9月3日，蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布公告稱，從當天起，購房人在蘭州市購買商品房、二手房辦理網(wǎng)簽備案和房屋交易時，不再核查現(xiàn)有住房情況。這表明蘭州對房地產(chǎn)調控政策做出調整，當?shù)胤康禺a(chǎn)限購政全面解除。

 

　　限購令的取消，一方面證明樓市已經(jīng)確實進入滯銷期，持續(xù)低迷的成交給開發(fā)商帶來了巨大的壓力；另一方面，樓市不景氣使地方財政的艱難處境開始逐漸凸顯，地方政府并沒有完全擺脫房地產(chǎn)依賴癥。

 

　　限購令取消的時間節(jié)點，也不由得不令人浮想聯(lián)翩。但它的取消，能真的托起緊隨其后的金九銀十嗎？而對于廣大市民而言，關注的焦點自然在于限購令取消后蘭州樓市能實現(xiàn)“金九銀十”的熱鬧場景嗎？

 

　　供應量大幅增加　蘭州樓市步入下降通道

 

　　9月7日，家住九州開發(fā)區(qū)的劉先生再次來到九洲城樓盤售樓處。一個月前，劉先生了解到這個樓盤的房價舉行了巨大的優(yōu)惠活動，早有買房打算的他便決定在這里定購一套。“這個樓盤舉行了很大幅度的優(yōu)惠，去年同事在這里買了一套，價格達到五千多元，今年同樣的房現(xiàn)在四千五左右就可以拿下來。”然而前幾天，就在劉先生決定付錢時，聽到了蘭州取消限購令的消息。一向關注樓市的他敏感地感到這是樓市已經(jīng)不太景氣的強烈信號。“政府既然這么急切地取消限購令，肯定表明樓市已經(jīng)不行了，我想房子還會再降些，至少不會再上漲了吧。這兩天到蘭州市區(qū)的其他樓盤也轉了一圈，發(fā)現(xiàn)好多樓盤都出現(xiàn)了價格下滑的現(xiàn)象，所以決定暫時繼續(xù)觀察一段時間再說……”

 

　　正在各大樓盤之間盤恒的王先生同樣處于這種憂慮期。“去年在七里河西邊看中一個樓盤，當時價位是6500元，覺得周邊環(huán)境不是很好就沒有購買，結果后來它降價到5500元，前兩天過去一看已經(jīng)破5000元了。今年，蘭州許多樓盤都出現(xiàn)了大幅降價的情況，安寧幾個曾經(jīng)喊出6000元甚至7000元以上的樓盤如今均在5000元甚至破了5000元，蘭州在這個節(jié)骨眼上取消限購令，估計是為了十一黃金周造勢，但也證明樓市確實賣不動了。如今深安大橋快要通車了，我將購房的首選目的地放在了安寧，那里不僅環(huán)境好，而且屬于教育區(qū)，對孩子以后上學也有好處。”王先生說，他之所以沒有立即下手，就是因為看到了限購令取消的消息，他認為這一消息不但不會救樓市，反面從長遠來看還會加重準購房者的憂慮感。“畢竟現(xiàn)在樓市市場狀況已不同于心往了。”

 

　　對于蘭州全面取消樓市限購政策，業(yè)內人士給出了這樣的解釋，蘭州某泰房產(chǎn)中介公司李經(jīng)理的意見頗具代表性，他認為，蘭州此次全面解除樓市限購政策，和近一兩年蘭州市房地產(chǎn)市場發(fā)生的變化有關。“首先，從去年至今，隨著東中部地區(qū)大型房地產(chǎn)企業(yè)的進入，樓市供應量大幅度增加，樓市供求關系發(fā)生變化，房價漲幅趨緩，今年1至8月，蘭州市新建商品房房價同比雖然出現(xiàn)了1.3%的漲幅，但環(huán)比總體呈現(xiàn)下降趨勢。其次庫存壓力的增加，增加了房產(chǎn)商資金的運營成本，數(shù)據(jù)顯示今年1至8月房產(chǎn)銷售量雖然增長至279萬平方米，但今年供應面積卻高達約1000萬平方米，庫存不容樂觀。再次，‘買漲不買跌’的俗習同樣適用于樓市，始于去年以來的樓市下降趨勢，對投資投機甚至剛需一族起到了強烈的心理暗示作用，老百姓大多認為樓市要降了，他們自然收緊了錢袋子，從而造成成交低迷。另外，國內其他一些城市的降價潮、棄供潮、開發(fā)商資金鏈斷裂跑路潮以及房市崩盤論也會對這座城市造成負面影響，無論政府、開發(fā)商、高產(chǎn)從業(yè)者或購房者都會從這方面吸取對自己有利的因素。”

 

　　經(jīng)過二十余年的持續(xù)上漲之后，蘭州樓市均價在2013年12月達到每平米7644元的峰后，從此時開始出現(xiàn)拐點并步入下降通道，目前均價為每平米7335元，雖然與最高峰值相比沒有多大變化，但這個下降所代表的意義卻非同小可。

 

　　房價低迷阻礙入市步伐

 

　　不管怎樣，蘭州樓市已經(jīng)沒有以前那種火爆的場景了。許多準購一族發(fā)現(xiàn)，許多新開樓盤失去了過去那種人山人海的場景。雖然如今開發(fā)商提高了入場贈品的檔次，從過去的一次性紙杯等小物件加碼到如今的油、米、面等更實用的物品，但到場的人數(shù)絕對數(shù)量并沒有明顯的提升。在安寧一家新開樓盤處，銷售經(jīng)理王小姐說，自己也算是老售樓人員了，經(jīng)歷過樓市的多次繁榮期，可從去年下半年開始，樓市明顯不如過去那么搶手了。“平現(xiàn)場的人明顯少了，就是來的人也有相當一部分說主要看看，真正出手的更少。這種現(xiàn)象從去年下半年就已經(jīng)開始了。”

 

　　關注樓市的人應該明顯感覺到，從去年開始，蘭州樓市銷售狀況已經(jīng)出現(xiàn)回頭的勢頭。蘭州房地產(chǎn)協(xié)會相關人士表示，其實從去年年初開始，蘭州樓市就已經(jīng)呈現(xiàn)一種不正常走勢。“統(tǒng)計數(shù)據(jù)雖然顯示蘭州樓市仍在持續(xù)上漲，可成交量卻呈現(xiàn)逐漸萎縮狀態(tài)。成交量最能說明問題，李嘉誠對內地房地產(chǎn)資產(chǎn)堅定不移的拋售，內地鬼城新聞的頻頻出現(xiàn)，部分城市斷供、房價崩盤的報道自然加重了人們徘徊的心理。此時蘭州樓市大部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)滯漲，部分已經(jīng)開始打折，數(shù)據(jù)顯示的整體樓市上漲只是通過極個別高端樓盤加速上揚實現(xiàn)的，如此時蘭州出現(xiàn)了幾處萬元樓盤，這就是典型的尾的結構性行情?，F(xiàn)在想想，這種個別樓盤價位快速上漲而大部分樓盤價格不動甚至暗降不正是樓市沖頂?shù)木唧w表現(xiàn)嗎？”

 

　　從普漲到典型性尾端上漲，接下來便是滯漲，蘭州樓市的這一過程持續(xù)了整整一年時間。從2013年底，房價開始出現(xiàn)松動。先是大部分開發(fā)商推出各種方式的優(yōu)惠活動，借以爭取人氣。如有樓盤精裝房從6500元每平方直接降至5800元，有的樓盤開始舉行存5000元頂30000元的活動等不一而足。后來力度越來越大，在一直以7字頭房價的地段開始出現(xiàn)4字頭房價，直到現(xiàn)在出現(xiàn)了4字頭房價。但種種舉措并沒有形成長期大規(guī)模的持續(xù)放量，蘭州樓市低迷形勢始終較為嚴重。

 

　　專家普遍認為，當前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)到了風險或許已大過投資收益的時候了。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布8月份新建商品住宅庫存報告，35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環(huán)比增長1.3%，同比增長22.6%，庫存再攀新高，依然面臨“壓力山大”的窘境。蘭州庫存量達550萬平方米，按存25.7的銷比，蘭州消化目前的可售量還需25.7個月，而新蓋樓盤依然在源源不斷地涌入，形勢不容樂觀。

 

　　從蘭州房企爭先恐后大打優(yōu)惠牌進行促銷的方式看，資金壓力相當明顯。蘭州地產(chǎn)界相關人士指出，對于蘭州本地房企而言，由于企業(yè)布局限制，他們更急于降價回籠資金，當然在這一過程中，相比近兩年來進駐的大型房企來說，他們畢竟更加熟悉蘭州市民實際情況，銷售手段會更為靈活，也善于把握推盤節(jié)奏，巧妙地規(guī)避降價給企業(yè)帶來的麻煩，如九州、七里河、西固等區(qū)域的部分本土房企便采取低價開盤的措施，對客戶吸引的吸引效果還是比較明顯的。

 

　　但近兩年來，外地知名房企和部分央上企也在不斷進駐蘭州。它們憑借實力及超大樓盤的實力對本土房企沖擊較大，這些大型房企一方面資金實力雄厚，能夠在較長一段時期內扛住價格的回落，另一方面又有外地銷售的靈活經(jīng)驗手段，自然使它們在低迷的市場背景下抗風險能力優(yōu)勢凸顯，當然他們對市民的把握更加敏感，一旦形勢不好更有可能會大幅降價，從而民房價調整幅度較大。

 

　　解除限購并不能破解成交不暢

 

　　樓市持續(xù)低迷，成交量始終無法有效放出，開發(fā)商壓力巨大，房價發(fā)生實質性的下降，蘭州就是在這樣的情況下取消限購令的。

 

　　業(yè)內人士指出，蘭州市此次全面解除樓市限購政策，和近一兩年蘭州市房地產(chǎn)市場發(fā)生的變化有關。從去年開始，蘭州房價開始拐頭向下，這與外地大型房地產(chǎn)企業(yè)進入造成供應量大幅度增加，樓市供求關系發(fā)生變化不無關系。資料顯示，2014年以來，蘭州存銷比一直呈現(xiàn)逐步擴大的態(tài)勢，1月份為15.8，2月為17，3月為17.5，4月為17.1，5月為17.9，6月為20.8，7月為26.8達到上半年最高值，8月雖然有所下降為25.7。但業(yè)內分析人士認為，今年蘭州樓市的存銷比在逐月擴大，主要還是受到整體銷量下滑的影響。而存銷比的擴大又造成企業(yè)壓力加大，對準購房一族來說挑選的余地也更大，開發(fā)商的優(yōu)惠活動又那么大，自然加重了人們的觀望心理。

 

　　目前蘭州的整個市場形勢是開發(fā)商仍在加速推盤，蘭州新區(qū)，東部新區(qū)對客戶又有分流之勢，蘭州樓市形勢依然緊迫。9月3日，為了提振房產(chǎn)市場，蘭州正式取消限購政策。此時全國僅剩北京、上海、廣州等8個城市限購尚未松綁。雖然此前坊間早就盛傳蘭州將取消限購政策，但這一政策的落地還是給開發(fā)商帶來了一定程度的希望，他們希望借助限購政策的取消，能夠激活一灘死水樣的樓市。此前就有房管局工作人員表示，放開限購政策是希望對該存量房能夠進行一輪合理的市場消化。

 

　　我們可以看看9月3日之后的市場表現(xiàn)，樓市的銷售并沒有因此出現(xiàn)火暴現(xiàn)象，整體市場表現(xiàn)依然不溫不火。與取消政策前并并沒有什么明顯變化。多個樓盤的銷售代表表示，并未在銷售量或價格上出現(xiàn)異動，他們認為，限購取消對開發(fā)商而言肯定是擴大客戶源的利好消息，但目前的房價和營銷政策不會因之作出大的調整。“畢竟之前人們對此已經(jīng)有了很大預期，而且一些政策的執(zhí)行并不是很嚴格。”

 

　　十月長假即將來臨，雖然樓市整體并不景氣，但開發(fā)商依然開始行動起來，畢竟剛需還是客觀存在的。面對這個不一樣的“十一長假”，不論開發(fā)商還是購房一族，都表示將“謹慎對待，絕不沖動”。