5月1日，在第五屆中國西部（銀川）房車博覽會(huì)上，觀展者正在一處樓盤的沙盤前參觀咨詢。
當(dāng)日，第五屆中國西部（銀川）房車博覽會(huì)也迎來了看房購房的高峰，本次博覽會(huì)共展出了區(qū)內(nèi)外30家房地產(chǎn)企業(yè)的50多個(gè)項(xiàng)目，其中不少房企打出了低價(jià)、環(huán)保、防震等促銷牌，吸引了大批觀展者前往參觀咨詢，目前，博覽會(huì)開展的前三天已經(jīng)達(dá)成房屋銷售287套左右。記者 彭昭之 攝
“‘國五條’出臺(tái)之后，確實(shí)使房地產(chǎn)市場(chǎng)平靜下來。但由于其中20%差額征稅政策、信貸政策等多項(xiàng)重點(diǎn)政策多地并未真正落實(shí)，政策效應(yīng)有待觀察。”原住建部政策研究中心副主任王玨林是在日前社科院舉行的2013中國房地產(chǎn)高峰論壇上做出上述表述。
對(duì)此，多位專家認(rèn)為，由于多地地方政府落實(shí)“國五條”有偏差，應(yīng)警惕政策效應(yīng)減弱后的報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)。因此，為避免累積的自住需求爆發(fā)性釋放，防止房?jī)r(jià)大幅反彈，應(yīng)盡快擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)。
樓市調(diào)控博弈升級(jí)多地細(xì)則僅“一句話”
“中央是政策的調(diào)控主體，地方是調(diào)控環(huán)節(jié)的執(zhí)行主體。但由于兩級(jí)政府在調(diào)控中的不同政策訴求，出現(xiàn)了少數(shù)城市傾向在中央版的基礎(chǔ)上進(jìn)一步升級(jí)，進(jìn)一步體現(xiàn)行政調(diào)控色彩。另一方面弱化的表現(xiàn)則是，地方在中央原有要求的基礎(chǔ)上，不是平穩(wěn)的傳遞，而是力度明顯減弱，產(chǎn)生了微博版、標(biāo)題版細(xì)則。”中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松說。
3月底，在中央給出的最后期限前，全國多地房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則與調(diào)控目標(biāo)集中落地。但值得注意的是，各地調(diào)控力度并不相同。除了北京細(xì)則較細(xì)、力度較強(qiáng)外，多個(gè)城市落實(shí)細(xì)則內(nèi)容并不“實(shí)在”，甚至杭州、南京等多個(gè)地區(qū)出現(xiàn)“一句話”細(xì)則。
截至5月2日，共有北京、上海、廣州、深圳、杭州、石家莊、南京、廈門等35個(gè)城市發(fā)布了各自的地方細(xì)則。其中，對(duì)于“國五條”爭(zhēng)議較大、影響較強(qiáng)的20%差額征稅政策，多地采取回避政策。僅提及將嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文（即“新國五條”），并沒有明確提出要執(zhí)行房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅按“轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”。由于多地沒有具體落實(shí)辦法，也使新政落地難度加大。
除此之外，雖然北京、上海、重慶等地明確寫到：“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征。”但截至目前，除北京有實(shí)施實(shí)例外，其余地區(qū)并未開始執(zhí)行。
國家發(fā)展和改革委員會(huì)投資研究所研究員張漢亞認(rèn)為，地方政府對(duì)于“國五條”落實(shí)并不積極，其原因在于地方政府對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)外需及房地產(chǎn)相關(guān)稅收等依賴性較大。“房地產(chǎn)調(diào)控表面上是開發(fā)商與購買者之間的價(jià)格矛盾、供需矛盾，實(shí)際是對(duì)土地財(cái)政的挑戰(zhàn)，調(diào)控更多表現(xiàn)出了中央地方政府的合力。”
的確，財(cái)政部日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國公共財(cái)政收入增長(zhǎng)6.9%，比去年同期回落7.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，中央財(cái)政收入同比下降0.2%，而地方財(cái)政收入同比增長(zhǎng)13 .7%。出現(xiàn)這種情況的主要原因則是房地產(chǎn)交易帶動(dòng)地方財(cái)政收入增長(zhǎng)明顯。
在房地產(chǎn)行業(yè)征收的稅種中，契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收收入增幅分別為38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。而這四項(xiàng)稅收合計(jì)2575億元，占地方財(cái)政收入14.78%。
“這些年地方財(cái)政收入增長(zhǎng)，主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額增加，相關(guān)地方稅收相應(yīng)增加。”社科院房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛表示，僅針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)征收的上述五大稅種中，其總收入從2003年的900多億元，暴漲至2012年的1.01萬億元，增幅高達(dá)十倍有余。
在房屋交易量大幅增加的同時(shí)，土地出讓收入也增幅明顯。財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，一季度，國有土地使用權(quán)出 讓 收 入7 7 0 0億 元 ， 同 比 增 長(zhǎng)46 .6%，而去年一季度同比下降34.6%。
國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任韓俊也曾指出，1999年，地方政府土地出讓收入為514億，占地方政府財(cái)政收入比重9.2%。而到2010年，土地出讓收入增至2 .9萬億，占地方財(cái)政收入83.3%。“全世界沒有一個(gè)國家說賣地收入可以占到地方財(cái)政收入這么高的比重，土地財(cái)政必須轉(zhuǎn)型。”
房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾加深供需不平衡加劇
“國五條”出臺(tái)已滿月，經(jīng)過3月房地產(chǎn)交易的爆發(fā)式增長(zhǎng)的集中釋放，4月的房地產(chǎn)市場(chǎng)的確顯得較為平靜。
以天津?yàn)槔?月天津市二手住宅共成交7907套，環(huán)比下降63.8%，成交面積66 .3萬平方米，環(huán)比下降64.6%，成交均價(jià)8850元/平方米，環(huán)比上漲3 .2%，與3月相比確有下降之勢(shì)。但從同比來看，4月天津二手住宅成交量同比上漲82.4%，成交面積同比上漲96.5%。市場(chǎng)仍處于較熱階段。
“從4月來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)多處于平靜、穩(wěn)定，甚至下降。新政對(duì)穩(wěn)定過熱區(qū)域發(fā)揮了較大作用。”王玨林同時(shí)指出，細(xì)則實(shí)施剛滿一月，買賣雙方仍處于觀望階段。但我們必須注意的是，由于政策落地情況較差，能落地的并不多，“因此，隨著時(shí)間的推移，政策影響力不斷減弱，一旦有什么風(fēng)吹草動(dòng)，市場(chǎng)又會(huì)出現(xiàn)新的波動(dòng)。”
趙松也認(rèn)為，2012年年底樓市的快速反彈實(shí)際上給我們提醒，單靠行政措施來推進(jìn)短期內(nèi)雖然能見效，但是長(zhǎng)期內(nèi)的效果實(shí)際較難定論。
趙松表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控政策多為限價(jià)、限購，是抑制購買力。對(duì)需求起到的是一種積累的作用，并沒有疏導(dǎo)到其他方面。因此，一旦有些許變化，例如政策的放松，積累的需求便會(huì)肆機(jī)釋放。
事實(shí)上，上述專家擔(dān)憂并不是沒有依據(jù)。在新政執(zhí)行首月，由于各地對(duì)新房審批等加強(qiáng)限制，多地商品房供應(yīng)大量減少，供需矛盾繼續(xù)加大。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，北京4月新增商品住宅期房項(xiàng)目10個(gè)，總供應(yīng)量3119套，較3月全月下降21 .4%，同比去年同期下降26 .3%。僅4月25至27日三天，集中供應(yīng)5項(xiàng)目，占到全月供應(yīng)的一半。4月新增項(xiàng)目中除了別墅項(xiàng)目紅杉溪谷嘉園、龍景灣與高端大戶型項(xiàng)目望京茂家園外，大部分項(xiàng)目?jī)r(jià)位集中在2萬以下的剛需樓盤。截至目前，2013年，新增商品住宅期房項(xiàng)目34個(gè)，總供應(yīng)9737套，比去年同期下降17.6%。
對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，受新政影響，北京4月商品住宅供應(yīng)一反常態(tài)，出現(xiàn)大幅下滑。供應(yīng)量達(dá)到2011年限購?fù)诘淖畹椭?。一方面，是受價(jià)格管制的影響，部分樓盤無法按計(jì)劃入市。另一方面，當(dāng)前房企的漲價(jià)意愿仍然較強(qiáng)，存在博弈心態(tài)。此外，庫存也在下降。截至4月27日，商品住宅庫存為63074套，比去年底共減少超過1 .8萬套，4月份消化庫存700余套。
張旭表示，供應(yīng)一直處于低位，導(dǎo)致庫存不斷下降。商品住宅市場(chǎng)的供需矛盾較為突出。一方面，由于前兩年土地成交量大幅減少，供應(yīng)上游受阻，另一方面，政策上應(yīng)引導(dǎo)房企的加大推盤，而不是抑制項(xiàng)目的入市。
后期政策，應(yīng)盡快推出長(zhǎng)效機(jī)制
對(duì)于房地產(chǎn)后期政策，接受采訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，應(yīng)盡快推出長(zhǎng)效機(jī)制，落實(shí)持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)征收。
社科院此前發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，中國房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)極不合理，而這種“開發(fā)、流轉(zhuǎn)重，保有輕”的稅費(fèi)結(jié)構(gòu)抑制了交易環(huán)節(jié)而助長(zhǎng)多套房的持有現(xiàn)象。
數(shù)據(jù)顯示，2011年房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅占地方收入的5.7%，而僅土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅（按商品房銷售額估算）兩個(gè)開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種就占地方稅收收入的12.1%。
中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員李恩平認(rèn)為，“開發(fā)、流轉(zhuǎn)重，保有輕”的稅制模式，一方面增加房地產(chǎn)交易成本，抑制相對(duì)一部分二手住房的交易。另一方面助長(zhǎng)了持有多套房產(chǎn)坐收增值收益的投機(jī)投資行為，不利于閑置土地資源與房產(chǎn)資源的有效利用。
對(duì)于已試點(diǎn)房產(chǎn)稅的上海、重慶，上海社科院房地產(chǎn)研究院中心教授顧建發(fā)指出，從上海和重慶兩地實(shí)施“房產(chǎn)稅”兩年的經(jīng)驗(yàn)來看，對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲作用有限，建議開征存量房“房產(chǎn)稅”和提高“房產(chǎn)稅”稅率雙管齊下。“盡早開征存量房”房產(chǎn)稅“，對(duì)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有非常積極的作用。
此外，李恩平還建議，應(yīng)建立面向城市層面甚至項(xiàng)目層面的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估平臺(tái)，避免”鬼城“的出現(xiàn)。而對(duì)于官員的G D P政績(jī)考核，應(yīng)剔除房地產(chǎn)和建筑業(yè)的G D P貢獻(xiàn)。
在土地供給方面，因地制宜制定土地供給計(jì)劃，一線城市、熱點(diǎn)城市、區(qū)域中心城市及其他房?jī)r(jià)上漲速度過快的城市應(yīng)該增加新增土地供給，盤活存量土地利用，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程，在庫存高、房?jī)r(jià)泡沫明顯的三四線城市，應(yīng)該科學(xué)規(guī)劃土地供應(yīng)，既要防止以盲目發(fā)展房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的沖動(dòng)，又要保持市場(chǎng)供求的基本平衡和穩(wěn)定。
(責(zé)任編輯：鑫報(bào))
