利率高了放款慢了 樓市成交有所降溫
近期，杭州、廣州等多個(gè)城市主流銀行對(duì)房貸利率進(jìn)行了上調(diào)，房貸放款周期也從之前的1個(gè)月延長(zhǎng)至2個(gè)月左右。究其原因，今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)交投熱情較高，核心城市購房者對(duì)以學(xué)區(qū)房為代表的二手房需求集中釋放，二手房市場(chǎng)交易增長(zhǎng)較快，也帶動(dòng)信貸擴(kuò)張。“房貸利率上調(diào)，放款周期變長(zhǎng)，個(gè)別銀行還出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，主要和前期成交過熱，貸款額度被提前使用有關(guān)。”多位房產(chǎn)觀察人士指出。
貸款額度緊張
“主要是因?yàn)楦鱾€(gè)銀行的房貸額度已經(jīng)達(dá)到或者接近上限，額度一緊張，房貸利率自然也就會(huì)上調(diào)。”一位銀行信貸負(fù)責(zé)人對(duì)中國證券報(bào)記者解釋，銀行下半年的額度仍比較緊張，會(huì)優(yōu)先保證新房的貸款需求，二手房房貸仍需要排隊(duì)，貸款審核更加嚴(yán)格。
中國證券報(bào)記者了解到，2021年年初，杭州首套和二套房貸利率分別只有5.2%和5.4%,短短半年分別上調(diào)了70個(gè)和60個(gè)基點(diǎn)。這意味著，若貸款300萬元，等額本息30年還款，如果購房者買的是首套房，還款總額增加了48萬元，每個(gè)月多還1321元。
房貸額度緊張的背后是杭州火爆的樓市現(xiàn)狀。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021上半年，杭州市區(qū)（含富陽、臨安）新房成交104696套，為近5年來同比新高。新房搖號(hào)的火爆程度令人意外，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年1-6月共有426張預(yù)售證累計(jì)68906套房源上市，累計(jì)428112人次搖號(hào)登記。其中，濱江集團(tuán)的濱融府最終官宣登記9820人，中簽率1.58%,再度刷新今年以來的最低中簽率。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國證券報(bào)記者表示，收緊貸款的原因是因?yàn)榉抠J需求量太大。杭州等地上半年樓市成交火爆，所以貸款額度不夠用。
實(shí)施精準(zhǔn)額度控制
機(jī)構(gòu)報(bào)告指出，2021年1月1日起，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度正式實(shí)施，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)設(shè)定的相應(yīng)上限，超過的銀行限期進(jìn)行壓降，目的是防止房地產(chǎn)占用過多的社會(huì)信貸資源。在此政策之下，今年銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款采取了精準(zhǔn)額度控制。
今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高，二手房市場(chǎng)交易增長(zhǎng)較快，也帶動(dòng)信貸擴(kuò)張。央行公布的金融數(shù)據(jù)顯示，一季度居民部門新增中長(zhǎng)期貸款達(dá)到1.98萬億元，規(guī)模創(chuàng)近10年同期歷史新高。
由于一季度使用了較大額度的信貸資源，到了半年考核時(shí)期，部分銀行主動(dòng)調(diào)整信貸投放速度，導(dǎo)致二季度部分城市出現(xiàn)了額度緊張的情況，市場(chǎng)端出現(xiàn)房貸利率提升、放款周期拉長(zhǎng)等情況。
6月，72個(gè)重點(diǎn)城市主流的首套房貸利率為5.52%,二套房貸利率為5.77%,比5月分別上浮5個(gè)和4個(gè)基點(diǎn)；6月平均放款周期延長(zhǎng)至50天。分季度看，二季度首套、二套房貸利率分別累計(jì)上漲17個(gè)和15個(gè)基點(diǎn)。合肥、杭州、成都等前期市場(chǎng)較熱的城市，上半年信貸額度投放較多，為迎接半年考核，部分銀行階段性減少或暫停發(fā)放個(gè)人按揭貸款。
放款周期拉長(zhǎng)
“一季度，銀行放款時(shí)間一般都在1個(gè)月以內(nèi)，二季度開始放款時(shí)間普遍超過兩個(gè)月。”德佑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司中介小吳對(duì)中國證券報(bào)記者表示。張大偉指出，二手房貸款放款難可能成為常態(tài)，貸款利率上漲也可能成為趨勢(shì)。
招商證券研報(bào)認(rèn)為，6月房地產(chǎn)銷售景氣度有所回落，或因二季度部分城市信貸額度緊張，放款周期拉長(zhǎng)，導(dǎo)致銷售在季度末出現(xiàn)類“斷層”回落，這一趨勢(shì)是否具備持續(xù)性還有待觀察。
中指研究院指出，當(dāng)前一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸顯效，深圳、廣州等城市市場(chǎng)已有所降溫，部分三四線城市調(diào)控政策亦在跟進(jìn)，預(yù)計(jì)政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管的持續(xù)強(qiáng)化，下半年新增貸款額度或受限，且部分城市房貸利率上行，整體信貸環(huán)境的收緊對(duì)購房者置業(yè)節(jié)奏或產(chǎn)生一定影響。2020年下半年，全國商品房銷售面積首次突破10億平方米，高基數(shù)下，今年下半年預(yù)計(jì)難有新突破，整體將高位回落，但今年全年商品房銷售面積仍有望創(chuàng)歷史新高。
