作為房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的手段之一——房產(chǎn)稅，“兩會(huì)”期間或?qū)⒊蔀樘岚笩狳c(diǎn)。記者從全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)獲悉，該機(jī)構(gòu)兩會(huì)提案將聚焦在“房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革將與土地出讓金結(jié)合”這一建議上。

　　盡管全面實(shí)施房產(chǎn)稅有著很大的現(xiàn)實(shí)阻力，但中央層面推進(jìn)的決心仍然堅(jiān)定。據(jù)接近決策層知情人士透露，近期，財(cái)政部與國(guó)家稅務(wù)總局已被明確要求，結(jié)合住建部的個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，總結(jié)評(píng)估重慶、上海兩地征收房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)，盡快給出一個(gè)向全國(guó)推廣的試點(diǎn)方案時(shí)間表。

　　房地產(chǎn)商會(huì)方面給出的建議稱，房產(chǎn)稅與土地出讓金都是政府財(cái)政收入的組成部分，而土地價(jià)格高漲是引發(fā)高房?jī)r(jià)根本原因，要發(fā)揮好房產(chǎn)稅調(diào)控的作用，必須結(jié)合土地出讓金制度改革才能真正發(fā)揮效果。

　　據(jù)介紹，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體上看，稅收收入占絕大比例，2010年全國(guó)財(cái)政收入8.3萬(wàn)多億，其中稅收收入7.3萬(wàn)多億，非稅收收入約0.99萬(wàn)億，非稅收收入占比12%。但在地方政府并非如此，以土地出讓金為主的非稅收收入占居著主角地位。

　　從1999年到2010年，政府土地出讓金收入從514億元增加到2.9萬(wàn)億余元。土地出讓金收入與地方財(cái)政收入之間的比重，從9.2%提高到2009年的48.8%，2010年則達(dá)72.38%。統(tǒng)計(jì)資料反映，進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，地方土地財(cái)政的特征越來(lái)越顯現(xiàn)。

　　房地產(chǎn)商會(huì)認(rèn)為，造成這種關(guān)系顛倒的根本原因，在于當(dāng)前分稅體制下地方財(cái)政收入與支出責(zé)任不對(duì)待等，地方政府缺乏穩(wěn)定可靠的收入來(lái)源。而土地出讓制度的特征，讓地方政府發(fā)現(xiàn)，通過(guò)土地出讓收入可以彌補(bǔ)地方財(cái)政收入的缺口。在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈愿望，甚至只是在保吃飯財(cái)政的訴求下，地方政府的一個(gè)重要政策目標(biāo)，就是在盡可能的情況下推高土地價(jià)格，從而獲得最大的土地收入。但土地財(cái)政也使得地方財(cái)政收入不穩(wěn)定，透支未來(lái)發(fā)展動(dòng)力，并且是推高房?jī)r(jià)的主要因素之一。

　　房地產(chǎn)商會(huì)建議，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案應(yīng)結(jié)合土地出讓金制度改革。首先要確立以稅收作為地方財(cái)政收入主體的財(cái)稅體制改革目標(biāo)；其次，房產(chǎn)稅的改革應(yīng)以土地出讓金的改革為前提；再次，還要探討財(cái)政稅收及非稅收的科學(xué)組合比例。

　　房地產(chǎn)商會(huì)認(rèn)為，房產(chǎn)稅推進(jìn)的難題在于，在地方政府已經(jīng)一次預(yù)收70年土地使用費(fèi)的前提下，再對(duì)業(yè)主采取評(píng)估現(xiàn)值逐年收房產(chǎn)稅的方式是不合理的。這等于重復(fù)征收。經(jīng)測(cè)算，如果對(duì)所有存量住宅征稅，假設(shè)稅率為1.5%，則全國(guó)一年的住宅類(lèi)房產(chǎn)稅達(dá)7600億元，加上商業(yè)物業(yè)將達(dá)1萬(wàn)億，持續(xù)下去，其稅收規(guī)模有望取代土地出讓金。

　　但征收房產(chǎn)稅，必須考慮解決已一次性收取了70年的土地出讓金問(wèn)題，實(shí)踐中建議逐漸抵消已付部分，特別要考慮在拍賣(mài)背景下地價(jià)大幅溢價(jià)后的出讓金的抵消問(wèn)題。如何折抵，也將是此項(xiàng)改革政策制定的一個(gè)難題。

　　不過(guò)，海通國(guó)際[2.95 -2.96%][3.04 -1.94%]就重慶、上海兩地的實(shí)施情況評(píng)估后發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅對(duì)兩地的政府財(cái)政收入和當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)所產(chǎn)生的影響非常有限。

　　據(jù)了解，上海的房產(chǎn)稅僅針對(duì)新成交住房。即已擁有至少一套住房的本地買(mǎi)家以及外地買(mǎi)家，均需在成交金額的7折基礎(chǔ)上，支付0.4%-0.6%的稅率(視成交價(jià)格而定)。根據(jù)CREIS的數(shù)據(jù)顯示，盡管住房限購(gòu)令空前嚴(yán)厲，成交總量大幅下滑，2011年上海住宅的平均售價(jià)同比仍上漲6.8%至每平方米14223元。2011年上海市住宅成交約1830 億元，推測(cè)可征收的房產(chǎn)稅總額低于3億元。這在上海市2011年3430億元的財(cái)政收入中，所占的比例不到0.1%。

　　重慶的房?jī)r(jià)在大城市中保持較穩(wěn)定的水平，2011年亦得到延續(xù)。重慶的房產(chǎn)稅針對(duì)主城區(qū)的所有高檔住宅(約9000套)，稅率介于0.5%-1.2%之間。預(yù)計(jì)2011年可征收的稅款總額約為1億-1.2億元人民幣，在當(dāng)?shù)卣?cái)政收入(2900億元)中也僅占極小的份額。

　　另一方面，2011 年上海和重慶來(lái)自土地出讓金方面的收入，依然分別達(dá)到1510 億元(同比減少16%)和820 億元(同比上升15%)。

　　海通國(guó)際認(rèn)為，許多人都對(duì)房產(chǎn)稅有朝一日可取代賣(mài)地收入，成為地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源之一，抱有較高的預(yù)期。但從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，如果沿用滬渝的征收方式，這一期望仍是遙不可及。

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)王朝才透露稱，目前財(cái)政部還在研究評(píng)估重慶、上海兩地房產(chǎn)稅征收經(jīng)驗(yàn)，具體設(shè)計(jì)推進(jìn)的時(shí)間表還不知道。

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康建議，房產(chǎn)稅在研究過(guò)程中，管理部門(mén)應(yīng)在總結(jié)兩城市試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，更開(kāi)明地適當(dāng)披露相關(guān)信息，讓社會(huì)公眾吃下定心丸，解決改革可能造成的人心惶惶的狀態(tài)。比如，賈康認(rèn)為，重慶在房產(chǎn)稅改革過(guò)程中比上海更為激進(jìn)，重慶覆蓋了存量房，包括重慶轄區(qū)內(nèi)幾千套獨(dú)立的別墅。其中，180平方米是征收房產(chǎn)稅的界限。賈康認(rèn)為，無(wú)論房產(chǎn)稅如何設(shè)計(jì)，都要給全體社會(huì)成員有自己的住房，一個(gè)基本住房保障的空間，全社會(huì)有一個(gè)相對(duì)清晰的認(rèn)識(shí)后，就可以減少人們對(duì)于這種稅制改革的疑慮。