經(jīng)營貸置換按揭貸：危險的套利游戲
“您可以先湊錢全款買房，之后將房子抵押給銀行，辦理經(jīng)營貸，用經(jīng)營貸把之前湊的錢還了。這樣您慢慢還經(jīng)營貸，它的利率比商業(yè)房貸低得多，可以省上百萬利息呢。”家住北京朝陽區(qū)太陽宮街道的張先生接到某擔保公司業(yè)務員的電話，頗為動心。
張先生準備換購西城區(qū)的學區(qū)房，而二套房商貸利率約為5.7%,月供太高了。接到“推銷電話”的張先生一打聽，通過經(jīng)營貸曲線購房、付房貸的方式正隨著樓市升溫而重新活躍起來。
中國證券報記者調研發(fā)現(xiàn)，盡管監(jiān)管部門嚴查信貸資金違規(guī)流入樓市，但在多項中小微企業(yè)優(yōu)惠貸款政策出臺后，經(jīng)營貸款利率與按揭貸款利率出現(xiàn)明顯“倒掛”,用經(jīng)營貸置換按揭貸的套利空間隨之產(chǎn)生，相關中介公司甚至對購買殼公司等服務明碼標價。
利息能省近百萬元
張先生說，讓他心動的是：同樣是500萬元貸款，以房產(chǎn)作抵押的經(jīng)營貸利率最低可到3.85%,按經(jīng)營貸最多貸20年計算，總共支付利息約為218萬元。而以北京市首套房計算，如果貸款20年，總共需支付利息約為305萬元，二套房的話，則總共需支付利息339萬元。
張先生是購買二套房，若從銀行辦理按揭貸款的金額很低，而經(jīng)營貸則能貸到更多。根據(jù)現(xiàn)行政策，北京市二套房只能貸款40%,五環(huán)內房屋評估價超過468萬元則屬于非普通住宅，只能貸款兩成。
據(jù)北京某擔保公司業(yè)務員席經(jīng)理介紹，房抵經(jīng)營貸指公司法人或股東以名下房產(chǎn)作為抵押，向銀行申請用于公司經(jīng)營用途的貸款。“經(jīng)營貸能貸出房屋評估值的七成，我們能辦到的利率為3.85%至4.35%,還款方式有先息后本、等額本息、自主月供。月供壓力大的可以選擇先息后本這種方式。”
在辦理抵押經(jīng)營貸的流程方面，席經(jīng)理說，首先是把張先生“包裝”成一個小企業(yè)主。“銀行要求公司必須成立一年以上，且沒有涉及法律訴訟。我們公司也提供殼公司購買服務，買一個成立一年以上的公司，價格在12000元左右，申請貸款所需的企業(yè)材料也由我們來準備。另外，我們公司的收費標準是放款額度的2%.這樣算下來，500萬的貸款額，客戶成本在12萬以內，相比省下來的上百萬利息，還是很劃算的。”
對于張先生擔心銀行是否會批貸的問題，席經(jīng)理說：“銀行只看公司和房產(chǎn)抵押，沒有流水和經(jīng)營也沒關系，畢竟貸款就是為了公司經(jīng)營。”
中國證券報記者從某股份制銀行北京分行的一位徐姓客戶經(jīng)理處了解到，該行個人經(jīng)營貸業(yè)務并無公司需成立一年以上的規(guī)定。“一般情況，無貸款的住房可以抵押辦理房屋評估價七成的貸款。有房貸的則在房屋評估價基礎上打七折后，再減去未結清房貸來辦理貸款，但貸款最多不能超過500萬元。”
徐經(jīng)理介紹，該行個人經(jīng)營貸利率為4.15%至5.2%,貸款利率取決于銀行對個人征信的評估情況，貸款期限最多為20年，5至7年內必須歸還一次全部本金，然后再次放款。
經(jīng)營貸能貸到更多的錢，還款利率還低不少，著實打動了不少像張先生這樣的購房人。不過，現(xiàn)在銀行也在加強貸前審查方面的管控，多家銀行強調“KYC”（了解你的客戶）原則。渤海銀行相關負責人在接受中國證券報記者采訪時稱，將在業(yè)務前端即了解業(yè)務風險點、風險防范措施、用途情況，根據(jù)行業(yè)和客戶特點，加強業(yè)務管控管理，前置風險模式。
齊魯銀行相關負責人在接受中國證券報記者采訪時也說，該行要求盡職調查客戶貸款實際用途，嚴禁辦理違規(guī)用途業(yè)務，從源頭規(guī)避客戶違規(guī)或不按個人借款合同約定使用貸款的風險隱患。
但業(yè)內人士坦言，資金流向的確難以精準監(jiān)控，經(jīng)營貸實際用途有不少空子可鉆。
屢禁不止為哪般
經(jīng)營貸曲線流入樓市屢禁不止，源于各方均有利可圖和銀行難以有效監(jiān)控。業(yè)內人士分析，從購房者角度看，包裝成小企業(yè)主的成本很低，市面上的抵押經(jīng)營貸款門檻不高、手續(xù)簡便、利率低，相對于房貸利率確實存在套利機會。從擔保公司和銀行的角度看，擔保公司賺取擔保費、手續(xù)費等，顧客越多越好。銀行是落實支持小微企業(yè)政策，而且從資產(chǎn)質量看，住房按揭貸款不良率較低，對銀行來說，經(jīng)營貸實際用于買房既安全又完成了所謂的考核。
“貸款資金是受托支付，我們會將資金直接打給客戶的交易對手方，但如果對方拿到錢之后再轉幾手，就很難追溯了。我也經(jīng)手過一些賬戶，很明顯是別行資金的收款戶，是用來周轉的，常?？吹綆装偃f的流水來了就走。一旦轉走了，我們追不到錢的流向，各個環(huán)節(jié)都有理由推卸責任。”徐經(jīng)理稱。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進介紹，國有大行的審核都比較嚴，一般都會核查經(jīng)營貸資金的流向情況，有的銀行在貸款放出后半年內會去實際經(jīng)營地調查貸款情況。“資金流向監(jiān)測確實有難度，如果是在本行內周轉，系統(tǒng)可以看到資金流向，但如果通過多家銀行轉手，甚至取現(xiàn)操作，銀行就很難查到流向了。”
“很多個體經(jīng)營戶自己的錢和公司的錢是分不清的。實際經(jīng)營的企業(yè)，只要是按照規(guī)定獲得的貸款，最后用于還房貸還是用于企業(yè)經(jīng)營，往往也很難分清。”嚴躍進說。
經(jīng)營貸被挪用于購房不僅存在法律風險，也可能給貸款人造成損失。中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬認為，經(jīng)營貸款一般期限較短而住房按揭貸款期限較長，存在期限錯配風險。而抵押經(jīng)營貸流入樓市往往不是真實的購房需求，主要用于炒房或者套利，不利于化解房地產(chǎn)價格泡沫。
“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”圍剿進行時
雖然通過經(jīng)營貸買房能省下不少錢，但張先生也擔心這么做會帶來一些不必要的麻煩甚至風險。事實上，一直以來，信貸資金違規(guī)流入樓市都是監(jiān)管部門緊盯重點，相關罰單也層出不窮。
“監(jiān)管嚴查銀行資金違規(guī)流入樓市的態(tài)度很明確。這需要綜合施策。”光大銀行金融市場部分析師周茂華建議，一是強化監(jiān)管，引導金融機構健全制度，梳理業(yè)務流程，壓縮各環(huán)節(jié)主體責任；二是建立征信系統(tǒng)，對違規(guī)使用經(jīng)營貸的個體記入征信黑名單，并采取必要處罰等；三是借助信息技術提升貸后管理的效率。
對于監(jiān)管不力的銀行，監(jiān)管部門則開出了罰單。比如，銀保監(jiān)會今年1月披露的罰單顯示，廈門銀行因個人經(jīng)營性貸款資金被挪用流向房地產(chǎn)領域被廈門銀保監(jiān)局罰款20萬元；西安銀行因個人經(jīng)營性貸款用途管控不嚴，資金流入房地產(chǎn)領域被陜西銀保監(jiān)局罰款32萬元。
目前，監(jiān)管部門、銀行對經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的監(jiān)控力度在增強。上述齊魯銀行相關負責人說，該行著重加強數(shù)據(jù)模型和技術防控能力建設，建立貸后資金流向的監(jiān)測預警機制，把“個人貸款資金流入房地產(chǎn)、小貸公司、其他投資公司”“貸款資金回流”“多名借款人貸款發(fā)放后資金轉入同一賬戶”“同一人為多個不同借款人賬戶代為還款”作為常規(guī)系統(tǒng)模型部署到相關系統(tǒng)中，對每月新發(fā)放的個貸業(yè)務資金流向進行及時監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)可疑信息時向相關機構發(fā)出預警，督促分支機構強化責任意識，將資金用途管理真正落實到位。
監(jiān)管部門同樣通過大數(shù)據(jù)等技術手段加強監(jiān)控。中國證券報記者從臺州銀保監(jiān)分局獲悉，該局開展大數(shù)據(jù)監(jiān)測，對信貸資金借道他行渠道流入房市進行建模排查，重點對企業(yè)是否借金融支持復工復產(chǎn)“搭便車”,獲得低息貸款后通過企業(yè)法定代表人、主要股東等關聯(lián)人間接流入房市的行為進行全面摸排。
嚴躍進表示，無論以何種方式申請貸款都需要有一個貸款用途。如果是經(jīng)營貸，最終必須流入到一個企業(yè)的經(jīng)營過程中。銀行應嚴格審核貸款意圖是否真實，以及貸后是否真的用于企業(yè)經(jīng)營。
張先生說，如果真的因為辦經(jīng)營貸來還房貸而影響了個人征信，以后工作、生活方方面面都會受到不利影響，就很不劃算了。
