大西北網(wǎng)5月10日訊  據(jù)鑫報報道：城市綜合體，對于現(xiàn)代都市而言是個必不可少的“硬件”，對于蘭州人來說才剛剛熟悉。數(shù)據(jù)顯示，蘭州市城市綜合體目前擬建和在建的房地產項目約有數(shù)十個。

 

　　未來，隨著城市化進程的加快，蘭州城市建設及就業(yè)居住規(guī)劃建設模式正向國際化城市邁進，作為城市開發(fā)的主要載體，綜合體建設必將大規(guī)模展開。那么，蘭州城市綜合體建設選址應具備哪些條件，未來發(fā)展方向如何，其體量規(guī)模如何確定，對此，記者專訪了蘭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃院。

 

　　為大蘭州建設注入活力

 

　　“城市綜合體”是建筑綜合體的升級和城市空間的延續(xù)，是指在城市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。因其規(guī)模較大，功能齊全并結合了現(xiàn)代人的高效、快速、便捷，所以城市綜合體也被稱之為“城中城”

 

　　隨著城市化進程的加快，大量人口遷居以經(jīng)濟為中心的城市，使得蘭州城市土地資源日益稀缺、珍貴。在這種情況下，商業(yè)地產城市綜合體逐漸占據(jù)了房地產市場，萬達、綠地等國內知名企業(yè)的入住，使得蘭州城市開發(fā)進行綜合體時代。

 

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年至2015年，國內20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中55%的增量集中在中西部城市當中。蘭州作為西部地區(qū)重要的區(qū)域性特大城市，城市綜合體的建設活動也日益激烈。截至目前，蘭州開工建設城市綜合體數(shù)十個。

 

　　“城市綜合體一般分三種類型，根據(jù)主導功能有商業(yè)型、商務型、交通樞紐型、居住主導型、混合型 ；根據(jù)項目區(qū)位核心區(qū)位型、次中心商圈型、節(jié)點型、城郊型、資源型；根據(jù)開發(fā)主體政府主導型、復合地產型、政府和市場合作型。但無論那種形式，這種把城市功能與城市發(fā)展之間的內在邏輯，通過城市建筑實體與城市空間有機結合的新型城市發(fā)展形態(tài)，改變的是蘭州的城市格局與人居模式，將為大蘭州建設和發(fā)展注入新的活力與動力。

 

　　綜合體建設應合理規(guī)劃統(tǒng)一布局

 

　　對于市民而言，綜合體是一個全天候的生活消費娛樂中心，可以滿足人們的多種需求。但并不是所有開發(fā)商都能開發(fā)此種產品，也不是所有城市都是和開發(fā)建設這種城市綜合體。蘭州城鄉(xiāng)規(guī)劃院表示：“作為一種商業(yè)地產，其規(guī)劃設計和建筑形式及風格特色，在很大程度上決定了城市綜合體對人們吸引力。因此從未來發(fā)展的角度看，任何一個城市綜合體應挖掘本土特色、突出民族文化，每個城市都有自己獨特的歷史、文化、民俗等，在舊城改造時，一定要做好相關規(guī)劃和專業(yè)設計，這樣才能最大限度利于商業(yè)開發(fā)，同時還能帶動旅游，因此，商業(yè)項目的上馬應該慎之又慎。

 

　　此外，就城市綜合體本身而言，其選址必須符合三個條件，暨具有營造園林景觀的基礎；必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢；必須營造齊備的生活系統(tǒng)。從而滿足城市精英階層的居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質生活需求。”

 

　　“目前，蘭州市部分城市綜合體布局存在一定的問題：空間布局不均衡，城區(qū)之間差距明顯。大多城市綜合體都分布在城關區(qū)范圍內，這主要是受人口、基礎設施分布不均等因素的影響。城關區(qū)內業(yè)態(tài)綜合、大型商業(yè)業(yè)態(tài)密集，總體水平相對較高；其他城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)模較小，大型業(yè)態(tài)缺乏，業(yè)態(tài)功能組合落后；與交通樞紐結合不緊密：由于城市綜合體現(xiàn)狀以點狀沿主干道路分布為主，交通干道對商業(yè)氛圍切割影響較大，人車矛盾突出；此外城市綜合體內部交通組織及停車場地設計也存在考慮不足的問題。開發(fā)模式的單一性，定位不清，對周圍交通造成巨大壓力，業(yè)態(tài)重復，容易引起不良競爭等因素，都會影響城市綜合體未來的招商引資和建設發(fā)展，進而會影響整個蘭州市的規(guī)劃建設和經(jīng)濟發(fā)展。因此，統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局城市綜合體項目是很有必要的。”市城鄉(xiāng)規(guī)劃院如是說。

 

　　加快蘭州市多核心開發(fā)建設

 

　　“目前，城關區(qū)內已開建多個城市綜合體項目，考慮到蘭州市目前的經(jīng)濟發(fā)展水平及消費能力等因素，未來城市綜合體的建設可優(yōu)先選址于規(guī)劃定位為未來蘭州三核心之一的安寧—七里河核心組團范圍內，并且是拆遷量較少的可開發(fā)地塊。適量控制項目服務半徑，從而防止全市范圍內因過度競爭而造成商業(yè)網(wǎng)點資源浪費。”城鄉(xiāng)規(guī)劃院表示，就目前看，城關中心區(qū)西關十字至盤旋路一帶內布局以優(yōu)化、改造提升為主，作為蘭州市商業(yè)、商務中心，其各項功能建設已日趨完善，為協(xié)調促進蘭州市一體化發(fā)展，市區(qū)內選址主要考慮舊城改造片區(qū)。周邊城區(qū)布局以推動蘭州市多核心建設為主。為加快蘭州市多核心的開發(fā)建設，可通過城市綜合體的開發(fā)模式，引進大型商業(yè)休閑項目和精品購物中心帶動周邊片區(qū)發(fā)展。以大型現(xiàn)代化項目集群推動城市發(fā)展，推動城市由“單核心”向“多核心”發(fā)展，帶動了若干城市副中心的興起。為蘭州城市拓展新的發(fā)展空間。

 

　　“在新項目建設中，主要選擇條件較為成熟，基本無拆遷量或拆遷量較少、近兩年內可進行用地出讓的地塊。此外，地塊周邊交通樞紐應已初步形成規(guī)模，交通樞紐帶來的客流量五—十年內可達到相應規(guī)模?？紤]到蘭州市的經(jīng)濟水平，新項目不易過多的開發(fā)商務金融樓宇，以防市場難以消化。”

 

　　西站板塊 蘭州最佳城市綜合體

 

　　數(shù)據(jù)顯示，建設中的蘭州城市綜合體整體開發(fā)強度較大，占地面積基本都在1萬㎡以上，建筑面積均為10萬㎡以上，主導功能多以商業(yè)為主，其特點如下：在空間布局上，大多數(shù)選址都在城關區(qū)范圍內，從發(fā)展水平而言，在建城市綜合體主導功能相似，商品層次總體中等略偏上水平，個別在建城市綜合體開始往高端發(fā)展。從消費情況看，在建城市綜合體面對的主要消費群體為本地中檔收入者。消費者采購商品以日用品，餐飲及娛樂為主。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，蘭州市城市綜合體或自稱為城市綜合體的項目，不少體量非常大，而且這些項目的開發(fā)模式也各不相同，盡管都稱之為城市綜合體。有酒店+住宅+商業(yè)+辦公，有休閑娛樂+商業(yè)+旅游，有住宅+商業(yè)+寫字樓等，但多數(shù)綜合體有一個共同點，就是商用物業(yè)所占的比例都較大，在住宅銷售出去后，商業(yè)項目興旺與否，成為決定項目成功的關鍵。

 

　　“由于城市綜合體屬于新型商業(yè)地產開發(fā)模式，國家對其設置標準并沒有明確的量化規(guī)定。目前業(yè)界通常以10萬㎡以上建筑規(guī)模，三種以上高標準功能，構成業(yè)態(tài)組合來界定城市綜合體。因其巨大的規(guī)模及吸引客流能力，通常也成為市級商業(yè)中心或區(qū)域級商業(yè)中心。”從城市綜合體所應具備的種種條件看，未來建設的蘭州西客站周邊地區(qū)是蘭州市城市綜合體最佳選址。

 

　　地理位置代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢，城市綜合體與城市的經(jīng)濟有密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域有快速的交通網(wǎng)絡做紐帶，保證在綜合體內的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站和交通便利的位置。交通的便利將為城市綜合體項目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。作為人流、物流、信息流等集聚地，火車站是一座城市最繁華最主要的經(jīng)濟圈之一。隨著西客站的建設，西站將產生大量的人流、物流，其次，作為西北最大、先進一流的交通樞紐，西客站建設必將使蘭州的城市中心西移，漸漸會形成一個以西客站為軸心的新商圈。

 

　　其次，西站東連城關區(qū)，西臨西固，北依安寧區(qū)，交通便捷，不僅有條公交線路路過與此，且正在建設的輕軌交通也布局其中。雖然新火車站建成還要等上幾年，但伴隨著項目的建設，周圍住宅將會面臨拆遷和重建，寫字樓、賓館、商鋪及餐飲和娛樂場所需求將增加，商業(yè)地產將迎來更多機遇，新火車站項目將成為引領地產、商業(yè)發(fā)展的助推器。可以預見，不遠的將來，西站將發(fā)展成為集新商業(yè)商務區(qū)、客運樞紐、便捷完善的交通路網(wǎng)等于一體的黃金地段。

 

　　綜合體崛起 構建蘭州商圈新格局

 

　　城市綜合體作為一種商業(yè)地產，往往成為商圈格局轉變劇變的核心引擎。19世紀20年代，中外商人來蘭設行經(jīng)商?？箲?zhàn)后，當局在蘭州設了“西北貿易公司”兼管內外貿易。50年代中期，形成張掖路區(qū)、盤旋路區(qū)、西站、西固等四個市級商業(yè)中心區(qū)。80年代，蘭州市一級商業(yè)群主要集中在張掖路，盤旋路、西站、西固中街的市級商業(yè)中心也初具規(guī)模。90年代以來，商業(yè)設施主要集中在：城關區(qū)的西關什字—張掖路—酒泉路—南關什字—東方紅廣場—盤旋路或鐵路局—火車站一線及西關什字—小西湖—火車西站一線，90年代中后期，以南關什字為核心的慶陽路、中山路、酒泉路舊城改造和東方紅廣場的建成，西關什字迅速成為實力最為強勁的商服中心。而隨著城市綜合體的不斷涌現(xiàn)，固有的商業(yè)格局將被打破。人口的平衡發(fā)展、消費需求的轉變、市場定位的多極化，便利購物和服務、消費的差異、商務商業(yè)的定位等等諸多因素，一個新的商圈格局必將形成。（更多關注清點擊大西北網(wǎng)城事頻道   網(wǎng)址：http://578011.com/n/chengshi/）