過(guò)去十年，北京每年新增常住人口以五十多萬(wàn)的數(shù)量劇增，而土地供應(yīng)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上需求。在保障房缺失的情況下，所有人都被逼進(jìn)了商品房市場(chǎng)。地方政府一次次強(qiáng)力調(diào)控，卻擋不住狂飆的樓價(jià)。當(dāng)年歸罪于溫州炒房團(tuán)，如今究竟是誰(shuí)之過(guò)？
2013年11月中旬，舉辦完婚禮17天后，王濤牽著大肚子妻子的手，走進(jìn)南昌市民政局的離婚登記處。交完9塊錢(qián)工本費(fèi)，拍完照蓋完章，他倆終于領(lǐng)到了盼望已久的離婚證。
這對(duì)夫婦在北京定居已經(jīng)第六個(gè)年頭，如果不是為了弄出個(gè)首套購(gòu)房資格，他們也不會(huì)千里迢迢地跑回老家離婚，光機(jī)票錢(qián)來(lái)回就花掉了2400塊。
不過(guò)這些折騰的高成本，比起王濤的購(gòu)房成本就不值一提了。這對(duì)夫婦六十多平方米的愛(ài)巢位于東五環(huán)外，由于孩子即將出生，他們計(jì)劃換成一套80平方米的兩居。由于有過(guò)貸款記錄，第二次買(mǎi)房他們必須支付七成的首付。通過(guò)離婚讓沒(méi)有過(guò)購(gòu)房記錄的妻子買(mǎi)房，是最簡(jiǎn)便有效的降低首付及避稅的方法。
為買(mǎi)房而掙扎的王濤們，成為了2013年北京樓市狂飆的注腳。在經(jīng)歷了連續(xù)三年的房地產(chǎn)調(diào)控之后，首都房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有絲毫回落，反而在最近一年迎來(lái)了新一輪全面上漲的浪潮——從2012年初開(kāi)始，北京房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲超過(guò)了20個(gè)月，僅在2013年9月的漲幅就高達(dá)20.6%，不少項(xiàng)目在2013年過(guò)去的日子內(nèi)漲了七八成。
人們甚至對(duì)數(shù)字失去了感覺(jué)，房?jī)r(jià)、地價(jià)不斷刷新歷史紀(jì)錄，買(mǎi)者依舊如云。融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌最近稱，其2013年9月份以每平方米樓面價(jià)7.3萬(wàn)元買(mǎi)下的北京農(nóng)展館項(xiàng)目，售價(jià)最高將超過(guò)30萬(wàn)元/平方米。
“房子賣(mài)到30萬(wàn)一平方米，大家還覺(jué)得不貴，北京樓市已經(jīng)到了這樣可怕的地步。”九龍倉(cāng)商業(yè)總經(jīng)理魏青山向南方周末記者這樣感嘆。
作為中國(guó)樓市政策的試驗(yàn)場(chǎng)和風(fēng)向標(biāo)，也是樓市調(diào)控最嚴(yán)厲最全面的城市，北京樓市的走向?qū)τ谥袊?guó)樓市有著決定性影響。2013年10月23日，北京市住建委出臺(tái)了地方版的樓市調(diào)控新政“京七條”，隨后，上海、廣州、深圳和武漢等城市相繼跟進(jìn)，以北京樓市政策為標(biāo)本，出臺(tái)“一刀切”的收緊措施。
“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是因?yàn)楸本┑昧朔逝职Y，全國(guó)都要跟著減肥，但事實(shí)上，有的城市才剛剛啟動(dòng)城市化進(jìn)程。”陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁易小迪這樣評(píng)價(jià)北京樓市的特殊意義。
“除非國(guó)務(wù)院搬走”
2001年7月，北京申奧成功后不久，第一個(gè)溫州炒房團(tuán)抵達(dá)北京，這個(gè)團(tuán)共134人，創(chuàng)下了過(guò)億元成交額。
2013年10月，在北京一個(gè)房地產(chǎn)論壇上，有記者問(wèn)到任志強(qiáng)北京房?jī)r(jià)什么時(shí)候才能降下來(lái)，任志強(qiáng)不假思索地說(shuō)：“除非國(guó)務(wù)院搬走。”
北京堪稱全世界“城市病”的典型案例。這里坐享了中央政府在政治、財(cái)政、教育、醫(yī)療等多方面的優(yōu)惠政策，以此具有強(qiáng)大的吸附能力。萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶曾測(cè)算，中國(guó)中學(xué)100強(qiáng)中，僅北京和上海就占了60個(gè)名額，剩下的40個(gè)在其他幾百個(gè)城市間分配。
而相比為官僚、人情與僵化體制束縛的大多數(shù)二、三線城市，北京更是年輕一代中國(guó)夢(mèng)的承載——官方數(shù)字顯示，北京市每年新增常住人口以五十多萬(wàn)的數(shù)量增加，新增結(jié)婚家庭也達(dá)十多萬(wàn)戶。
不僅是大學(xué)畢業(yè)生與北漂族，從山西煤老板、溫州炒房團(tuán)，乃至全中國(guó)的富豪、公務(wù)員階層，都紛紛聚集到北京六環(huán)內(nèi)2267平方公里的土地上。綽號(hào)“房姐”的陜西省神木縣農(nóng)村商業(yè)銀行原副行長(zhǎng)龔愛(ài)愛(ài)被查出在京擁有41套房產(chǎn)，山西一個(gè)縣的煤炭局局長(zhǎng)甚至被查出在北京二環(huán)邊有35套房子。
譽(yù)翔安代理行合伙人趙敬川在2003年進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，成為了建外SOHO的一位樓盤(pán)銷(xiāo)售員。此前，他是一位夜店歌手，每個(gè)月還為1600塊的房貸發(fā)愁，但做樓盤(pán)銷(xiāo)售的第一年，他就掙了30萬(wàn)——在2003年，他父母攢了一輩子也才攢了30萬(wàn)積蓄。
他接的第一單來(lái)自山西煤老板家族——一位農(nóng)村婦女打扮、一嘴很濃醋味的大姐。這位大姐決定買(mǎi)三千多萬(wàn)的房子，簽約那天趙敬川在售樓處等她，快到兩點(diǎn)半了，她還沒(méi)到，趙敬川于是給那位大姐打了個(gè)電話，大姐說(shuō)，“我坐938公交車(chē)，馬上到站了。”
趙敬川不信買(mǎi)幾千萬(wàn)房子的富豪是坐著北京公交車(chē)來(lái)的。他站在建外SOHOA座27層窗口看著公交車(chē)站，果然過(guò)了幾分鐘，938公交車(chē)到站，一個(gè)熟悉的身影下了公交車(chē)。這一幕深深地震撼了趙敬川。
活躍的投機(jī)客們是從這個(gè)時(shí)候開(kāi)始讓市場(chǎng)惶恐不安。在北京，房?jī)r(jià)迅速地攀升尚未引起本地人的警覺(jué)，但精明的溫州人就已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)了。2001年7月，北京申奧成功后不久，第一個(gè)溫州炒房團(tuán)抵達(dá)北京，這個(gè)團(tuán)共134人，創(chuàng)下了過(guò)億元成交額。
但有限的土地資源已經(jīng)無(wú)法支撐如此巨大的購(gòu)房需求。自2004年住房銷(xiāo)售面積攀上2200萬(wàn)平方米大關(guān)后，8年來(lái)一直未有進(jìn)一步突破。
與此同時(shí)，2012年的住房銷(xiāo)售額卻已是2004年的三倍多。盡管走上了“攤大餅”的不歸路，從四環(huán)、五環(huán)一路擴(kuò)展到了六環(huán)，但新房和二手房疊加，每年的供應(yīng)量也只有二十多萬(wàn)套。萬(wàn)科副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶稱：“這還不到一年新增人口的幾分之一，更不要說(shuō)四環(huán)內(nèi)的中心城區(qū)供應(yīng)量了。”
任志強(qiáng)稱，在2005年的北京市總體規(guī)劃中，北京市一度將通州確定為“中心城行政辦公、金融貿(mào)易等職能的補(bǔ)充配套區(qū)”，將北京市區(qū)內(nèi)的政府機(jī)關(guān)搬遷到通州去，以此緩解中心城區(qū)的壓力。時(shí)任北京市市長(zhǎng)王岐山主導(dǎo)了這個(gè)規(guī)劃。
但隨著王岐山上調(diào)中央，此后的規(guī)劃中對(duì)通州新城的定位，逐漸淡化了“北京新政務(wù)中心”的說(shuō)法，政府機(jī)關(guān)搬遷通州的工作隨即擱淺。
北京樓市從四環(huán)、五環(huán)一路擴(kuò)展到了六環(huán)，但新房和二手房疊加，每年的供應(yīng)量也只有二十多萬(wàn)套。（CFP/圖）
運(yùn)動(dòng)式調(diào)控
“從1998年到2010年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房總共才建有3.5億平方米，其中有2億平方米是在1999年竣工的，可見(jiàn)其后的保障房建設(shè)有多滯后。”
中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇把保障房停滯的2001年視為北京房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。他稱1998年房改時(shí)，國(guó)務(wù)院曾經(jīng)提出了要建立以保障房和商品房并舉的住房供應(yīng)體系。然而在其后的十年里，地方政府主動(dòng)忽視了保障房建設(shè)。
“從1998年到2010年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房總共才建有3.5億平方米，其中有2億平方米是在1999年竣工的，可見(jiàn)其后的保障房建設(shè)有多滯后。在商品房大蛋糕的利益誘惑面前，政府完全忘記了自己應(yīng)盡的責(zé)任。”孟曉蘇感嘆說(shuō)。他是總理李克強(qiáng)的研究生同學(xué)。
此時(shí)的中國(guó)，正面臨第一代獨(dú)生子女潮——中國(guó)自1978年開(kāi)始推行一胎化政策，即將或者已經(jīng)步入婚姻殿堂的“80后”們正好是第一代獨(dú)生子女，他們的父親正是上個(gè)世紀(jì)60年代初出生高峰的那一代人。
住建部政策研究中心主任秦虹研究稱，北京每年新增接近60萬(wàn)人里，20-39歲的人口占到62.8%，人口特別是年輕人向大城市集中帶來(lái)了很大的需求，雙方父母兩個(gè)家庭的財(cái)力支持，讓他們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)間大幅提前，“我們可能面臨的是最后一個(gè)剛性需求比較強(qiáng)盛的時(shí)段。”
急于購(gòu)置婚房的買(mǎi)家和匱乏的新房供應(yīng)在最近兩年被證明是可燃的組合。在福利房黯然退出歷史舞臺(tái)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房淪為公務(wù)員后花園后，所有居民被逼進(jìn)商品房市場(chǎng)。
2004年沿用至今的壟斷性的土地出讓制度，造成了土地供給的扭曲；2009年四萬(wàn)億刺激政策導(dǎo)致隨后的信貸狂歡，讓居有其所和改善居住的正常愿望，變質(zhì)為由對(duì)未來(lái)的恐懼和對(duì)財(cái)富的貪婪交織而成的狂熱，更帶動(dòng)了短期內(nèi)需求的急速上漲。北京房?jī)r(jià)隨后在2004年及2009年急劇拉升，房?jī)r(jià)從抬頭到一飛沖天。
“開(kāi)發(fā)商睡著睡著都笑醒了。”中國(guó)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰這樣評(píng)價(jià)那兩年的樓市暴漲。
在輿論的巨大壓力下，“有形的手”開(kāi)始嘗試干涉市場(chǎng)了。此后的十年，北京樓市經(jīng)歷了9次調(diào)控，民眾開(kāi)始習(xí)慣了“越調(diào)越高”這一顛撲不破的程式：2003年開(kāi)始，從猛烈調(diào)控到房?jī)r(jià)經(jīng)歷過(guò)山車(chē)式的上漲周期一般在1年左右。
北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志稱，北京樓市十年的調(diào)控政策幾乎都是中央倒逼出來(lái)的，政策一調(diào)控，房?jī)r(jià)就漲了，“出政策之前幾乎沒(méi)有任何的評(píng)估，政策倉(cāng)促出臺(tái)后也沒(méi)有官員被問(wèn)責(zé)，很多政策非常不人性化，比如二手房稅，逼著很多人去離婚了。”
一如最新的自住房政策——在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局宣布北京房?jī)r(jià)再度領(lǐng)漲全國(guó)的第二天，北京市住建委出臺(tái)了地方版的樓市調(diào)控新政“京七條”，意圖穩(wěn)住房?jī)r(jià)。頂著巨大壓力的北京市政府，把平抑房?jī)r(jià)的希望寄托于一種新的住房品種“自住型商品房”，同時(shí)他們對(duì)40000元/平方米以上的高價(jià)房預(yù)售許可審批實(shí)施配額管制，在“數(shù)字”上做低房?jī)r(jià)——幾乎又是一次掩耳盜鈴式的減肥術(shù)。
盡管2013年只剩下最后1個(gè)月，北京市政府依然雄心勃勃地表示要放出足夠建造2萬(wàn)套“自住型商品房”的用地，相當(dāng)于一般年景下北京新房總成交量的1/5；2014年的計(jì)劃更為龐大，5萬(wàn)套——但他們把壓力依舊推給了市場(chǎng)，由開(kāi)發(fā)商通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式，配建自住型商品房。
“所謂自住房概念就是，政府的地價(jià)一分錢(qián)不能少掙，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)基本上沒(méi)有了，臨到賣(mài)的時(shí)候政府還要拿走老百姓所有的利潤(rùn)。”任志強(qiáng)對(duì)南方周末記者稱。
11月21日，“京七條”發(fā)布后的第一場(chǎng)土地招拍掛，又誕生了北京年內(nèi)總價(jià)地王——恒大地產(chǎn)以51.35億元總價(jià)奪得北京朝陽(yáng)區(qū)東壩南區(qū)地塊，該地塊要求配建1.69萬(wàn)平方米“限價(jià)商品住房”和11.2萬(wàn)平方米的自住型商品房。刨去配建面積粗略計(jì)算，該地塊樓面價(jià)已超5萬(wàn)元/平方米。九龍倉(cāng)商業(yè)總經(jīng)理魏青山認(rèn)為，這個(gè)東五環(huán)外的項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)要在7萬(wàn)元/平方米才能有利潤(rùn)，“太可怕了”。
但一位央企地產(chǎn)集團(tuán)的高管認(rèn)為，來(lái)北京拿地的很多公司醉翁之意不在酒，并非出于直接的商業(yè)目的，而更在意于戰(zhàn)略、品牌或其他方面獲得利益，這也在很大程度上推高了北京的地價(jià)和房?jī)r(jià)，“這并非一個(gè)純市場(chǎng)化的市場(chǎng)”。
中國(guó)式離婚
據(jù)北京民政局的數(shù)據(jù)，北京2013年前9個(gè)月離婚登記數(shù)量同比激增41%，達(dá)到39075對(duì)，已經(jīng)超過(guò)了2012年全年的38197對(duì)。
在北京，夫妻倆有說(shuō)有笑地去離婚的場(chǎng)面，已經(jīng)讓侯曉華見(jiàn)怪不怪。
侯曉華是北京鏈家地產(chǎn)雙橋店的店長(zhǎng)，從2012年開(kāi)始，他經(jīng)手的客戶里面，因買(mǎi)房、賣(mài)房而去民政局假離婚的不在少數(shù)，幾乎占據(jù)門(mén)店交易量的兩成以上。
2011年2月，被稱為“京十五條”的北京限購(gòu)政策開(kāi)始執(zhí)行，旨在擠壓投資客為核心的新政在短期內(nèi)令北京樓市成交量暴跌，令官方始料未及，緊貼著北京房地產(chǎn)調(diào)控脈搏的還有離婚率——過(guò)去兩年，北京離婚數(shù)量持續(xù)大幅攀升。
尤其在2013年3月，國(guó)務(wù)院表示將嚴(yán)格實(shí)施二手房交易20%差額稅政策后，北京的離婚數(shù)量達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄水平。據(jù)北京市民政局的數(shù)據(jù)，北京2013年前9個(gè)月離婚登記數(shù)量同比激增41%，達(dá)到39075對(duì)，已經(jīng)超過(guò)了2012年全年的38197對(duì)；2012年離婚數(shù)量比2011年增加15.8%。
這甚至催生了一個(gè)新的職業(yè)——婚托。通過(guò)與外地人結(jié)婚、離婚，從而使得外地人獲得在京買(mǎi)房的資格。有媒體報(bào)道稱，一些婚姻登記中心在門(mén)口掛出“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，離婚需謹(jǐn)慎”的警示牌，提醒人們?yōu)橐?guī)避樓市政策而離婚是存在風(fēng)險(xiǎn)的。
北京婚姻家庭建設(shè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)李紫薇亦公開(kāi)稱，從數(shù)據(jù)上來(lái)看，2013年的離婚情況很異常，與國(guó)家實(shí)施限購(gòu)政策、2013年3月“新國(guó)五條”對(duì)房屋交易中征收20%個(gè)人所得稅有關(guān)，一些家庭采取假離婚的方式獲得買(mǎi)房資格或避稅。
2013年11月之前，王濤也沒(méi)有想到自己會(huì)為了買(mǎi)房而假離婚，直到他偶爾路過(guò)侯曉華的鏈家雙橋店。出于習(xí)慣，他把視線投向房產(chǎn)中介的信息欄，他忽然看上了一套性價(jià)比很高的兩居。
2006年畢業(yè)來(lái)北京“北漂”的王濤，錯(cuò)過(guò)了數(shù)次低點(diǎn)買(mǎi)房的機(jī)會(huì)。2008年底他看上了亞奧區(qū)域的一個(gè)項(xiàng)目潤(rùn)澤悅溪的兩居，首付幾乎都付了，然而一念之差又放棄了。4年后，潤(rùn)澤悅溪這套房子從70萬(wàn)漲到了370萬(wàn)，“如果當(dāng)時(shí)買(mǎi)了，幾乎相當(dāng)于中了一個(gè)大彩票”。
2010年4月，王濤在北京樓市調(diào)控前的高點(diǎn)，咬咬牙買(mǎi)下了東五環(huán)一個(gè)一居。首付的大部分錢(qián)來(lái)自父母或是借錢(qián)，幾乎是傾盡兩代人一生的積蓄與人情。
2013年，由于女朋友的“意外”懷孕，結(jié)婚、生子所有事情都推前了，一居室已經(jīng)不夠用了，他開(kāi)始處于焦灼和郁悶中——房子在不斷漲價(jià)，他卻沒(méi)有資格買(mǎi)房了。
焦灼的王濤，不知道自己正在經(jīng)歷北京樓市的再一次報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。3月底，“新國(guó)五條”北京版細(xì)則落地，向二手房征收差額20%重稅的條文，不僅引起輿論一片嘩然，更引發(fā)了搶房潮和離婚潮，房?jī)r(jià)依舊在加速上漲。
這次，王濤和侯曉華看了一次房，就決定買(mǎi)了。沒(méi)有買(mǎi)房資格？離婚！而王濤要買(mǎi)的房子房主，也為了換房離婚了，“這都是樓市政策逼的”。
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原文鏈接：北京樓市，十年成疾http://www.infzm.com/content/96244
(責(zé)任編輯：鑫報(bào))
