“社區(qū)不再受理經(jīng)適房的申請(qǐng)了，鄭州今年已經(jīng)全面取消經(jīng)適房了？”春節(jié)后，鄭州市民謝先生在論壇中發(fā)帖詢問(wèn)。
2月27日，記者就謝先生提出的問(wèn)題，向鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局求證時(shí)獲悉，目前鄭州市已經(jīng)不再受理新的經(jīng)適房申請(qǐng)，今年鄭州市保障房將實(shí)行“三房合一”新模式，即把符合保障條件的廉租房、經(jīng)適房與公租房對(duì)象統(tǒng)一納入公租房保障范圍，停止經(jīng)適房和廉租房的市場(chǎng)供應(yīng)。這意味著，面世以來(lái)一直毀譽(yù)參半的經(jīng)適房，將徹底退出鄭州市歷史。
從1995年成為全國(guó)經(jīng)適房試點(diǎn)城市，到2013年經(jīng)適房正式退出，鄭州市經(jīng)適房已走過(guò)了18個(gè)年頭。18年中，鄭州經(jīng)適房走過(guò)了怎樣的道路，出現(xiàn)了哪些問(wèn)題，為何要取消？鄭州全面取消經(jīng)適房是否意味著在保障房中，經(jīng)濟(jì)適用房的重要性已經(jīng)弱化，甚至在全國(guó)都將逐漸退出住房保障體系？
曾經(jīng)“門前冷落車馬稀”
在河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京看來(lái)，鄭州市經(jīng)適房走過(guò)的18個(gè)年頭可以分為3個(gè)階段。
1995年至2005年，鄭州經(jīng)適房每平方米在1400元左右，而商品房在每平方米1600元左右。因?yàn)榻?jīng)適房?jī)r(jià)格與商品房?jī)r(jià)格相差無(wú)幾，雖然申請(qǐng)條件很寬松，但經(jīng)適房并未引起太多人注意。趙進(jìn)京說(shuō)，當(dāng)時(shí)甚至出現(xiàn)嵩山路“綠城花園”小區(qū)經(jīng)適房項(xiàng)目建成兩三年，企業(yè)自己花錢打廣告還賣不出去的現(xiàn)象。趙進(jìn)京將這一時(shí)期概括為“門前冷落車馬稀”的階段。
從2005年到2010年，鄭州市商品房?jī)r(jià)格不斷上漲，當(dāng)商品房漲到2500元每平方米時(shí)，經(jīng)適房?jī)r(jià)格還在每平方米1600元徘徊。經(jīng)適房申請(qǐng)人迅速增多，“供不應(yīng)求”，開(kāi)始出現(xiàn)騙取經(jīng)適房現(xiàn)象。趙進(jìn)京稱這一階段為“忽如一夜春風(fēng)來(lái)”的階段。
自2010年開(kāi)始，鄭州市出臺(tái)更嚴(yán)格的經(jīng)適房管理新政，然而在短短3年里，就有5萬(wàn)戶家庭申請(qǐng)經(jīng)適房，并不斷爆出違規(guī)騙取經(jīng)適房問(wèn)題。鄭州經(jīng)適房違規(guī)事件頻出，飽受詬病、爭(zhēng)議不斷。趙進(jìn)京稱為這一時(shí)期為“此恨綿綿無(wú)絕期”的階段。
鄭州市房管局規(guī)劃和住房保障處處長(zhǎng)馮榮智在接受媒體采訪時(shí)也表示，最初，經(jīng)濟(jì)適用房并不像現(xiàn)在這么搶手，2005年之前，由于經(jīng)濟(jì)適用房和商品房?jī)r(jià)格相差不多，甚至比當(dāng)初的職工集資建房?jī)r(jià)格還高，位置比較偏，盡管審核程序很簡(jiǎn)單，條件放寬后銷售還是遇冷。
馮榮智說(shuō)，2006年到2009年，由于與商品房?jī)r(jià)格差從每平方米幾百元擴(kuò)大到兩三千元，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)始逐漸“受寵”，同時(shí)，由于準(zhǔn)入門檻較低、收入認(rèn)定程序簡(jiǎn)單等原因，出現(xiàn)申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房“井噴”的現(xiàn)象。隨之產(chǎn)生種種問(wèn)題，部分企業(yè)為解決建設(shè)資金緊張問(wèn)題，自留房源、違規(guī)銷售，有人通過(guò)提供虛假的收入、戶籍或婚姻證明，騙取購(gòu)房資格，也出現(xiàn)了倒賣經(jīng)濟(jì)適用住房的問(wèn)題。
經(jīng)適房發(fā)展中問(wèn)題層出不窮雖然近幾年鄭州對(duì)經(jīng)適房的戶型、上市交易作出了嚴(yán)格限定，但問(wèn)題和質(zhì)疑一直伴隨著鄭州經(jīng)適房的發(fā)展。經(jīng)適房?jī)深^不沾，真正的窮人買不起，收入較高者沒(méi)資格買，更重要的是，在經(jīng)適房分配過(guò)程中存在大量弄虛作假、權(quán)力自肥以及利益輸送現(xiàn)象。
日前爆出的鄭州“房妹”事件中，“房妹”全家曾擁有多達(dá)31套房產(chǎn)，一家四口都是“雙戶口”。據(jù)鄭州市紀(jì)委翟振鋒案件專案組通報(bào)稱，“翟振鋒(‘房妹’父親)一家曾擁有31處房產(chǎn)(含兩處在老家新密市的自建房，無(wú)房產(chǎn)證)，其中已出售7套，現(xiàn)有24套，無(wú)一套是經(jīng)適房。”但專案組調(diào)取了翟振鋒妻子李淑萍的河南一通房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的南溪苑項(xiàng)目售房記錄，發(fā)現(xiàn)二七區(qū)房管局兩名工作人員違規(guī)通過(guò)李淑萍取得27套經(jīng)適房房源。
事實(shí)上，經(jīng)適房領(lǐng)域一直是鄭州市的腐敗重災(zāi)區(qū)。據(jù)新華社報(bào)道，僅2011年，鄭州市紀(jì)委就查處了10多起經(jīng)濟(jì)適用房腐敗案件。黨政紀(jì)立案14人，移送司法機(jī)關(guān)12人，涉案金額1.1億多元，收繳違紀(jì)違法資金5200多萬(wàn)元。
其中，二七區(qū)原常委、統(tǒng)戰(zhàn)部長(zhǎng)曲某，鄭州市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理中心原副主任林某，中牟縣公安局黃店派出所原所長(zhǎng)張某受賄案等經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域系列腐敗案件，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。
2011年8月，鄭州紀(jì)委與公安、檢察等部門破獲一個(gè)違規(guī)辦理鄭州市常住戶口并倒賣經(jīng)濟(jì)適用房房源的網(wǎng)絡(luò)，7名利益鏈上的民警被查處，其中4人被移交司法機(jī)關(guān)。
除此之外，提供虛假證明、偽造資格情況不斷，也讓經(jīng)適房的分配、后期管理成為鄭州市民吐槽的焦點(diǎn)，“開(kāi)寶馬住經(jīng)適房”不斷見(jiàn)諸報(bào)端。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年、2012年，鄭州市共有2404戶家庭被取消經(jīng)適房購(gòu)買資格，5462戶家庭被取消廉租房保障資格。
正因?yàn)榇嬖诟鞣N問(wèn)題，2011年以來(lái)，鄭州暫停了新的經(jīng)適房項(xiàng)目選址。
2012年8月，河南省住建廳與河南省審計(jì)廳聯(lián)合召開(kāi)新聞通氣會(huì)表示，2013年年底河南省將全部取消經(jīng)適房。至于取消經(jīng)濟(jì)適用房的原因，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)劉洪濤表示，一是經(jīng)濟(jì)適用房有許多人違規(guī)操作，易滋生腐敗。河南省審計(jì)廳對(duì)河南6個(gè)省轄市已建成的保障性安居工程的一項(xiàng)審計(jì)顯示，6個(gè)省轄市共建成廉租房1.6萬(wàn)套，其中空置8215套，空置率高達(dá)51.3%；同時(shí)存在違規(guī)分配保障性住房和發(fā)放廉租房補(bǔ)貼的現(xiàn)象，6個(gè)省轄市共有4390戶違規(guī)享受保障性住房政策相關(guān)待遇，其中816戶不符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)置條件，占抽查總數(shù)的12.6%。二是經(jīng)濟(jì)適用房面積雖控制在90平方米以下，但真正需要住房的人仍然買不起，而買得起房的人，又嫌房子面積太小。三是經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房資格審查在操作中很難認(rèn)定。
公共資源怎么變成了個(gè)人收入鄭州經(jīng)適房面臨的問(wèn)題，國(guó)內(nèi)的其他城市同樣存在。如武漢發(fā)生“六連號(hào)”事件，北京、重慶也出現(xiàn)過(guò)大量經(jīng)適房違規(guī)出租。
至于經(jīng)適房問(wèn)題層出不窮的原因，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)一位專家認(rèn)為，表面上看，問(wèn)題出現(xiàn)在經(jīng)適房的準(zhǔn)入審核關(guān)口，一方面政府部門難以準(zhǔn)確掌握居民的實(shí)際收入和財(cái)產(chǎn)狀況，各部門之間信息無(wú)法聯(lián)通共享，公示制度也常常流于形式，難以做到真正的公平，以致發(fā)生騙購(gòu)和權(quán)力尋租等問(wèn)題。另一方面由于有關(guān)部門人員緊張，僅憑街道里的兩三名工作人員，完成所有經(jīng)適房申請(qǐng)對(duì)象的資格審核、復(fù)核及對(duì)房屋的管理，難免會(huì)出現(xiàn)疏漏。
“在經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入分配管理上，除了普遍實(shí)施的三級(jí)審核、兩級(jí)公示外，不少地方還對(duì)經(jīng)適房搖號(hào)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)直播，接受公眾的監(jiān)督。”該專家說(shuō)，經(jīng)適房出問(wèn)題的最根本原因是能提供產(chǎn)權(quán)的經(jīng)適房與商品房存在巨大的價(jià)格差，帶來(lái)巨大的權(quán)力尋租和牟利空間，給某些人提供了可乘之機(jī)。以鄭州為例，鄭州經(jīng)濟(jì)適用房之所以從“無(wú)人問(wèn)津”到“井噴”，正是因?yàn)猷嵵萁?jīng)適房和商品房的價(jià)格差從2001年的200多元上漲到2009年的2000多元。
“經(jīng)適房補(bǔ)的是磚頭，而不是人頭。”該專家表示，由于經(jīng)適房具有產(chǎn)權(quán)，申購(gòu)家庭獲得了經(jīng)適房購(gòu)房資格，就相當(dāng)于獲得了經(jīng)適房和商品房的價(jià)格差。在商品房?jī)r(jià)格暴漲的情況下，經(jīng)適房常被用來(lái)違規(guī)出租或繳納少量“轉(zhuǎn)商”費(fèi)用后出售，一轉(zhuǎn)手往往就是數(shù)十萬(wàn)元的利潤(rùn)，等于把政府補(bǔ)貼的經(jīng)適房和商品房的價(jià)格差這一公共資源轉(zhuǎn)變?yōu)榱藗€(gè)人收入。
作為反對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房政策的代表人物，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)曾表示：“開(kāi)發(fā)商交了商品房的土地出讓金，業(yè)主購(gòu)買后土地升值就是自己的，而經(jīng)濟(jì)適用房是不交土地出讓金的，那么購(gòu)買后土地升值就不應(yīng)該是你的。經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)在配售過(guò)程中無(wú)償?shù)剞D(zhuǎn)移到個(gè)人，從一開(kāi)始就是錯(cuò)的。政府認(rèn)為虧了，所以要求經(jīng)濟(jì)適用房5年內(nèi)不能賣，賣要再加一部分錢，如果不轉(zhuǎn)讓，這個(gè)便宜就永遠(yuǎn)讓你們家占著。經(jīng)濟(jì)適用房讓配售家庭白撿了土地的價(jià)值，從經(jīng)濟(jì)學(xué)和法理上講不通。保障性住房的政府責(zé)任不可推卸，但經(jīng)適房不明確共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，取消投資投機(jī)屬性，則變成變相商品的資源再分配，失去了保障的本質(zhì)，這種保障的結(jié)果只會(huì)產(chǎn)生社會(huì)資源分配的不公。”任志強(qiáng)還認(rèn)為，這種不公還體現(xiàn)在經(jīng)適房分配的其他層面，比如正在享受經(jīng)適房的人是否符合條件？“正是分配里的不公平形成了社會(huì)上很大的怨氣。”
多地住房保障體系全面改“租”
對(duì)于保障房該不該包括經(jīng)適房，一直是爭(zhēng)議較大的問(wèn)題，有人認(rèn)為取消經(jīng)適房因噎廢食，有人則認(rèn)為當(dāng)斷則斷。盡管該不該取消經(jīng)適房在理論層面仍然爭(zhēng)執(zhí)不休，但在實(shí)踐層面，很多地方政府已經(jīng)選擇減少、停建經(jīng)適房。
早在2008年年底，湖南省長(zhǎng)沙市房管局就曾提出原則上不再新建經(jīng)適房。2009年年初江蘇省常州市也宣布市區(qū)不再新建經(jīng)適房。
2012年3月，《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案》提出，除已批準(zhǔn)立項(xiàng)的項(xiàng)目外，暫停新建經(jīng)適房，將其供應(yīng)對(duì)象納入公租房供應(yīng)范圍。隨后，江西省也于4月發(fā)布《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的實(shí)施意見(jiàn)》，要從2012年開(kāi)始停止新建經(jīng)適房和限價(jià)房，公租房是保障性安居工程建設(shè)的重點(diǎn)。2012年8月，河南省成為全國(guó)第三個(gè)明確表示停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的省市。
據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，今年，鄭州市將新開(kāi)工保障房和棚戶區(qū)改造住房45848套，基本建成45672套。剛出臺(tái)的樓市調(diào)控“新國(guó)五條”中規(guī)定，要加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。根?jù)這一政策精神，在廉租房對(duì)象應(yīng)保盡保的基礎(chǔ)上，鄭州市將公租房覆蓋面擴(kuò)大到城鎮(zhèn)常住人口，包括新就業(yè)職工和來(lái)鄭務(wù)工人員，經(jīng)適房退出保障房舞臺(tái)，實(shí)行“三房合一”新模式。同時(shí)，鄭州市將對(duì)廉租房和公租房按照“計(jì)劃分別上報(bào)、資金打捆使用、項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃、工程統(tǒng)一建設(shè)、后續(xù)統(tǒng)一管理”的原則進(jìn)行并軌建設(shè)。
該負(fù)責(zé)人表示，2012年4月，該局就曾提出“經(jīng)濟(jì)適用住房將適時(shí)退出”。鄭州此次全面取消經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)行“三房合一”新模式，是河南省第一個(gè)正式公開(kāi)宣布停建經(jīng)適房的城市，也是首個(gè)明確將3種保障房“并軌”為公租房的城市。
據(jù)其介紹，考慮到已有家庭獲得購(gòu)買經(jīng)適房和租住廉租房的資格，已經(jīng)獲得經(jīng)適房購(gòu)買資格的家庭，仍能正常輪候經(jīng)適房，直至全部輪候結(jié)束。目前，鄭州市已有3.4萬(wàn)戶家庭取得經(jīng)適房購(gòu)房資格證，其中有1.3萬(wàn)戶家庭已住進(jìn)經(jīng)適房。同時(shí)，鄭州市還有4萬(wàn)多套經(jīng)適房的建設(shè)任務(wù)，這些房子完全能夠滿足目前正常申購(gòu)經(jīng)適房家庭的需求，妥善解決過(guò)渡期遺留問(wèn)題。對(duì)于已經(jīng)獲得廉租房租住資格的家庭，鄭州市安排其在原租金不提高的情況下，直接入住公租房，差額租金由財(cái)政補(bǔ)貼。
“‘三房合一’新模式將有利于把有限的保障房建設(shè)資金集中起來(lái)，為百姓提供更多公租房，擴(kuò)大保障范圍。更重要的是，它將促使人們改變一個(gè)觀念，即由過(guò)去的‘居有其屋’向‘居有其所’轉(zhuǎn)變，逐步建立‘以租為主’的住房保障體系。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)李曉峰說(shuō)，自2010年6月引入公租房的概念，到“十二五”規(guī)劃綱要(草案)中公租房被上升到一個(gè)更高的地位，我國(guó)住房保障體系將從為中低收入者提供產(chǎn)權(quán)式的住房，逐步轉(zhuǎn)向更加符合市場(chǎng)機(jī)制的以公租房為主的體系。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、資深房地產(chǎn)研究專家陳國(guó)強(qiáng)2012年曾表示，很多城市已經(jīng)明確了未來(lái)保障房的主要形式是以公租房和廉租房為主，經(jīng)適房退出是早晚的事。未來(lái)銷售的有產(chǎn)權(quán)的保障房不是主流，在保障房的形式上應(yīng)該重點(diǎn)以租賃保障型房源為主。曾參與起草住房保障法的清華大學(xué)法學(xué)院副教授王洪亮此前在接受中國(guó)青年報(bào)記者采訪時(shí)表示，今后，“租賃保障”將成為各地住房保障的首要方式。“以租為主才能在一定程度上實(shí)現(xiàn)公平分配。如果全改成租賃的，尋租空間小了，尋租的動(dòng)力、獲取利益的動(dòng)力就沒(méi)有了，分配不公肯定會(huì)越來(lái)越少。”
河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)宋向清認(rèn)為，經(jīng)適房退出會(huì)對(duì)樓市造成影響，但短期內(nèi)體現(xiàn)不出來(lái)，長(zhǎng)期內(nèi)還是比較明顯的。鄭州出臺(tái)這種政策符合保障房政策方向。保障房主要針對(duì)沒(méi)有能力買房的人，要保障其有房子住，不一定非要有所有權(quán)，“租房也是家”。經(jīng)適房退出，將那些在租房和買房間徘徊的人推向商品房市場(chǎng)，會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大商品房剛需，對(duì)商品房市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生影響，也會(huì)推高價(jià)格。
對(duì)于經(jīng)適房的停建，鄭州市永威置業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理馬水旺認(rèn)為，目前鄭州經(jīng)適房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的體量并不是很大，取消經(jīng)適房對(duì)商品房市場(chǎng)的影響不大。取消經(jīng)適房后，經(jīng)適房承建商完全可以轉(zhuǎn)建公租房、廉租房等保障性住房。
