本報(bào)記者 耿諾
 

　　資金被存貨套牢；信托融資、私募資金融資成本過(guò)高，再度給企業(yè)加壓；銀行的口風(fēng)不斷收緊……2012年上半年，多家房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金鏈緊縮甚至是斷裂的危險(xiǎn)。
 

　　是退出、兼并，還是吸收境外資金？面對(duì)資金缺口紅燈，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)徘徊在十字路口。
 

綠城獻(xiàn)祭 一周連棄五子
 

　　不久前，綠城中國(guó)在其微博上接連掛出了四個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，分別將湖濱置業(yè)51%股權(quán)、綠城墅園35%股權(quán)、綠城錦玉50%股權(quán)、上海靜宇49%股權(quán)，以5100萬(wàn)元、7000萬(wàn)元、12500萬(wàn)元和4900萬(wàn)元進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓。四個(gè)項(xiàng)目出售之后，綠城回籠注冊(cè)資本金2.95億元。
 

　　而這距離綠城出售上海外灘地王的日子剛滿(mǎn)7天——2011年12月29日，綠城向SOHO中國(guó)出售上海外灘地王股權(quán)，作價(jià)10.4億元。
 

　　短短一周之內(nèi)，綠城就出售了5個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。在房地產(chǎn)資金鏈日趨緊張的大趨勢(shì)下，綠城成了最早被獻(xiàn)祭的羔羊。
 

　　此前，綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平曾說(shuō)綠城將分為3步走：先是努力促銷(xiāo)，再是變賣(mài)家產(chǎn)，最終甩賣(mài)直到退出房地產(chǎn)業(yè)。作為最早面對(duì)房地產(chǎn)資金鏈斷裂的房地產(chǎn)企業(yè)，綠城已經(jīng)被迫邁出了第二步。
 

資金短缺 虧空將達(dá)13位數(shù)
 

　　在限購(gòu)政策下，開(kāi)發(fā)商到底有多缺錢(qián)？多家分析機(jī)構(gòu)表示，2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金缺口將達(dá)到13位數(shù)，這一在西方象征著不祥的數(shù)字背后，是以萬(wàn)億為單位計(jì)算的巨量資金。
 

　　國(guó)家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師、預(yù)測(cè)部主任范劍平在公開(kāi)場(chǎng)合曾表示，去年年底，房地產(chǎn)融資的最后一扇大門(mén)，即房地產(chǎn)信托資金被叫停，開(kāi)發(fā)商手中現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托基金最遲今年上半年就會(huì)到期，因此“今年上半年會(huì)是開(kāi)發(fā)商資金鏈最緊的時(shí)候”。
 

　　這資金鏈到底會(huì)有多緊？多家投資公司和行業(yè)分析師給出了相近的數(shù)據(jù)。
 

　　在2012中國(guó)地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇上，黃金灣投資集團(tuán)董事長(zhǎng)出示了一組數(shù)據(jù)，2011年前三季度上市房產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均值為63.58%，已經(jīng)到達(dá)了警戒線(xiàn)。1至10月份開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源中，開(kāi)發(fā)商自籌資金達(dá)到了41.2%，而貸款僅占資金規(guī)模的15.4%。他預(yù)計(jì)，隨著限購(gòu)政策延續(xù)，整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金缺口將超過(guò)1萬(wàn)億元。
 

　　國(guó)泰君安證券地產(chǎn)業(yè)首席分析師孫建平也發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，相比2008年的行業(yè)調(diào)整，2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)更高、中小開(kāi)發(fā)商資金壓力更大。他預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口將高達(dá)1.3萬(wàn)億元，和2008年相比，增加了50%。據(jù)孫建平分析，資金壓力最大的將可能是中等開(kāi)發(fā)商，具有市場(chǎng)區(qū)域性、快速擴(kuò)張、團(tuán)隊(duì)缺乏行業(yè)預(yù)判和快速反應(yīng)能力等諸多相近的特點(diǎn)。
 

信托縮緊 基金或迎春天
 

　　來(lái)自展恒理財(cái)基金研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上市房地產(chǎn)公司的平均總負(fù)債率由2009年年末的65%上升至2011年年中的71%，目前10%的企業(yè)面臨相當(dāng)于總資產(chǎn)20%以上的短期資金缺口，40%的企業(yè)面臨中期資金缺口，其中，30%的企業(yè)中期資金缺口較大。
 

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該僅指望著貸款。“成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，資金來(lái)源主要是資金而不是銀行貸款，可現(xiàn)在中國(guó)主要是靠貸款。”顧云昌出示的數(shù)據(jù)顯示，銀行貸款比例正在下降。往年，銀行貸款占到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金渠道的19%至21%，而去年只有15%。而房地產(chǎn)信托同比增長(zhǎng)了46%，達(dá)到3000多億元。
 

　　建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)李曉東出示的數(shù)據(jù)卻顯示，來(lái)自銀行體系的資金通過(guò)各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其資金量占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的40%至50%。他表示，在銀行收緊房貸的情況下，信托和基金將迎來(lái)“很多機(jī)會(huì)”。
 

　　而目前，房地產(chǎn)信托的違約風(fēng)險(xiǎn)在逐步上升。李曉東表示，現(xiàn)在有三分之一以上信托公司被叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，而房地產(chǎn)股權(quán)投資基金將有可能變成債券和股權(quán)相結(jié)合的方式“一旦房地產(chǎn)基金退出時(shí)可以獲得高額回報(bào)，我相信投資房地產(chǎn)基金會(huì)成群結(jié)隊(duì)而來(lái)。”CFP供圖
 

他山之石
 

專(zhuān)家建言政府托底
 

　　在日前舉行的2010年中國(guó)中小企業(yè)投融資高峰論壇上，國(guó)務(wù)院參事陳全生以專(zhuān)家的身份，給出了一套房地產(chǎn)資金鏈解困的全新途徑。
 

　　陳全生曾率先提出“百姓只要有房住，不必有住房”的觀(guān)點(diǎn)，促動(dòng)了住房租賃制度的完善，也曾在房地產(chǎn)政策方面提出“允許買(mǎi)房，限制賣(mài)房，獎(jiǎng)勵(lì)租房，閑置罰款”等應(yīng)對(duì)策略的專(zhuān)家，建議由政府出資1萬(wàn)億元收購(gòu)所有開(kāi)發(fā)商建成的商品房，先作為公租房使用，等到了一定年限以后再出售給租房人。
 

　　這個(gè)大膽的建議引得全場(chǎng)鴉雀無(wú)聲。
 

　　然而，陳全生隨后給出了一套完整的邏輯：政府不能救房市，而是要救經(jīng)濟(jì)，要救可以采取美國(guó)打折收購(gòu)房地美、房利美的方式，打折收購(gòu)房地產(chǎn)商手中已經(jīng)竣工的房。這樣，開(kāi)發(fā)商雖然不賺錢(qián)，但確保了資金回流，同樣能帶動(dòng)鋼鐵、水泥、玻璃等行業(yè)的繼續(xù)發(fā)展。
 

　　而對(duì)政府來(lái)說(shuō)，房子買(mǎi)到手里，可以采取“先租后買(mǎi)”的方式回籠資金，陳全生同樣提到了政府持有環(huán)節(jié)的問(wèn)題。他認(rèn)為，政府可以先將房子出租，到了10年、甚至20年以后再進(jìn)行銷(xiāo)售，租房者具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，可以重新評(píng)估房?jī)r(jià)，按評(píng)估價(jià)格出售。這樣，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，可以先用很少的錢(qián)住上中意的房子，錢(qián)攢夠了就能買(mǎi)房子，“這樣不僅僅解決了有房住的問(wèn)題，還解決了有住房的問(wèn)題。”他說(shuō)。