業(yè)主委員會(huì)助力老樓院“新生”

 

 

　　“如果能成立業(yè)主自治委員會(huì)早些接管小區(qū)就好了。”看到轄區(qū)一棟80戶的家屬樓清垃圾清運(yùn)費(fèi)的只交了9戶的清單，臨夏路街道木塔巷社區(qū)書記韻興宏既著急又無(wú)奈。

 

 

　　木塔巷社區(qū)位于西關(guān)什字繁華商業(yè)圈，但轄區(qū)多棟家屬樓屬于三不管樓院，沒(méi)有物業(yè)公司，少了“管家”，社區(qū)環(huán)境變差了，居民意見(jiàn)很大。由于樓院多為出租戶，垃圾清理等費(fèi)拖欠年限長(zhǎng)，成了物業(yè)公司不愿接手的“燙手山芋”，現(xiàn)在，韻興宏最大的希望就是在社區(qū)的協(xié)調(diào)下，幫助居民建立業(yè)主委員會(huì)，服務(wù)居民。

 

　　木塔巷“三不管”樓院難請(qǐng)“管家”

 

　　“我們社區(qū)原來(lái)共有45個(gè)沒(méi)有封口的垃圾道，本來(lái)屬環(huán)衛(wèi)部門管理，但是由于巷道太窄，收垃圾的三輪車都進(jìn)不去，只有我們社區(qū)雇人清理?，F(xiàn)在，我們協(xié)調(diào)將垃圾道封閉，實(shí)行了保潔桶，但垃圾清運(yùn)費(fèi)收取還是老大難問(wèn)題。”這段時(shí)間，木塔巷社區(qū)居民常常因?yàn)槔螂娫捳翼嵟d宏“訴苦”，當(dāng)然有時(shí)候也有怒罵和譴責(zé)，社區(qū)的垃圾問(wèn)題成立他的“頭等大事”。

 

　　在木塔巷1、2、5、7號(hào)樓，兩側(cè)的垃圾可謂“五顏六色”，有舊鞋子、方便面桶、牛奶盒、飲料瓶、舊毛衣、成袋的生活垃圾等，還有大小便留下的痕跡。 記者采訪時(shí)，突然聽(tīng)到“嘭”的一聲，回頭一看，不遠(yuǎn)處地上多了一飲料瓶，隨處可以看到居民丟在垃圾桶外的垃圾。

 

　　“有的租住戶衛(wèi)生意識(shí)差，小區(qū)各處堆放的垃圾更多，風(fēng)一刮垃圾袋到處飛。”一位在外乘涼的居民告訴記者，不僅如此，由于小區(qū)的路面較窄，不時(shí)有居民因停車和商販刮蹭的小事鬧矛盾。

 

 

 

　　在無(wú)物業(yè)公司的小區(qū)內(nèi)，居民樓前面仍是亂擺亂放，無(wú)人管理的綠化帶，已經(jīng)是雜草叢生。“每天出門就看到污水、垃圾，這樣的居住環(huán)境總需要有人管一管。”社區(qū)居民畢女士介紹。

 

　　沒(méi)有物業(yè)管理的老舊小區(qū)，小區(qū)衛(wèi)生主要靠社區(qū)來(lái)維護(hù)。因此，給老舊小區(qū)找一個(gè)管家，成為社區(qū)迫切想解決的問(wèn)題。“社區(qū)曾經(jīng)2個(gè)月?lián)Q了十幾個(gè)保潔員，最多時(shí)兩三天對(duì)方就不干了，現(xiàn)在只雇著兩個(gè)人，用來(lái)維持無(wú)物業(yè)管理的老舊小區(qū)的基本衛(wèi)生，每人1個(gè)月1000多元的工資，每天光垃圾三輪車就得拉20車左右。”韻興宏介紹，“沒(méi)有相應(yīng)的扶助政策，這讓社區(qū)難以承擔(dān)。”

 

　　面對(duì)老舊小區(qū)的市場(chǎng)需求，物業(yè)公司遲遲不愿入駐，是什么使“管家”對(duì)老小區(qū)卻步？

 

　　“現(xiàn)在擔(dān)心的有兩個(gè)問(wèn)題：一是由于基礎(chǔ)設(shè)施差，前期投入的資金太多，二是老舊小區(qū)的收費(fèi)率低。”在韻興宏的聯(lián)系下，記者電話采訪到曾有入駐意愿物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人介紹，除了這兩項(xiàng)主要原因之外，“管家”還有其他的顧慮：“老舊小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)率在70%—75%之間時(shí)，可以收支平衡，達(dá)到80%以上才能盈利，由于物業(yè)費(fèi)難收，不斷有居民樓被棄管，核算下來(lái)會(huì)虧損很多，如果物業(yè)收費(fèi)率還和原來(lái)一樣，根本無(wú)法接手。”

 

　　“老舊小區(qū)在開(kāi)始進(jìn)駐時(shí)，都需要投入大量啟動(dòng)資金，安裝監(jiān)控設(shè)施，健身器材的維修，雨水管道的維修等。”該負(fù)責(zé)介紹，他們?cè)谶M(jìn)駐每個(gè)小區(qū)前，都會(huì)進(jìn)行前期投入的預(yù)算和評(píng)估。他們?cè)?jīng)對(duì)木塔巷社區(qū)一個(gè)老小區(qū)進(jìn)行過(guò)評(píng)估，前期預(yù)算在10萬(wàn)元左右，由于投入太多最終只能放棄。“接管后，如果物業(yè)收費(fèi)率低，前期投入的資金很有可能會(huì)打水漂。”對(duì)此，該負(fù)責(zé)表示無(wú)奈。

 

　　社區(qū)民情協(xié)調(diào)會(huì)討論“自治管理”

 

　　“今天請(qǐng)大家來(lái)，目的是一起想辦法，破解困擾咱們轄區(qū)三不管樓院煤炭家屬院的衛(wèi)生清潔、物業(yè)管理、樓院安全、污水管道老化、業(yè)主委員會(huì)建立等六大難題！這些問(wèn)題已經(jīng)對(duì)居民生活帶來(lái)諸多不便，首先，我就存在的問(wèn)題向各位居民代表做簡(jiǎn)單匯報(bào)……”

 

　　在經(jīng)過(guò)半個(gè)多小時(shí)的等待，在東崗西路街道平?jīng)雎飞鐓^(qū)會(huì)議室里，社區(qū)書記張艷說(shuō)完這一開(kāi)場(chǎng)白后，居民代表、企業(yè)代表、社區(qū)工作人員你一言我一語(yǔ)說(shuō)了起來(lái)，這場(chǎng)關(guān)于解決煤炭家屬院90戶居民生活難題的民情協(xié)調(diào)會(huì)就此拉開(kāi)序幕。

 

　　平?jīng)雎飞鐓^(qū)煤炭家屬院屬于上世紀(jì)80年代老樓，90年代房產(chǎn)過(guò)戶給居民個(gè)人后，樓院沒(méi)有物業(yè)、沒(méi)有專門的清潔員。目前，5個(gè)單元磚混樓房老態(tài)龍鐘地坐落在鬧市深處，經(jīng)過(guò)幾十年的風(fēng)吹雨打，樓房外墻早被灰塵包裹，新?lián)Q不久的電線密密匝匝地爬在墻壁上。院內(nèi)地面早已破損不堪，坑洼遍地，3個(gè)污水井連蓋子都沒(méi)，由于長(zhǎng)期沒(méi)有物業(yè)，墻角屋后隨處可見(jiàn)居民、商戶扔的一堆堆垃圾。

 

　　這一串問(wèn)題引起了平?jīng)雎飞鐓^(qū)的重視。加之，這幾棟樓沿街，一樓住戶將住房改為商鋪，個(gè)別商戶不注意衛(wèi)生，下水道經(jīng)常被餐飲垃圾堵塞，引發(fā)居民不滿，住戶和商戶矛盾十分突出。

 

　　“現(xiàn)在，能不能請(qǐng)居民代表和企業(yè)代表和咱們互動(dòng)互動(dòng)，溝通一下？”

 

　　“垃圾處理看起來(lái)是個(gè)小問(wèn)題，但卻關(guān)乎每戶居民的生活，弄不好就要吵架，要從源頭上想辦法……”企業(yè)代表馬先生深有體會(huì)，“現(xiàn)在除了住戶每月收取5元的衛(wèi)生清潔費(fèi)，再?zèng)]有經(jīng)濟(jì)來(lái)源，而這些費(fèi)用已經(jīng)不夠雇請(qǐng)清掃員工資的，原來(lái)清掃員的報(bào)酬是每月300塊，隨著物價(jià)的上漲，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格根本找不著人干了……”

 

　　居民代表徐老先生建議：“樓道內(nèi)衛(wèi)生有住戶輪流打掃，針對(duì)垃圾道存在的建筑垃圾堵塞等問(wèn)題，建議封堵垃圾道，設(shè)立垃圾桶，如遇有裝修住戶必需在業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記，由業(yè)主委員會(huì)督促將裝修垃圾裝袋、限期清運(yùn)干凈。”

 

　　“提議對(duì)105—109號(hào)小院裝一鐵門，院內(nèi)污水井常年沒(méi)井蓋子，對(duì)大家的人身安全造成危險(xiǎn)，要進(jìn)行購(gòu)置、安裝，所產(chǎn)生的費(fèi)用由居民共同承擔(dān)，看大家意見(jiàn)如何？”居民代表陳女士很高興，真是被井蓋子丟失、小孩在院子玩耍擔(dān)心出意外困擾得不得了，現(xiàn)在形勢(shì)有了好轉(zhuǎn)！

 

　　“居民姓需求最大的就是衛(wèi)生、安全問(wèn)題。”張艷表示，社區(qū)通過(guò)這次“協(xié)調(diào)會(huì)”，就是讓居民聚在一起，聽(tīng)聽(tīng)他們的說(shuō)法，集思廣議，社區(qū)再努力解決問(wèn)題。

 

　　“雖然，煤炭家屬院眼前問(wèn)題由社區(qū)出面得到暫時(shí)解決了，但由于沒(méi)有物業(yè)公司，這些問(wèn)題還會(huì)再次出現(xiàn)。社區(qū)在經(jīng)過(guò)多次走訪后，認(rèn)為應(yīng)該幫助煤炭家屬院居民成立業(yè)主委員會(huì)。”張艷書記在協(xié)調(diào)會(huì)上提出：由居民實(shí)行自治管理。”

 

　　管理好“三不管”樓院考量城市管理者水平智慧

 

　　記者走訪中發(fā)現(xiàn)，其實(shí)，像木塔巷、平?jīng)雎飞鐓^(qū)遭遇的情況，蘭州不少三不管樓院都出現(xiàn)過(guò)，業(yè)主與物管之間的矛盾從拒交物業(yè)費(fèi)開(kāi)始，惡性鏈條也由此結(jié)成。

 

　　“物業(yè)是為業(yè)主服務(wù)的，但服務(wù)不可能是義務(wù)的；業(yè)主享有權(quán)利的同時(shí)，也有及時(shí)交費(fèi)的義務(wù)；有了相互理解和支持，小區(qū)的生活才會(huì)變得更美好。”韻興宏表示，物業(yè)管理已經(jīng)成為城市管理的重要一部分，在社區(qū)服務(wù)方面也扮演著十分重要的角色。

 

　　“業(yè)主委員會(huì)作為一個(gè)新興的名詞，已經(jīng)越來(lái)越多地出現(xiàn)在社區(qū)服務(wù)之中。目前，蘭州市的許多住宅小區(qū)已經(jīng)成立了自己的業(yè)主委員會(huì)，它們已經(jīng)在自己小區(qū)各個(gè)方面的管理上取得了很好的成果，為完善小區(qū)管理等方面發(fā)揮了積極的作用。業(yè)主委員會(huì)代表的是廣大業(yè)主的合法權(quán)益。”韻興宏講到，三不管樓院由于長(zhǎng)期管理上的缺位，給居民群眾帶來(lái)了很多生活上的困擾，這也正是社區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的必要性。如果成立了業(yè)主委員會(huì)，它將以合法的身份，代表廣大業(yè)主去爭(zhēng)取法律、法規(guī)賦予的權(quán)利。

 

　　木塔巷作為蘭州的核心商業(yè)圈，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物——老樓院一度是政府、社區(qū)、居民頭疼的老大難問(wèn)題，也成了城市管理的短板。隨著創(chuàng)建文明城衛(wèi)生城市工作的推進(jìn)，老樓院成了亟待解決的一個(gè)問(wèn)題，能否管理好“三不管”老樓院考量著城市管理者的水平和智慧。

 

　　從木塔巷社區(qū)來(lái)看，社區(qū)通過(guò)建立業(yè)主委員會(huì)先進(jìn)管理手段和居民自治相結(jié)合，集中體現(xiàn)了社會(huì)管理創(chuàng)新的力量，可以看出只要下決心，采取有效措施，三不管樓院還是有辦法管的，能管好的。

 

　　平?jīng)雎飞鐓^(qū)書記張艷也表示，通過(guò)對(duì)老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)居民自治，是符合物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，這是好事，應(yīng)該到提倡和支持。社區(qū)打算通過(guò)做工作，由小區(qū)居民進(jìn)行無(wú)記名投票方式，推選代表參加業(yè)主委員會(huì)選舉會(huì)議。隨后，業(yè)主代表大會(huì)在社區(qū)的主持下召開(kāi)，會(huì)議根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的選舉辦法，從候選人中推選出業(yè)主來(lái)?yè)?dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。

 

　　“一個(gè)好的業(yè)委會(huì)所起的作用不可替代，現(xiàn)在社區(qū)正通過(guò)舉辦各種活動(dòng)來(lái)促進(jìn)小區(qū)間不同人群的融合，以更加有利于社區(qū)和業(yè)委會(huì)工作的開(kāi)展，但這顯然需要一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。”張艷說(shuō)，“這就需要業(yè)主們的努力，首先在意識(shí)上要肯定業(yè)主委員會(huì)的作用，對(duì)于經(jīng)嚴(yán)格法律程序選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，要維護(hù)他們的權(quán)益和地位。同時(shí)，社會(huì)相關(guān)的職能部門要完善相應(yīng)的法律法規(guī)細(xì)則，以進(jìn)一步明確業(yè)委會(huì)的權(quán)利、責(zé)任和職能，實(shí)現(xiàn)對(duì)于業(yè)委會(huì)的監(jiān)督。”

 

　　“轄區(qū)物業(yè)管理也是街道工作重要的組成部分，想要更好地做好對(duì)小區(qū)業(yè)主的服務(wù)，就要充分發(fā)揮小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的作用。業(yè)委會(huì)的成立，標(biāo)志著業(yè)主參與、監(jiān)督物業(yè)管理的工作有了合法的途徑，小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)入了一個(gè)系統(tǒng)化、規(guī)范化的新階段。”東崗西路街道相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)的成立，小區(qū)的業(yè)主們不再是孤立無(wú)援的個(gè)體，他們有了維護(hù)自身物業(yè)權(quán)益的自制組織，這是全體業(yè)主共同努力的碩果。

 

　　棗林路社區(qū)幫居民成立安寧首個(gè)業(yè)主委員會(huì)

 

　　記者在采訪中了解到，安寧區(qū)西路街道棗林路社區(qū)日前也遭遇類似問(wèn)題，該社區(qū)面對(duì)的不僅是一個(gè)“臟亂差”的老小區(qū)，而且停水停暖停電，面對(duì)難題，社區(qū)通過(guò)組織協(xié)調(diào)，幫助居民成立了安寧區(qū)首個(gè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。由居民實(shí)行自治管理，目前小區(qū)不僅水電暖重新通上，樓棟亮化也全部安裝到位。

 

　　“冬天沒(méi)有暖氣不說(shuō)，還停水停電，這日子還咋過(guò)，希望社區(qū)能出面幫助解決。”日前，西路街道轄區(qū)居民韓昌躍來(lái)?xiàng)椓致飞鐓^(qū)反映稱，由于小區(qū)“三停”，致居民無(wú)法正常生活，特別是小區(qū)老年人較多，非常不便。

 

　　“當(dāng)天下午，社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)就帶領(lǐng)工作人員前去了解情況，原來(lái)居民韓昌躍反映的膠帶小區(qū)現(xiàn)有居民152戶，因長(zhǎng)期無(wú)物業(yè)公司管理，導(dǎo)致部分居民拖欠水費(fèi)、暖氣費(fèi)，安寧水管所和機(jī)床廠熱力公司停止給小區(qū)供水供暖。”棗林路社區(qū)工作人員介紹，當(dāng)時(shí)社區(qū)專門上門做欠費(fèi)居民工作，發(fā)動(dòng)小區(qū)居民成立臨時(shí)收費(fèi)小組，利用周末兩天休息的時(shí)間，社區(qū)幫助該小區(qū)收齊費(fèi)用，及時(shí)通上了水電暖，解決了小區(qū)居民燃眉之急。

 

　　眼前的問(wèn)題雖然解決了，但由于沒(méi)有物業(yè)公司，這些問(wèn)題還會(huì)再次出現(xiàn)。為此，該社區(qū)想通過(guò)聯(lián)系物業(yè)公司，由物業(yè)公司接手管理，但由于膠帶小區(qū)常年無(wú)物業(yè)管理，遺留問(wèn)題較多，沒(méi)有一家肯接管。

 

　　“我們?cè)诮?jīng)過(guò)多次走訪后，社區(qū)決定幫助居民成立膠帶小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，由居民實(shí)行自治管理。”棗林路社區(qū)書記兼主任李莉介紹，社區(qū)通過(guò)做工作，由小區(qū)居民進(jìn)行無(wú)記名投票方式，推選24名代表參加業(yè)主委員會(huì)選舉會(huì)議。隨后，膠帶小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)在社區(qū)的主持下召開(kāi)，會(huì)議根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的選舉辦法，從小區(qū)3棟樓9個(gè)單元24名初步候選人中推選出9名業(yè)主來(lái)?yè)?dān)任膠帶小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員。

 

　　“以前這里樓棟有的燈都黑著，現(xiàn)在亮化燈也安裝了，小區(qū)面貌煥然一新。”居民李先生拿出幾年前在社區(qū)的照片和現(xiàn)在的照片一一對(duì)比，差別鮮明而深刻。

 

　　“在安寧區(qū)來(lái)說(shuō)，通過(guò)社區(qū)成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)這是第一家。”說(shuō)起目前正在等待安寧區(qū)相關(guān)部門備案的業(yè)主委員會(huì)，李莉書記表示，一個(gè)好的業(yè)委會(huì)所起的作用不可替代，現(xiàn)在社區(qū)正通過(guò)舉辦各種活動(dòng)來(lái)促進(jìn)小區(qū)間不同人群的融合，以更加有利于居委會(huì)和業(yè)委會(huì)工作的開(kāi)展，但這顯然需要一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。

 

　　為了讓業(yè)主委員會(huì)更好為居民服務(wù)，李莉說(shuō)，“這就需要業(yè)主們的努力，首先在意識(shí)上要肯定業(yè)主委員會(huì)的作用，對(duì)于經(jīng)嚴(yán)格法律程序選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，要維護(hù)他們的權(quán)益和地位。同時(shí)，社會(huì)相關(guān)的職能部門要完善相應(yīng)的法律法規(guī)細(xì)則，以進(jìn)一步明確業(yè)委會(huì)的權(quán)利、責(zé)任和職能，實(shí)現(xiàn)對(duì)于業(yè)委會(huì)的監(jiān)督。”

 

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