū)面同意。住房租賃企業(yè)提前解除合同的，應(yīng)依據(jù)合同約定履行各方責(zé)任，不得強(qiáng)制收取裝修費(fèi)用。
而在押金退還方面，通知也首度明確，住房租賃企業(yè)應(yīng)于合同終止后兩個(gè)工作日內(nèi)通知北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)退還押金，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。
情節(jié)嚴(yán)重將進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)警示
“長(zhǎng)租公寓要規(guī)范發(fā)展，但需要重申的是，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策主基調(diào)依然沒(méi)有變。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這為住房租賃企業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)行為劃出邊界。今后，北京將繼續(xù)支持專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)持有房屋并依法出租，符合條件的住房租賃企業(yè)可以按規(guī)定享受稅收、金融等優(yōu)惠政策。
當(dāng)然，對(duì)于不改正者，各部門(mén)也將加強(qiáng)聯(lián)合監(jiān)管。通知規(guī)定，住房租賃服務(wù)企業(yè)存在違法違規(guī)行為較多的，由市住建部門(mén)列入重點(diǎn)關(guān)注名單并向社會(huì)公布，提示謹(jǐn)慎選擇；情節(jié)嚴(yán)重的列入風(fēng)險(xiǎn)警示名單并向社會(huì)公布，警示重大風(fēng)險(xiǎn)；根據(jù)住建部門(mén)的意見(jiàn)，市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)依法依規(guī)責(zé)令有關(guān)主體停止發(fā)布相關(guān)廣告。（趙瑩瑩）
