暢家巷連鋁小區(qū)6月19日舉行首次業(yè)主大會(huì)——

　　6月19日下午3時(shí)，在位于靜寧路的連城鋁業(yè)家屬院里，連城鋁業(yè)業(yè)主大會(huì)籌備組在這里組織召開了連鋁小區(qū)首屆業(yè)主大會(huì)第一次會(huì)議，籌備小組組長(zhǎng)、暢家巷社區(qū)書記就《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》 等有關(guān)條文、關(guān)鍵詞等進(jìn)行了解釋說明，并請(qǐng)廣大業(yè)主審議，希望到會(huì)的業(yè)主們本著對(duì)自己負(fù)責(zé)，對(duì)大家共同的未來美好而有秩序的生活環(huán)境負(fù)責(zé)的態(tài)度，推選出5位熱愛公益事業(yè)，道德品質(zhì)好，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的組織能力和協(xié)調(diào)能力，具有完全地民事行為能力的業(yè)主委員會(huì)委員。大會(huì)審議結(jié)束后，業(yè)主大會(huì)按選舉相關(guān)程序投票選舉出5名業(yè)委會(huì)成員。至此，連鋁小區(qū)業(yè)主委員會(huì)正式成立。

　　幾經(jīng)周折連鋁小區(qū)業(yè)委會(huì)成立

　　據(jù)介紹，連鋁小區(qū)是暢家巷社區(qū)最早的高層住宅樓，于1994年建成，總建筑面積達(dá)25000平方米。小區(qū)內(nèi)包括一個(gè)單元樓共計(jì)144戶住戶，共有居民438人，居民幾乎全部是蘭州連城鋁廠職工。在2013年前，連鋁小區(qū)物業(yè)服務(wù)一直由單位管理，近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，小區(qū)管理開始由傳統(tǒng)的房管體制向市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制轉(zhuǎn)軌。為了規(guī)范住宅小區(qū)的物業(yè)管理，2013年底，連城小區(qū)建設(shè)單位聘請(qǐng)城關(guān)物業(yè)來管理小區(qū)，但因服務(wù)、停車費(fèi)用高等問題，多數(shù)業(yè)主要求更換物業(yè)管理公司。2014年5月23日，經(jīng)小區(qū)51戶住戶簽名申請(qǐng)成立業(yè)主委員會(huì)，暢家巷社區(qū)收到申請(qǐng)后，指導(dǎo)籌備小組擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。

　　常言道，物業(yè)公司和業(yè)主就像是上輩子的冤家，摩擦不斷。物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾該如何化解？其實(shí)，近幾年來蘭州市一些小區(qū)社區(qū)探索物管新模式，也有很多小區(qū)創(chuàng)立了物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)，通過及時(shí)溝通、坦誠相待，達(dá)到了“小事不出小區(qū)，大事不出社區(qū)”的管理服務(wù)效果。“物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛說到底，利益是核心。比如，小區(qū)內(nèi)收取了停車費(fèi)，費(fèi)用是不是應(yīng)當(dāng)全部返還給業(yè)主？”一位小區(qū)業(yè)主舉例說，小區(qū)公用部分屬于全體業(yè)主，若是因外來人員停車收取了費(fèi)用，理論上應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主。但物業(yè)公司認(rèn)為，自己雇傭了保安，應(yīng)當(dāng)收取部分管理費(fèi)。“時(shí)間長(zhǎng)了，我感到物業(yè)公司和業(yè)主之間需要一個(gè)對(duì)話平臺(tái)，很多事情根本沒必要告到法庭，只要事先做好工作，其實(shí)就可以‘大事化小、小事化了’”。

　　成立業(yè)委會(huì) 化解物管與業(yè)主間矛盾

　　然而，現(xiàn)實(shí)的狀況是，在觀念上很多業(yè)主仍然沒有意識(shí)到業(yè)主委員會(huì)的作用，對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)的態(tài)度也不積極。還有很多業(yè)主聯(lián)系不上，即使聯(lián)系上了，有些人以各種理由推脫，參與業(yè)主委員會(huì)成立的積極性不高。至于一些房子用來出租或者沒有入住的業(yè)主則認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)和自己基本沒有關(guān)系。但事實(shí)上，如果沒有1/2以上的業(yè)主投票權(quán)，業(yè)主委員會(huì)將是無法成立的。二業(yè)主委員會(huì)的成立與否直接影響著物管質(zhì)量和房屋維修基金的使用。“成立業(yè)主委員會(huì)對(duì)于業(yè)主來說，除了能夠在維權(quán)的過程中，集合個(gè)人力量為集體力量外，更大的好處在于能夠自己管理自己的物業(yè)，而這是很多業(yè)主沒有意識(shí)到的。”城關(guān)區(qū)物管辦相關(guān)負(fù)責(zé)人如是說。

　　城關(guān)區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主聘請(qǐng)，充分實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。“城關(guān)區(qū)房產(chǎn)局將大力培育和規(guī)范物管企業(yè)和業(yè)主這兩個(gè)市場(chǎng)主體，街鎮(zhèn)社區(qū)也將直接參與和指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)（大廈）業(yè)主大會(huì)籌備、召開、選舉工作，并對(duì)其活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。由此，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)矛盾，影響到正常生活秩序時(shí)，街鎮(zhèn)將出面組織社區(qū)、派出所、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào)。物管企業(yè)與業(yè)主間的矛盾也將迎刃而解。” （更多內(nèi)容請(qǐng)點(diǎn)擊大西北網(wǎng)http://578011.com/news）

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　　業(yè)主大會(huì)成立流程及業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用人的物業(yè)房屋建筑面積達(dá)到50%以上，或者達(dá)到30%以上，但首個(gè)房屋單元出售并實(shí)際交付使用已滿兩年以上的，可組織召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　符合成立業(yè)主大會(huì)條件的物業(yè)小區(qū)，有意向自發(fā)組建成立業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主，可向小區(qū)所在地街道物管辦提出書面申請(qǐng)，街道物管辦收到申請(qǐng)60日內(nèi)，指導(dǎo)成立小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組，并擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)?；I備組籌備完成業(yè)主委員會(huì)委員候選人推選辦法，確定候選人，起草《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主規(guī)則》，按照《選舉法》規(guī)定，召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生小區(qū)首屆業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)作出的一般決定，實(shí)行簡(jiǎn)單多數(shù)表決原則，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用與續(xù)籌方案的決定，實(shí)行特別多數(shù)表決原則，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

　　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議和決定。業(yè)委會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會(huì)確定。業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7個(gè)工作日內(nèi)召開首次會(huì)議，推選業(yè)委會(huì)主任和副主任。并在30日內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處辦理備案手續(xù)。

　　業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；督促業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他費(fèi)用；組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；監(jiān)督業(yè)主規(guī)約的實(shí)施及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。