元森廟灘子改造項目，萬達公館、蘭州國際商貿(mào)中心、碧桂園、鴻運·金茂……翻開蘭州各大媒體，一個個城市綜合體項目頻繁出現(xiàn)在字里行間。數(shù)據(jù)顯示，近兩年來，隨著飛速的城市化進程和不斷提升的消費能力，使得以萬達、碧桂園、福建東百為代表的國內(nèi)眾多房產(chǎn)大腕開始向蘭州大舉進發(fā)。僅2013年上半年，多個城市綜合體在蘭州陸續(xù)開建，一大批城市綜合體項目在蘭州集中亮相，僅以安寧區(qū)為例，在4月舉辦的第30屆桃花會上，以商務辦公、高檔住宅于一體的海亮等多個城市綜合體項目也是閃耀登場。

 

　　“綜合體的大規(guī)模建設是城市發(fā)展的必然趨勢，是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。”蘭州城建部門相關專家表示，與全國其他城市相同，蘭州城市化進程在加快，城市規(guī)模在擴張。城市人口的迅速聚集和收入層次的豐富，使得商業(yè)需求越來越大?？旃?jié)奏的生活，使得人們需要專門的寫字樓、酒店、咖啡廳等高層次的場所。而土地自然而然成為城市越來越稀缺的資源，因此，發(fā)展“城市綜合體”項目，已成為城市發(fā)展必然方向。“這是由于城市綜合體的本身特性決定的，集商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市功能空間的多項功能設施于一體的城市綜合體，被人們形象地稱之為城中城。我們不難發(fā)現(xiàn)，其實它是將過去城市規(guī)劃中非常分割和零散的建筑觀念以及建筑模式，以完全不同的構成形式和經(jīng)營價值，重新在一個大綜合概念中進行組合，是多功能、高效率、多種物業(yè)高度集中的復合空間，更進一步講，是土地使用功能的綜合利用。過去的城市規(guī)劃理念，是單獨的居住區(qū)、單獨的文化區(qū)、單獨的商業(yè)區(qū)，不符合現(xiàn)代社會生活快速、高效、豐富的需求。”

 

　　事實上，我們可以從自身的角度解讀城市綜合體出現(xiàn)的必然。以西關商圈為例，在這里逛街后，如果想看場電影，就必須得乘車去和平飯店的東方紅影城或瑞德摩爾的紅星影院，抑或雁灘的華孚泰，無論去那座影院，乘車是必然的，無論出租還是公交，在不堵車的情況下，至少得耗費40分鐘的時間，如果逛街后還能看場電影，且其中的路程只需幾分鐘的時間，這種生活狀態(tài)無疑是人們所推崇的。因此，精明的開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，單一的地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)越來越不能滿足人們的生活居住需求，習慣于快節(jié)奏的人們需要在方便、快捷、經(jīng)濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高質(zhì)量的生活和工作，而這也恰恰是城市綜合體應運而生的先決條件。

 

　　“綜合體的大規(guī)模建設，標志著蘭州地產(chǎn)開發(fā)的模式發(fā)生了根本變化。10余年來，蘭州的城市開發(fā)僅局限于零散單個樓盤、或一個小區(qū)單一性的開發(fā)模式，如今，這種開發(fā)模式已經(jīng)一去不復返。”專家表示，隨著綜合體時代的到來，以政府主導、開發(fā)商參與、全社會支持，集商住、娛樂、餐飲等于一體的城市開發(fā)模式，正成為城市一個區(qū)域之內(nèi)的開發(fā)，一個板塊的開發(fā)，代表了城市開發(fā)逐步成熟的過程，這其中我們從中看到更多的是城市功能的逐步完善。

 

　　一線名企紛紛登陸　蘭州已形成集群效應

 

　　“萬達廣場”一度成為城市中心生活的代名詞。3月，隨著蘭州萬達公館的開盤，人們似乎看到正在日漸走進人們生活的萬達廣場。“餐飲、超市、影院、酒店、娛樂……呵呵，購物、吃飯、品咖，均可一站式解決，真的好期待。”供職蘭醫(yī)二院的周曉雯說，讓她沒想到的是，作為商業(yè)地產(chǎn)龍頭的萬達集團，也給蘭州人帶來全新的生活享受。

 

　　從簽約到摘牌，從建設到公館開盤，在許多蘭州人的心目中，早已開始構想萬達廣場演繹的精彩生活。

 

　　“作為一種城市化發(fā)展中的高端形式，城市綜合體儼然成為中國各大城市主力引擎和城市形象標志。也正因如此，城市綜合體項目的前期工作，需要涉及完善的建筑設計、交通規(guī)劃、城市布局等。此外，由于城市綜合體體量巨大，后期的招商、運營和管理相對復雜，這就要求開發(fā)商有雄厚的資本實力和豐富的運營經(jīng)驗，以及強大的抗風險能力。”市城鄉(xiāng)規(guī)劃院表示。

 

　　數(shù)據(jù)顯示，一個城市70%左右的住宅都是由開發(fā)商來完成的，而政府主要是支持和引導。因此，開發(fā)商的選擇無疑是最為重要的。引進資金實力雄厚、具有豐富開發(fā)經(jīng)驗的知名品牌開發(fā)商，進行大規(guī)模的成片開發(fā)不僅僅是值得借鑒的模式，似乎也是可行而必須的方式。

 

　　聚焦蘭州城市綜合體項目，我們不難發(fā)現(xiàn)，除鴻運·金茂項目為本土開發(fā)商外，萬達廣場、紅星美凱龍、福建東百蘭州國際商貿(mào)城、碧桂園、綠地集團等，均為外地知名房產(chǎn)大腕，他們不僅帶來了大量的資金，更帶來了先進的理念。“事實上，這些國內(nèi)著名房企在綜合體項目的開發(fā)上已經(jīng)有了相當成熟的經(jīng)驗，在全國更不乏精彩樓盤。以中國商業(yè)領軍品牌——萬達集團為例，數(shù)十年間，其所到之處，無論是城市中心、副中心，還是城郊接合部，都一躍成為新的城市中心之一，萬達雄厚的實力及強大的造”心“能力不僅深受業(yè)界認可，更成為全國各地政府競相邀約的對象”。

 

　　“在城市化迅速推進的大背景下，城市建設尤其是城市綜合體開發(fā)，代表著城市新區(qū)的開發(fā)和舊城品質(zhì)的提升改造。一個城市發(fā)展的好不好，政府起了主導作用。”有專家表示，大量綜合體進入蘭州，是蘭州市委市政超前謀劃，更新思維，創(chuàng)新理念的一種戰(zhàn)略性目光。

 

　　“城市綜合體，對于提升城市品位、帶動城市發(fā)展有著舉足輕重的作用。這個項目將開啟蘭州城區(qū)建設的新模式”。2010年“蘭洽會”上，城關區(qū)政府和商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)“大連萬達”正式簽約時，蘭州市委副書記、市長袁占亭在簽約儀式上做出如上評價。

 

　　政府主導，房產(chǎn)商參與，全社會支持

 

　　袁占亭將引進城市綜合體的招商概括為“頂天立地”。“所謂‘頂天’，就是把高水平的商業(yè)地產(chǎn)引進來，以提升高端消費層次；而‘立地’，就是從民生角度出發(fā)，讓普通市民也能從中獲得休閑、購物的享受。”

 

　　無論是碧桂園、抑或鴻運·金茂、萬達廣場，蘭州國際商貿(mào)中心，蘭州城市綜合體發(fā)展中的每一步，都離不開政府職能部門的鼎力支持，從日常工作到區(qū)域規(guī)劃，從督查項目開發(fā)進展，到解決項目發(fā)展難題，最大限度的政策支持，為項目的順利建設開辟出一條綠色通道。

 

　　以蘭州市碧桂園項目為例，從項目引進到修建性詳細規(guī)劃通過專家預審論證，再到成功摘牌，在蘭州的重點項目建設中，其受到了密集地熱切關注，從省市各級政府的領導，到街辦的工作人員，幾乎每天都注視著它的成長。

 

　　政府主導，房產(chǎn)商參與，全社會支持，成為蘭州綜合體迅速推進的主要動力。

 

　　蘭州房地產(chǎn)協(xié)會相關負責人表示，城市的活力來源于消費、稅收和就業(yè)。一個成功的綜合體，不僅能對周邊的區(qū)域價值起到很大的拉升作用，而且包括稅收，尤其是人們的消費。其次，具有專業(yè)、超前、個性化的業(yè)態(tài)規(guī)劃，這是城市綜合體一個很重要的元素。

 

　　“一個不容忽視的事實是，無論是舊城改造建設，還是新區(qū)整體開發(fā)，包括商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、住宅等多種業(yè)態(tài)的組合開發(fā)，給政府帶來的不僅僅是城市形象的提升，更重要的是持續(xù)的就業(yè)和良性需求。屬于政府引導下的區(qū)域綜合體開發(fā)行為，在以經(jīng)濟效益最大化的同時也要兼顧到社會效益，項目在操作時要關注物業(yè)價值及社會價值的提升。因此，綜合體建設項目不僅要建筑品質(zhì)過硬，設計規(guī)劃過硬，更重要的是能夠有能力招攬到企業(yè)，能夠綜合提供住宅商業(yè)和服務的提供商，帶來就業(yè)、帶來稅收。”房產(chǎn)協(xié)會表示，目前，即使對于本地等成熟的商業(yè)開發(fā)商而言，在蘭州運營好一個城市綜合體也并非易事。因為商業(yè)地產(chǎn)本身就是一種風險鏈，如果其中一個業(yè)態(tài)失敗了，就可能影響其他的業(yè)態(tài)，進而影響城市綜合體的整體成功。

 

　　建設密度應與城市經(jīng)營發(fā)展相結合

 

　　“城市綜合體開發(fā)已成為國內(nèi)城市開發(fā)建設的重要途徑，蘭州也不例外。需要指出的是，城市綜合體建設離不開超前的規(guī)劃建設理念與有效的運營管理。一個成功的城市綜合體，也存在著很多系統(tǒng)性的條件和風險。”蘭州市規(guī)劃局調(diào)研員，專家辦副主任李朝陽表示，城市綜合體的建設應該要跟這個城市的經(jīng)營發(fā)展、人口、數(shù)量、素質(zhì)消費結合起來考慮。應與相關規(guī)劃相協(xié)調(diào)，通過總量、結構和布局調(diào)控，促進城市建設的和諧發(fā)展。

 

　　在李朝陽看來，有些商業(yè)綜合體建筑密度過大，不依據(jù)城市規(guī)劃，這樣的綜合體肯定會給城市帶來副作用，其在建設期間對經(jīng)濟肯定有一定的提升作用，但人們更應該看到長遠利益。從城市規(guī)模和空間結構來說，先要進行城市總體布局研究，什么地方需要，什么地方適宜，要做到充分調(diào)查；地方定了，就要進行城市綜合體的設計，謹慎做好綜合體功能分區(qū)，根據(jù)城市的經(jīng)濟容量來綜合運用土地和適當?shù)膮^(qū)塊劃分。

 

　　“綜合體建設體量應該有所控制，不是越大越好，而且應有高效的交通網(wǎng)絡做基礎，大規(guī)模的交通系統(tǒng)為先導。有的城市綜合體達到幾十萬平米甚至上百萬平米，這樣大的集商業(yè)金融、文化娛樂、辦公住宅以及餐飲等于一體，對于城市的影響是很大的，一個需要有交通支撐，暨周邊的交通是不是能跟上，軌道交通能不能和綜合體之間實現(xiàn)零換乘，地鐵口和地下商業(yè)能否有效銜接。”李朝陽說，其次，產(chǎn)業(yè)能否支撐，周邊城市功能是否配套。城市綜合體，要求有發(fā)展程度相當?shù)牡貐^(qū)經(jīng)濟水平，產(chǎn)業(yè)結構和生產(chǎn)要素的集聚。一個超大規(guī)模的商業(yè)設施，如果沒有經(jīng)濟支撐，建成后，該怎么辦？

 

　　“以蘭州最早的工貿(mào)民百鐵路局商圈為例，原來運營非常好，但有了亞歐商廈以后，對他們沖擊很大，有了國芳百貨以后，這個商圈基本就消失了。對于蘭州來說，商業(yè)的量基本上是一定的，每年增加不多，隨著各區(qū)塊的開發(fā)改造，商業(yè)面積在大量增加。商場的量增多，商場的代謝也在加快。一些商場起來了，勢必會有一些商場倒閉，簡單地說，城市綜合體為城市增加多少就業(yè)崗位，但也要看到，一些倒閉的商場同時也會帶來失業(yè)。因為城市綜合體的檔次還是比較高，其運營成本也相對較高。根據(jù)商業(yè)設施的更新升級換代建設一些適合本地區(qū)消費水平的商業(yè)酒店娛樂文化設施更為科學。”李朝陽同時表示，近幾年，“城市綜合體”作為一個新事物漸入蘭州人的視野，但從其發(fā)展來看，溯及中心商務區(qū)已有近百年的歷史，以新的概念在甘肅蘭州提出來，會不會成為蘭州商業(yè)地產(chǎn)的主力軍，還有待于后期觀察。蘭州優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)不多，規(guī)模又不大，外地的商品運來，全部依靠本地人區(qū)域消費是否能完全消化；商業(yè)資源或者是品牌資源的相對匱乏，也使得很多城市綜合體同質(zhì)化競爭非常嚴重。

 

　　與自然生態(tài)融合  我們所堅持的也是我們要拿來的

 

　　此外，綜合體不能按老樣子搞，要創(chuàng)新進步：以保護生活環(huán)境，提升城市形象為目的，以人為中心，生活適宜，不擁堵，不降低效率為根本；從可持續(xù)發(fā)展角度，應發(fā)展綠色綜合體。從城市格局、周邊配套等考慮，綜合體應適應城市特色，延續(xù)城市歷史發(fā)展脈絡，蘭州是個內(nèi)陸型城市，和南方海邊貿(mào)易城市不一樣；從城市經(jīng)濟結構，企業(yè)產(chǎn)業(yè)特點，綜合體在一定程度上反映了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展水平，是一個對外開放的窗口，不能只是一個簡單的地標。

 

　　事實上，一個城市中心片區(qū)建設一個城市綜合體就可以了。要少而精，吸取其他城市的建設經(jīng)驗，進行用地平衡，縮小晝夜人口差別，減少交通流量；注重人性空間的塑造，相間宜人的公共綠地景觀，達到人與自然的貼近；立足生態(tài)優(yōu)先，四季綠樹和水體小品景觀，使現(xiàn)代商務與自然生態(tài)融合。這個目標較高，但是我們所堅持的，也是我們要拿來的?！∮浾?張小燕