返鄉(xiāng)置業(yè)南北有別:水秀霾輕樓市火爆 調(diào)整期也是窗口期
對于在外工作的人們來說，春節(jié)返鄉(xiāng)不僅僅是與家人團(tuán)聚，不少人也有趁機(jī)置業(yè)買房的計(jì)劃。
不論是為自己將來逃離北上廣做準(zhǔn)備，還是為父母買一套養(yǎng)老住房，抑或僅僅是為了投資。在大多數(shù)人心目中，有房子才有家的感覺。
而2月2日，“央媽”更是給不少家鄉(xiāng)屬于“不限購”城市的返鄉(xiāng)置業(yè)者發(fā)了“紅包”。根據(jù)最新的規(guī)定，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn)。返鄉(xiāng)置業(yè)似乎又多了一個理由。
那么，返鄉(xiāng)置業(yè)時應(yīng)該注意哪些問題？我們將從南北方的樓市現(xiàn)狀入手為您帶來詳盡分析。
【北方篇】
調(diào)整期也是窗口期
去年以來，一系列樓市政策相繼出臺。二手房營業(yè)稅5改2、公積金政策改革、央行5次雙降等一系列利好刺激樓市上行。不過在北方地區(qū)，樓市狀況仍舊呈兩極分化局面。
在京津冀區(qū)域，包括北京、天津、石家莊等在內(nèi)的一二線城市樓市成交呈現(xiàn)量價齊增的趨勢。而在庫存量較高的東北和西北地區(qū)，樓市回暖速度并沒有凸顯。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年，東北地區(qū)商品房銷售面積7405萬平方米，下降24.5%，降幅擴(kuò)大0.2%；銷售額4099億元，下降19.8%。而整個西部地區(qū)，商品房銷售面積33173萬平方米，增長3.4%，增速回落0.4%；銷售額16939億元，增長5.0%。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，包括沈陽、長春、大連、青島、西安在內(nèi)的二線北方城市，由于前期大量土地供應(yīng)尚在消化，仍將面臨庫存壓力。三四線城市更是如此。即使2016年仍然繼續(xù)深化去庫存措施，市場基本面也很難說有太大的出彩，市場仍然將處于調(diào)整期。
不過在業(yè)內(nèi)看來，市場仍具上行潛力，現(xiàn)階段正處于調(diào)整期的城市對于返鄉(xiāng)置業(yè)者來說也是一個“窗口期”。
“在樓市調(diào)整期，開發(fā)商會相應(yīng)推出一定優(yōu)惠措施，對返鄉(xiāng)置業(yè)者來講，應(yīng)該抓住地方政府出臺去庫存措施的‘窗口期’，在返鄉(xiāng)時段內(nèi)實(shí)現(xiàn)自己置業(yè)安家的夢想。”張宏偉表示。
北方部分城市庫存概況
城市 商品房存量 去庫存周期
（萬平方米） （月）
天津 3372.34 20.57
西安 3436.09 20.71
青島 2870.99 20.12
長春 1700.29 18.65
呼和浩特 2855.42 92.25
威海 7251.52 342.97
大同 1244.12 56.09
運(yùn)城 423.94 48.78
?。▉碓矗和邫C(jī)構(gòu)，截至2015年12月，去庫存周期為3個月移動存銷比）
■ 城市看臺
天津 量價齊漲 創(chuàng)下新高
2015年天津樓市在諸多利好和京津冀協(xié)同發(fā)展的利好下快速上行。
據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年天津商品住宅市場成交面積為1358.13萬平方米，同比漲幅為41.97%，為近六年來同期最高值。同時，從近六年天津商品住宅成交價格走勢上看，整體呈平穩(wěn)上漲態(tài)勢，2012年首次突破萬元大關(guān)，而后的兩年呈緩慢上漲態(tài)勢。2015年為11548元/平米，創(chuàng)下新高，同比漲幅達(dá)9.43%。
在需求大批涌入市場的同時，受2014年樓市調(diào)整影響，2015年天津的土地市場供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年天津經(jīng)營性用地共計(jì)推出166宗，同比減少26宗，規(guī)劃建筑面積為1178.98萬平米，同比下降31.34%，處于近六年來的最低值。而另一方面，同期成交的地塊樓面價平均為5041元/平米，同比上漲15.16%，創(chuàng)近六年來新高。
中國指數(shù)研究院預(yù)測，由于土地市場溢價率緩慢上升，加上競爭壓力較小區(qū)域的項(xiàng)目適當(dāng)提高售價，2016年天津商品住宅成交價格將依然保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢。2016年環(huán)城四區(qū)或成為供應(yīng)主力區(qū)域。同時，濱海新區(qū)受自貿(mào)區(qū)、京津一體化等帶動，成交量或?qū)⒗^續(xù)釋放。
石家莊 協(xié)同發(fā)展 推動預(yù)期
同樣受益于京津冀協(xié)同發(fā)展的還有石家莊樓市。
在持續(xù)寬松的購房政策下，石家莊樓市也保持著上行的態(tài)勢。據(jù)中國指數(shù)研究院的百城價格指數(shù)顯示，2015年12月，河北7個樣本城市除邯鄲外房價全線上漲，省會石家莊房價環(huán)比上漲0.99%，樣本平均價7334元/平方米，石家莊樓市全年環(huán)比上漲達(dá)4.82%。
另一方面，反映市場活躍度和成熟度的二手房市場也表現(xiàn)突出。來自石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)顯示，2015年，石家莊二手房累計(jì)成交26722套，同比增長31.35%。其中，住宅為26255套，同比增加了31.1%；非住宅共成交467套，同比上漲44.6%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在京津冀協(xié)同發(fā)展中，石家莊在交通、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等方面將率先感受到協(xié)同發(fā)展帶來的初步成效，這些都將直接拉動房地產(chǎn)市場升值預(yù)期，進(jìn)而影響房價上漲。
沈陽 開發(fā)商出招去庫存
東北地區(qū)的高庫存現(xiàn)象已不是新鮮事，作為省會城市，沈陽是其中的代表?？硕鹕蜿枡C(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月，沈陽商品住宅市場的存量高達(dá)2948.76萬平方米，商品住宅（不含政策性用房）可售面積消化周期高達(dá)24個月。同時，據(jù)中國指數(shù)研究院的1月百城價格指數(shù)顯示，今年1月份沈陽樓市的成交均價為7137元/平方米，環(huán)比下降0.9%，同比下降2.66%。
一位熟知沈陽樓市的業(yè)內(nèi)人士表示，目前沈陽聚集了大批品牌開發(fā)商，即便市場尚未回暖，大幅降價仍不是他們的首選。值得一提的是，在三環(huán)以外的庫存量比較大，城區(qū)內(nèi)主要板塊的壓力并不十分嚴(yán)峻。未來人們對居住的要求更加提高，市場上推出的產(chǎn)品也會更注重細(xì)節(jié)，并通過分期首付等方式吸引購房者出手。
面對去庫存大戰(zhàn)，沈陽樓市針對返鄉(xiāng)人群推出了一系列的優(yōu)惠活動，希望借此促進(jìn)銷售。根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，部分樓盤的優(yōu)惠力度高達(dá)18萬元。
■ 小貼士
優(yōu)選品牌
房企項(xiàng)目
選擇好置業(yè)的城市之后，在購房中的一些細(xì)節(jié)也應(yīng)當(dāng)予以重視，才能為資產(chǎn)的保值奠定基礎(chǔ)。
由于自然光照和四季溫差較大等因素，“南北通透、市政供暖”是居住在北方的人們選擇房源的必要條件。
與此同時，要提前預(yù)選好準(zhǔn)備考察的樓盤區(qū)域、樓盤的數(shù)量，了解樓盤的基本情況及未來區(qū)域發(fā)展的基本狀況，切忌盲目跟風(fēng)。下單之前一定要充分了解項(xiàng)目的背景以及是否五證齊全，優(yōu)先選擇品牌開發(fā)商的樓盤。
投資慎選高庫存城市
經(jīng)過一年的去庫存之戰(zhàn)，部分北方城市仍持續(xù)面臨去庫存難題。
專家建議，返鄉(xiāng)置業(yè)前一定要做好功課，了解目標(biāo)城市的樓市成交和庫存狀況。一般來說，一個城市的住宅庫存消化周期一般12個月左右較為平衡，高于18個月說明供過于求，低于6個月則為供不應(yīng)求。在高庫存城市，樓市前景并不十分明晰，也會影響未來房屋轉(zhuǎn)手變現(xiàn)。
