面對(duì)堆積如山的案卷，目睹一出出兄弟鬩墻、鄰里反目的悲劇，廣州市中級(jí)人民法院房地產(chǎn)審判庭法官劉卉常常想起“六尺巷”的故事。

　　

　　那是一宗古代的“房地產(chǎn)糾紛”。糾紛落幕后留下的名句“千里修書(shū)只為墻，讓他三尺又何妨？萬(wàn)里長(zhǎng)城今猶在，不見(jiàn)當(dāng)年秦始皇”，跨越時(shí)空，猶照今人。

　　

　　從青澀的大學(xué)畢業(yè)生到精通業(yè)務(wù)的員額法官，從基層法院再到中級(jí)法院，劉卉工作15年來(lái)，始終身處房地產(chǎn)審判一線，處理了大量現(xiàn)代版“六尺巷”案。她常以自己熟稔的烹飪類比審判工作。

　　

　　“如果世人都能多讀《論語(yǔ)》，做到‘居處恭、執(zhí)事敬，與人忠’，每日三省其身，實(shí)現(xiàn)‘己所不欲，勿施于人’，像‘六尺巷’的張英一樣‘無(wú)所爭(zhēng)’，相信許多糾紛將消弭于無(wú)形，我們的社會(huì)將會(huì)變得更加美好。”劉卉曾這樣表達(dá)對(duì)“和為貴”的期盼。

　　

　　格仔鋪買賣案

　　

　　司法如何衡平當(dāng)事方權(quán)益

　　

　　2010年8月，溫女士收到一條推銷酒類交易中心商鋪的短信廣告。原本便打算用養(yǎng)老金進(jìn)行投資的她在銷售人員的推薦下購(gòu)買了該交易中心兩間相鄰的商鋪。直到2013年8月交鋪時(shí)，她才發(fā)現(xiàn)所購(gòu)的兩間商鋪中有根碩大的柱子，其占用面積經(jīng)換算成損失后高達(dá)十余萬(wàn)元，占購(gòu)鋪費(fèi)用的近四分之一。

　　

　　溫女士向賣方及開(kāi)發(fā)商提起了訴訟。在法院嚴(yán)格審查合同以及買賣雙方是否都盡到了各自注意義務(wù)的過(guò)程中，經(jīng)辦法官劉卉首先發(fā)現(xiàn)買賣合同中有這樣的表述：“確認(rèn)買家已了解該物業(yè)的狀況、交易條件、周邊環(huán)境”，而溫女士已在該合同中確認(rèn)簽字。

　　

　　綜合多方因素考慮，劉卉對(duì)溫女士及賣方展開(kāi)了調(diào)解。經(jīng)她說(shuō)服，溫女士和開(kāi)發(fā)商各自做了讓步：開(kāi)發(fā)商按柱子面積數(shù)及溫女士購(gòu)鋪時(shí)的單價(jià)給予一定補(bǔ)償，溫女士隨后到法院撤訴。

　　

　　這類糾紛在房地產(chǎn)審判中很典型且具有代表性。“民事案件有個(gè)特點(diǎn)，每個(gè)案件都有它的特殊性。”劉卉說(shuō)，如果此案中買方未曾了解過(guò)該物業(yè)的環(huán)境與條件，或賣方不能舉證其曾披露過(guò)這些信息給買家，買方可以以欺詐為由起訴要求賠償或撤銷合同，而賣方則可能因此需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　

　　“像這種案件，買方其實(shí)也有一定的道理，因?yàn)閾Q位思考，換作誰(shuí)買了這樣的商鋪都會(huì)覺(jué)得虧。”她回憶，當(dāng)時(shí)就此提出了調(diào)解方案，因?yàn)橘u方也希望解決問(wèn)題，所以也表示認(rèn)可，最終促成調(diào)解。

　　

　　近年來(lái)，廣州中院房地產(chǎn)審判庭受理的房屋買賣案趨多，并且備受社會(huì)關(guān)注，判決結(jié)果會(huì)影響市場(chǎng)交易。因而，處理和平衡好各類市場(chǎng)主體的關(guān)系顯得至關(guān)重要。“一個(gè)好法官肯定是個(gè)有良心、有良知的法官，任何一件案子的判決出來(lái)前我都要問(wèn)一下自己，能不能做到問(wèn)心無(wú)愧。”劉卉說(shuō)。

　　

　　物業(yè)服務(wù)糾紛

　　

　　判決應(yīng)當(dāng)有生命有溫度

　　

　　“一方面要保護(hù)業(yè)主利益，另一方面要促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展。”這是劉卉在審?fù)暌蛔谖飿I(yè)服務(wù)糾紛后的感悟。

　　

　　吳女士及其兒子是廣州市白云區(qū)某小區(qū)一棟樓中頂樓的業(yè)主，每月按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。但在一次臺(tái)風(fēng)過(guò)后，其屋頂上方公共走廊及外墻位置開(kāi)始出現(xiàn)滲漏水，并殃及了吳女士的家。雖然物業(yè)公司對(duì)該房屋外墻部分滲水部位進(jìn)行了兩次維修，但均未能徹底修復(fù)。對(duì)此不滿的吳女士開(kāi)始拒繳物業(yè)管理費(fèi)。

　　

　　2013年8月，小區(qū)物業(yè)公司向法院起訴，請(qǐng)求判令吳女士母子向物業(yè)公司支付自2012年7月起至2013年7月止拖欠的物業(yè)管理費(fèi)6200多元，并支付滯納金。

　　

　　本就感到委屈的吳女士母子見(jiàn)狀提起反訴，要求物業(yè)公司先行維修。訴訟大戰(zhàn)“全面爆發(fā)”。

　　

　　一審法院認(rèn)為，物業(yè)管理合同是綜合性服務(wù)合同，由多項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容構(gòu)成，吳女士母子不能因某項(xiàng)服務(wù)的瑕疵而否定物業(yè)服務(wù)的所有內(nèi)容，鑒于房屋滲漏水現(xiàn)象長(zhǎng)期存在且未能徹底修復(fù)及房屋滲水對(duì)業(yè)主居住使用造成不便的情形，判決吳女士母子需支付拖欠費(fèi)用的70%，余款可待物業(yè)公司履行完畢組織實(shí)施相關(guān)維修義務(wù)后再行主張。因相關(guān)滲漏水屬于房屋質(zhì)量問(wèn)題范疇，業(yè)主未在保修期內(nèi)向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利并采取措施防止損失擴(kuò)大亦存有過(guò)錯(cuò)，且依合同約定，維修費(fèi)用應(yīng)自物業(yè)維修資金中支出，在該費(fèi)用尚未有處理結(jié)果前，業(yè)主要求物業(yè)公司修繕涉案房屋的滲漏水部位無(wú)據(jù)，故判令駁回吳女士母子的反訴請(qǐng)求。

　　

　　一審宣判后，物業(yè)公司及吳女士母子均上訴。

　　

　　作為二審經(jīng)辦人，劉卉做了改判：在維持一審判令吳女士母子需先行支付拖欠費(fèi)用的70%的基礎(chǔ)上，加判物業(yè)公司在本判決發(fā)生法律效力之日起30日內(nèi)，對(duì)涉案房屋屋頂及外墻漏水問(wèn)題組織實(shí)施維修。

　　

　　“遇到滲漏水這種事，大部分人都會(huì)覺(jué)得難受。法律不外乎人情，我也會(huì)設(shè)身處地去想。”回首改判，劉卉說(shuō)，雖然物業(yè)公司稱涉及公用部位的大修需動(dòng)用物業(yè)維修基金，而按相關(guān)規(guī)定，物業(yè)維修基金的使用必須滿足規(guī)定的條件，故物業(yè)公司表示在物業(yè)維修基金未到位的情況下無(wú)法組織維修。但考慮到漏水的問(wèn)題確實(shí)嚴(yán)重影響業(yè)主生活，如再不進(jìn)行全面維修，業(yè)主的損失會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大；同時(shí)考慮到在涉案小區(qū)業(yè)委會(huì)尚未成立的情況下，業(yè)主的個(gè)人能力有限，物業(yè)公司更有條件啟動(dòng)物業(yè)維修基金申請(qǐng)流程及組織實(shí)施維修工作，并且劉卉發(fā)現(xiàn)涉案合同中并沒(méi)有明確約定物業(yè)公司必須在先確定取得物業(yè)維修基金后才能對(duì)公共部位組織實(shí)施維修。于是，在維持一審判決的情況下，劉卉支持了吳女士要求物業(yè)公司先對(duì)滲水問(wèn)題進(jìn)行維修的請(qǐng)求。

　　

　　二審判決后，當(dāng)事雙方未再表示“不滿”，預(yù)示著判決取得了良好的社會(huì)效果。

　　

　　“判決應(yīng)當(dāng)有生命，有溫度，而且要經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)，而不是一紙干巴巴的文字。”她說(shuō)。

　　

　　工作感悟

　　

　　審案有如烹小鮮

　　

　　劉卉閑暇時(shí)愛(ài)烹飪，平日在家做菜，手頭上的蒸、煮、煎、炒、炸，常讓其聯(lián)想到辦案。

　　

　　辦好一件案，也相當(dāng)于做出一道色香味俱全的“菜”。對(duì)此，她看法獨(dú)到：首先材料要好，菜買回來(lái)后要擇菜，而辦案中需要甄別大量證據(jù)，去偽存真；緊接著，主調(diào)味料是主心骨，也就是以法律為準(zhǔn)繩，確定適用什么樣的法律關(guān)系，選對(duì)了，“菜”的味道不會(huì)差；起菜前，還可以放些五香料或胡椒粉，這相當(dāng)于判案中對(duì)人情世理的考量——基本權(quán)益的平衡、價(jià)值的取向、民眾的情感，唯有一一經(jīng)過(guò)琢磨權(quán)衡，“菜”才會(huì)更好吃。

　　

　　“對(duì)我來(lái)說(shuō)，如何把案子辦好，類似于在炒菜時(shí)怎樣不斷考慮把菜炒得更好，這既是經(jīng)驗(yàn)的積累又是一門藝術(shù)。最后，案子判決作出后，老百姓有沒(méi)有感受到公平正義，‘嘗一嘗’就知道了。”說(shuō)完，她會(huì)心一笑。

　　

　　不過(guò)，審好房地產(chǎn)案件，法官個(gè)人的努力固然重要，“但也要考慮到歷史的進(jìn)程，我們?cè)趯徟兄谐艘紤]法律規(guī)定外，政策也是重要的參考因素，比如目前的限購(gòu)政策等。”

　　

　　在劉卉看來(lái)，司法體制配套改革就為法官準(zhǔn)確斷案帶來(lái)了方便——面對(duì)日趨復(fù)雜的房地產(chǎn)案件，司法改革后設(shè)立的法官聯(lián)席會(huì)議制度有助于統(tǒng)一裁判尺度；領(lǐng)先全國(guó)的廣州智慧法院建設(shè)，為法官們準(zhǔn)確判案提供了類案參考。

　　

　　有賴于此，近五年來(lái)，劉卉參與審理的各類房地產(chǎn)糾紛案共2900多件，其中主審辦結(jié)各類房地產(chǎn)糾紛約1100件，因工作成績(jī)突出，劉卉獲評(píng)辦案能手稱號(hào)，并榮立個(gè)人三等功。

　　

　　15年來(lái)，她在辦案數(shù)不斷攀升之余，仍勤勉鉆研，所撰寫(xiě)的文章及案例分析先后被《法治論壇》、《廣州審判》等刊載，屢屢獲獎(jiǎng)。

　　

　　十五載斗轉(zhuǎn)星移，在追逐公平正義的路上，她的每一步都走得堅(jiān)定而踏實(shí)。她恪守法官職業(yè)道德，勤勉敬業(yè)，清正廉潔。對(duì)她而言，案無(wú)大小，件件上心，“民生”無(wú)小事，是她始終堅(jiān)守的工作信條。

　　

　　文/圖金羊網(wǎng)記者董柳通訊員鄭雅心楊曉梅彭勇