中國房價(jià)預(yù)測之綜述
2013年的3月,之于不同的人,有著不同的解讀。
知名房地產(chǎn)商任志強(qiáng)放話說,這個(gè)月里,房價(jià)將暴漲;評論人士“牛刀”則立帖為誓,稱房價(jià)泡沫要在3月破裂;而對深圳的郭建波來說,3月房價(jià)不降的話,他就要在長安街裸奔了。
在過去房地產(chǎn)市場勃興的十年間,這樣觀點(diǎn)夸張、打賭逞強(qiáng)的場景三番五次的上演。預(yù)測房價(jià)的軌跡也升溫為一場全民參與的競猜“盛宴”。開發(fā)商、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、各種機(jī)構(gòu)、甚至炒房者等紛紛變身“預(yù)言家”,就房價(jià)的走勢指點(diǎn)一二。
其中,有唱空者喊出“樓市不崩盤,我就去跳樓”等非理性口號(hào),也有唱多派宣揚(yáng)的“25年后北京房價(jià)達(dá)到80萬/平米”。
觀點(diǎn)的截然對立,也顯示了預(yù)測受多重因素制約的中國樓市之難。根據(jù)梳理,如謝國忠、易憲容等學(xué)者關(guān)于樓市下跌的判斷鮮有成真,而投行等機(jī)構(gòu)也曾集體折戟過樓市預(yù)言。
信“專家”,損失慘重
由于相信“樓市專家”的預(yù)測,黃濤賣掉了深圳的房子。三年后,他浮虧了約六七十萬元。
30多歲的黃濤,在為三年前的賣房決定而后悔。
2010年3月,考慮一個(gè)月后的黃濤終于下定決心,將自己位于深圳龍崗的一處房產(chǎn)賣掉。彼時(shí),2009年樓市的暴漲已招致決策層出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施,如七折利率取消、首套房契稅優(yōu)惠調(diào)整等。
當(dāng)時(shí)已從售樓員做到一家地產(chǎn)公司中層的黃濤看到,部分城市的房價(jià)已經(jīng)開始下行。他開始擔(dān)憂,樓市可能會(huì)重演2008年下半年的大跌行情。
而此時(shí),平日他所關(guān)注的幾個(gè)“樓市專家”看空房價(jià)的表態(tài),使他對自己的分析更為確信。2009年底,地產(chǎn)評論人士牛刀稱,“只要房價(jià)回歸理性,都要跌去80%”。2010年的上半年,另有專家稱,投資者應(yīng)該“上半年買股,下半年買房”。
那套108平米的房子,最終以8000元/平米的價(jià)格易主。黃濤將這筆購房款一分為“N”:25萬元進(jìn)入股市,“做長線”;另有一部分則用于在妻子的家鄉(xiāng)長沙購置了一套房產(chǎn),給岳父岳母住。
3年過去,黃濤說,“事實(shí)證明我錯(cuò)了”。他打聽了一下,那套8000元/平米出手的龍崗房產(chǎn),現(xiàn)已漲至每平米15000元。更“悲催”的是,投入股市的25萬元,現(xiàn)在已縮水到了8萬元。
那套長沙房子的升值,遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法彌補(bǔ)這部分損失。過去3年中,那套房子每平米只漲800元。
大致算來,黃濤的這筆投資,浮虧約六七十萬元。
黃濤的案例不是個(gè)案。
一位廣州的購房者也曾因聽信“樓市專家”的建議,而錯(cuò)過了買房機(jī)會(huì)。
據(jù)該購房者介紹,去年5月時(shí),他曾相中一套均價(jià)2.7萬元/平米的住房。為此,他曾在微博上向一位持唱空觀點(diǎn)的“樓市專家”請教“是否入手”,該專家通過私信建議他,“先別買”。
4個(gè)月后,該專家發(fā)表了一番“2013年上半年樓市崩盤論”。此時(shí),那套住房價(jià)格已經(jīng)漲到了3.2萬元/平米。眼下,該房報(bào)價(jià)為3.96萬元/平米如此價(jià)格之前,一度觸及購房夢的他,只能望洋興嘆。
泡沫未破,牛皮吹破
自2001年末開始,各色人物不斷預(yù)測房價(jià),甚至有“不崩盤便跳樓”的夸張言論,然而事實(shí)證明,這種預(yù)測不靠譜。
有觀點(diǎn)說,中國房價(jià)預(yù)測,始于2001年末。
清華大學(xué)管理學(xué)院教授魏杰在中央電視臺(tái)發(fā)表的一席《2002,房地產(chǎn)的冬天》的訪談,開啟了綿延十余年的“中國房價(jià)預(yù)測史”的大幕。
在這篇隨后引發(fā)爭論的訪談中,魏杰結(jié)合當(dāng)時(shí)的商品房積壓數(shù)據(jù)表示,2002年將是房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)冬,一大批房子的最后結(jié)果是要被炸掉。他甚至以生命為賭注說,“如果樓市不崩盤,我就去跳樓”。
一年后的形勢與他的預(yù)測相左。數(shù)據(jù)顯示,2002年,全國商品房平均銷售價(jià)格同比增長2.9%。
魏杰之后,接棒“泡沫論”的是發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所研究員王小廣。繼提出“2003年房價(jià)將小幅回落,而2004年降幅將更大”后,王小廣還曾在2006年以自己的“良心和名譽(yù)”賭未來五六年內(nèi)房價(jià)必降。
此外,王小廣還曾在2011年告誡開發(fā)商,千萬不要囤房,要想盡一切辦法把房子賣出去。根據(jù)王小廣當(dāng)時(shí)判斷,2012年年中,全國房價(jià)將平均下降20%到30%。
然而王小廣的上述預(yù)言悉數(shù)落空。
同王小廣一樣,兵敗“2012年的房價(jià)預(yù)測”前的學(xué)者和經(jīng)濟(jì)學(xué)家為數(shù)不少。
中國社會(huì)科學(xué)院教授曹建海先是于2010年5月時(shí)預(yù)計(jì),2012年將是樓市泡沫崩潰的一年,繼而又在6月再次聲稱“2012年北京房價(jià)回落50%”。
深圳大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院國際金融研究所所長國世平,也曾在2012年上半年稱,樓市大漲的時(shí)代已一去不返。
此前一年,國世平號(hào)召投資者,一定要賣掉多余的房子買股票。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,2011年,全國商品房和住宅銷售均價(jià)同比上漲6.8%和5.7%。而當(dāng)年年底,上證指數(shù)報(bào)收2199點(diǎn),年內(nèi)跌幅達(dá)21.68%,未能達(dá)到國世平“A股在2800點(diǎn)—3200點(diǎn)之間運(yùn)行”的預(yù)期。
更早之前的2008年6月,國世平還拋出過“奧運(yùn)會(huì)后房價(jià)將雪崩”和“深圳房價(jià)跌回8000元/平米的隆冬論”。
但2009年,樓市卻上演了住房改革以來最為瘋狂的一幕。研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2009年我國住宅均價(jià)上漲了25.1%,為2001年以來最高水平。
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