大西北網(wǎng)1月8日訊 入住后連續(xù)幾個月不使用，可以申請減免物業(yè)費(fèi)嗎？小區(qū)內(nèi)所有的維修都需要業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用嗎？這些讓許多業(yè)主弄不清楚的問題，已經(jīng)有了答案。由甘肅省發(fā)展和改革委員會和甘肅省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定的《甘肅省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》已經(jīng)于2014年元旦起正式施行，本省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理等相關(guān)事宜，有新規(guī)可依了。原甘肅省物價局、甘肅省建設(shè)廳2006年發(fā)布的《甘肅省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》同時廢止。對于那些不按規(guī)定，不透明運(yùn)作的小區(qū)物管，價格主管部門、物管行政主管部門，有權(quán)依據(jù)相關(guān)法規(guī)進(jìn)行處罰。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有兩種形式
《辦法》所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。
按照規(guī)定，根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，我省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價，即普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價；普通住宅以外(高級公寓、別墅、度假村等)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。
實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由省發(fā)展和改革委員會會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價及浮動幅度，原則上3年調(diào)整公布一次。市(州)政府價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門，可按照省定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)際確定本地物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，并向省發(fā)展和改革委員會、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按管理權(quán)限向政府價格主管部門申請核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行服務(wù)，強(qiáng)行收費(fèi)。
包干制和酬金制兩種形式約定服務(wù)收費(fèi)
物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照產(chǎn)權(quán)面積計收。已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，未辦理產(chǎn)權(quán)證的，以購房合同明的建筑面積為準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須公示。當(dāng)然，《辦法》同時規(guī)定，業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。
保修期內(nèi)維修和更換不得由業(yè)主承擔(dān)
《辦法》對于物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成做了明確規(guī)定，一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)服務(wù)合同約定的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另行約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
在國家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期內(nèi)的維修和更換，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，不得動用專項(xiàng)維修資金或者由業(yè)主承擔(dān)。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，則應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。單位或個人所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
水電等服務(wù)因未收費(fèi)用戶產(chǎn)生損耗由供應(yīng)商承擔(dān)
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，經(jīng)督促仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
已交付給物業(yè)買受人或已符合交房條件，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)已書面通知物業(yè)買受人，物業(yè)買受人沒有正當(dāng)理由拒絕辦理房屋交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自物業(yè)交付或書面通知之日起次月計收。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住的或入住后不使用期連續(xù)超過6個月的房屋，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)書面提出申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，從第7個月開始，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，未收費(fèi)到戶產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托方收取手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商約定，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。而物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化用水，則免收污水處理費(fèi)。
(責(zé)任編輯：鑫報)
