房?jī)r(jià)漲跌，萬(wàn)眾矚目。3月15日，素有“上海樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱(chēng)的“上海之春”房展會(huì)開(kāi)幕。本屆展會(huì)規(guī)模比以往縮小。鈕一新攝(新華社發(fā))
李二保繪
一千個(gè)人心中有一千個(gè)哈姆雷特，也許一千個(gè)人心中也有一千種“合理房?jī)r(jià)”。
“我可以明確地告訴大家，一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，因此，調(diào)控不能放松。”全國(guó)兩會(huì)后記者見(jiàn)面會(huì)上，溫家寶總理談及房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)做出了上述表態(tài)。
今年的政府工作報(bào)告提出，要“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。業(yè)界普遍認(rèn)為這一提法意味著房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)正從最初的“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”轉(zhuǎn)向“房?jī)r(jià)合理回歸”，也就是說(shuō)，“降價(jià)”的目標(biāo)已經(jīng)越來(lái)越明確。
房地產(chǎn)調(diào)控要見(jiàn)效，必須要有可量化的、明確的目標(biāo)。自去年各地紛紛將房?jī)r(jià)漲幅與GDP掛鉤、并以此確定調(diào)控目標(biāo)后，如今“合理價(jià)位”成了新的調(diào)控目標(biāo)。
人們關(guān)心，房?jī)r(jià)降到什么程度才是“合理價(jià)位”，持幣觀望的購(gòu)房者又該在什么時(shí)候出手買(mǎi)房呢？
■6年家庭收入買(mǎi)套房有可能嗎？
——房?jī)r(jià)收入比應(yīng)成為住房政策設(shè)計(jì)中的重要指標(biāo)，目前一線城市房?jī)r(jià)收入比高達(dá)15倍以上
什么叫房?jī)r(jià)合理回歸，溫家寶總理給出了兩條標(biāo)準(zhǔn)：一是房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，二是房?jī)r(jià)與成本和合理的利潤(rùn)相匹配。
房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，很容易讓人想起一個(gè)經(jīng)常被用來(lái)佐證我國(guó)房?jī)r(jià)高的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——“房?jī)r(jià)收入比”。
所謂房?jī)r(jià)收入比，是指一個(gè)地方或城市每戶(hù)居民的家庭購(gòu)房總價(jià)與家庭年收入的比值，該指標(biāo)用于描述一個(gè)地區(qū)居民購(gòu)房的支付能力。
目前有一種比較流行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3—6倍之間為合理區(qū)間，如果考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。
如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都屬于過(guò)高范疇，一線城市房?jī)r(jià)收入比更是遠(yuǎn)高于這一水平。以北京為例，目前以郊區(qū)為主的普通商品房成交均價(jià)為1.8萬(wàn)元每平方米，平均單套成交面積在100平方米左右，總價(jià)約180萬(wàn)元。北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2011全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到32903元，以一家三口家庭計(jì)算，年收入在12萬(wàn)元左右。按照180萬(wàn)元計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了15以上。
如果算上貸款利率，以購(gòu)買(mǎi)180萬(wàn)元房產(chǎn)，首付80萬(wàn)元貸款100萬(wàn)元計(jì)算，20年，利息成本高達(dá)86.8萬(wàn)元，也就是實(shí)際購(gòu)買(mǎi)一套180萬(wàn)元的房產(chǎn)，需要真實(shí)支出266.8萬(wàn)元，房?jī)r(jià)收入比就達(dá)到了22—23，遠(yuǎn)高于上述標(biāo)準(zhǔn)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)專(zhuān)家表示，3—6倍的說(shuō)法，是20世紀(jì)90年代初世界銀行專(zhuān)家在進(jìn)行中國(guó)住房制度改革研究時(shí)，提出的一個(gè)世界銀行認(rèn)為“比較理想”的比例，哪知道這個(gè)比例對(duì)中國(guó)產(chǎn)生了這么大的影響。
“中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比高，除了房?jī)r(jià)絕對(duì)值高以外，也有一定的特殊原因。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張大偉認(rèn)為，我國(guó)百姓傳統(tǒng)上對(duì)土地以及住房的歸屬感，使得購(gòu)房人對(duì)居住支出的容忍度非常高，大城市經(jīng)常出現(xiàn)幾代人、兩個(gè)家庭支持一個(gè)年輕人家庭購(gòu)房的情況。而目前快速城市化過(guò)程中，必然會(huì)出現(xiàn)住房需求大幅增長(zhǎng)推高房?jī)r(jià)收入比的情況。“綜合這些因素，我認(rèn)為一線城市的房?jī)r(jià)收入比在12左右比較合理，即便如此現(xiàn)在的房?jī)r(jià)也是過(guò)高的。”
山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所名譽(yù)所長(zhǎng)郭松海則認(rèn)為，如果以90平方米為住房標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)收入比6—8倍是比較合適的。也就是說(shuō)，人們用六七年的家庭全部收入來(lái)買(mǎi)一套90平方米的普通商品房，這個(gè)房?jī)r(jià)就算是比較合理的。“當(dāng)然，這個(gè)價(jià)格是指一個(gè)地方的平均價(jià)格，比如北京，四環(huán)以?xún)?nèi)的房?jī)r(jià)收入比肯定不止6—8倍。”
重慶市曾經(jīng)提出房?jī)r(jià)調(diào)控的兩個(gè)指標(biāo)：一是城鎮(zhèn)雙職工家庭平均6—7年收入能買(mǎi)套60—70平方米的普通商品房；二是本年度新建住房?jī)r(jià)格增速低于主城區(qū)城市居民人均可支配收入增速。去年起，后者逐漸成為各地提出的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)一種模板，但要讓地方政府都能提出明確的房?jī)r(jià)收入比的調(diào)控目標(biāo)，似乎并不現(xiàn)實(shí)。
原因就在于，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)也許再也回落不到“合理價(jià)位”。自溫家寶總理提出“房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)”的提法后，有網(wǎng)友根據(jù)“2011年當(dāng)?shù)爻鞘腥司芍涫杖?times;家庭平均人口×合理房?jī)r(jià)收入比/90平方米”，計(jì)算了各地的“合理房?jī)r(jià)”。如北京4387元/平方米、上海 4831元/平方米、廣州 4573元/平方米、南京 4293元/平方米等。這一略帶調(diào)侃性質(zhì)的計(jì)算結(jié)果，也從一個(gè)側(cè)面反映出目前一些城市房?jī)r(jià)收入比過(guò)高的尷尬。
“房?jī)r(jià)收入比描述居民對(duì)住房?jī)r(jià)格的可承受性，并非主觀判斷性指標(biāo)。如果把房?jī)r(jià)收入比作為衡量一個(gè)地區(qū)住房?jī)r(jià)格是否過(guò)高的指標(biāo)，并據(jù)此來(lái)人為地假設(shè)一個(gè)‘合理’區(qū)間，未必十分科學(xué)。”上述專(zhuān)家表示，但房?jī)r(jià)收入比是住房政策設(shè)計(jì)中必須十分重視的指標(biāo)。房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，表示居民支付住房消費(fèi)的能力過(guò)低，改善房?jī)r(jià)收入比是住房政策所要追求的目標(biāo)之一，“居民支付住房消費(fèi)能力的提高，是住房改善的重要表現(xiàn)。”
■能帶來(lái)穩(wěn)定成交量的價(jià)格才有可能是合理價(jià)格
——今年一線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下降的趨勢(shì)已被廣泛認(rèn)可；要使房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸合理，還需要土地價(jià)格進(jìn)一步下降
在人們的印象中，房地產(chǎn)行業(yè)一直是一個(gè)暴利行業(yè)。哄抬房?jī)r(jià)、牟取暴利，也是人們一直對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商十分反感的重要原因。這就涉及觀察房?jī)r(jià)是否合理的另一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)——“成本加上合理的利潤(rùn)”。理論上講，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本是可查詢(xún)的，“合理的利潤(rùn)”也是相對(duì)容易形成共識(shí)的，參照這個(gè)可量化的標(biāo)準(zhǔn)，似乎更容易計(jì)算出“合理房?jī)r(jià)”。
據(jù)張大偉介紹，房?jī)r(jià)之中包括的成本主要有土地成本、建安成本、財(cái)務(wù)稅費(fèi)、管理成本等。2011年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積10.99億平方米，商品房銷(xiāo)售額59119億元，增長(zhǎng)12.1%，粗算平均售價(jià)5379元/平方米。
細(xì)看成本，2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4.10億平方米，土地成交價(jià)款8049億元，粗算可得土地成本為1963元/平方米，約占售價(jià)的36.5%。建安成本約為2000元—2500元/平方米，約占銷(xiāo)售均價(jià)的37%—46%。稅費(fèi)財(cái)務(wù)成本約占銷(xiāo)售價(jià)格的10%左右。這樣算下來(lái)，企業(yè)毛利率約為15%—20%左右。
“目前在售的房子，大多是前幾年以較低價(jià)格拿的土地，實(shí)際成本沒(méi)有這么高。”張大偉認(rèn)為，盡管現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)“虧本賣(mài)房”，但一線城市房?jī)r(jià)即便再下降10%—20%，多數(shù)開(kāi)發(fā)商也是有錢(qián)賺的。要使房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸合理，從成本角度看，還需要土地價(jià)格進(jìn)一步下降。
大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林則表示，房地產(chǎn)行業(yè)早已經(jīng)告別了暴利。2010年房地產(chǎn)上市企業(yè)的綜合年報(bào)顯示，平均毛利率不到25%，凈利率大概是10%左右，萬(wàn)科這么優(yōu)秀的企業(yè)利潤(rùn)率也剛剛超過(guò)9%。今年一線城市房?jī)r(jià)合理回歸的幅度也就是10%到20%左右。
然而，與其他商品不同，房?jī)r(jià)似乎從來(lái)都不是單純由成本決定的。“供求關(guān)系決定價(jià)格”這一市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的鐵律，在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)得尤為明顯。
“我認(rèn)為看房?jī)r(jià)合理不合理很簡(jiǎn)單，賣(mài)得出去、能帶來(lái)穩(wěn)定成交量的價(jià)格就是合理的。”作為開(kāi)發(fā)商的一員，旭輝集團(tuán)副董事長(zhǎng)林偉告訴記者，“前幾年市場(chǎng)好的時(shí)候，樓面地價(jià)2000元/平方米的房子賣(mài)20000元也供不應(yīng)求，你能說(shuō)價(jià)格不合理嗎？現(xiàn)在有的樓盤(pán)真的虧本賣(mài)，如果還是沒(méi)人買(mǎi)，說(shuō)明這個(gè)價(jià)格還是不合理，還得繼續(xù)降價(jià)。”
房地產(chǎn)調(diào)控兩年來(lái)，“積極定價(jià)”的策略被越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商提及。判斷定價(jià)是否積極的主要標(biāo)準(zhǔn)便是樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況。如萬(wàn)科就提出，通過(guò)積極定價(jià)，所有樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)一個(gè)月以?xún)?nèi)必須銷(xiāo)售60%以上，否則定價(jià)就是有問(wèn)題的。
2月份以來(lái)，一線城市樓市成交量有了明顯回暖，其中明顯降價(jià)的樓盤(pán)成為成交量回暖的主力。“這種回暖絕不意味著房?jī)r(jià)要反彈，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該繼續(xù)維持降價(jià)優(yōu)惠，爭(zhēng)取多搶一些成交量。”林偉表示，隨著總理在兩會(huì)后記者見(jiàn)面會(huì)上的堅(jiān)定表態(tài)，此前市場(chǎng)認(rèn)為調(diào)控可能放松、房?jī)r(jià)可能反彈的猜想徹底被否定。今年一線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下降的趨勢(shì)已經(jīng)被廣泛認(rèn)可?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商都看清了形勢(shì)，不少樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的時(shí)候都一步降到位。什么時(shí)候成交量連續(xù)幾個(gè)月企穩(wěn)了，說(shuō)明房?jī)r(jià)也降到了市場(chǎng)認(rèn)可的“合理價(jià)位”。
■“合理”的關(guān)鍵是居民可承受
——房?jī)r(jià)不再暴漲暴跌、購(gòu)房者心態(tài)和預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定，這樣的樓市才是健康的樓市
除了房?jī)r(jià)收入比和成本以外，計(jì)算房?jī)r(jià)租金比，對(duì)比CPI、收入增長(zhǎng)、GDP，考察銀行可承受的風(fēng)險(xiǎn)等方式，也常被用來(lái)觀察一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)是否合理。然而，無(wú)論以哪一種指標(biāo)來(lái)觀察現(xiàn)在一線城市的房?jī)r(jià)水平，都仍然處于過(guò)高的狀態(tài)。
在北京一家外企工作的陳小姐認(rèn)為，像她這樣月收入1萬(wàn)元以上的白領(lǐng)，“父母支持一點(diǎn)，自己再努力‘跳一跳’，如果能摸到房?jī)r(jià)，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該還算合理。” 但現(xiàn)在北京五環(huán)左右一套90平方米的兩居室，動(dòng)輒首付七八十萬(wàn)，再貸款100多萬(wàn)，每月還貸六七千元，確實(shí)還是太高。
盡管近幾年我國(guó)在大規(guī)模的建設(shè)保障房，但保障房覆蓋范圍畢竟有限，大多數(shù)普通家庭還是要通過(guò)在市場(chǎng)上買(mǎi)房或租房來(lái)改善住房條件。通過(guò)調(diào)控讓房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，其目的也是更好地發(fā)揮市場(chǎng)的作用。因此，如何“讓普通百姓買(mǎi)得起、租得起房”，終究是中國(guó)樓市發(fā)展不能回避的問(wèn)題。普通居民是否可承受，也將是判斷房?jī)r(jià)是否合理的重要標(biāo)準(zhǔn)。
“按照現(xiàn)在的房?jī)r(jià)分析，特別是七八個(gè)大城市的房?jī)r(jià)，如果繼續(xù)上漲下去，將來(lái)泡沫很難處理。一旦泡沫破滅，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)甚至對(duì)社會(huì)的影響都是非常大的。所以現(xiàn)在相關(guān)部門(mén)下定決心，讓房?jī)r(jià)降下來(lái)。”住建部部長(zhǎng)姜偉新近日表示。
調(diào)控促使房?jī)r(jià)繼續(xù)下降的同時(shí)，提升居民的住房支付能力也很重要。一方面要想方設(shè)法持續(xù)提高居民收入水平，另一方面，對(duì)居民合理的自住型購(gòu)房需求應(yīng)予以保護(hù)和鼓勵(lì)。
實(shí)際上，在差別化的信貸政策和限購(gòu)政策的影響下，去年以來(lái)一些居民自住型購(gòu)房需求也遭到調(diào)控政策的“誤傷”。房?jī)r(jià)下降的額度甚至趕不上利率上漲增加的支出，普通居民買(mǎi)房的門(mén)檻反而更高了，有違調(diào)控的初衷。
近日，四大國(guó)有銀行明確宣布，充分滿(mǎn)足首次置業(yè)者的購(gòu)房貸款需求。王健林建議，銀行應(yīng)在此基礎(chǔ)上恢復(fù)對(duì)首套房購(gòu)買(mǎi)者的利率優(yōu)惠。國(guó)家應(yīng)出臺(tái)統(tǒng)一政策，恢復(fù)優(yōu)惠利率，利率和首付政策要更加細(xì)化，不能一刀切。同時(shí)，還應(yīng)關(guān)注首次改善型需求，即原來(lái)只有一套房子，賣(mài)掉再去買(mǎi)的改善型需求。“這種需求也應(yīng)享受優(yōu)惠。有的人還住在平房里，有的住在筒子樓，想住的更好一些，不應(yīng)被看成投資者。”
對(duì)那些持幣觀望，又終日擔(dān)心在這輪房?jī)r(jià)調(diào)整中“踏空”的購(gòu)房者而言，什么時(shí)候才是最好的出手購(gòu)房時(shí)機(jī)呢？業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)出常態(tài)化的趨勢(shì)，這一輪房?jī)r(jià)的調(diào)整將是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程。買(mǎi)房自住的購(gòu)房者應(yīng)經(jīng)常關(guān)注自己滿(mǎn)意的部分樓盤(pán)的價(jià)格變化情況，當(dāng)價(jià)格調(diào)整到與自己的承受能力相吻合的時(shí)候，根據(jù)需求就可以出手買(mǎi)房。畢竟人人都能“抄底”的可能性很小。
同時(shí)，在自身支付能力有限的情況下，“強(qiáng)行”買(mǎi)房會(huì)影響家庭的生活質(zhì)量，不妨通過(guò)租房來(lái)解決階段性的住房問(wèn)題。
江蘇省建設(shè)廳廳長(zhǎng)周嵐認(rèn)為，政府要促進(jìn)房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸到合理水平，還要進(jìn)一步完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)企業(yè)多建設(shè)中小戶(hù)型、中低價(jià)位的普通商品房，從而拉低整體房?jī)r(jià)。有眼光的開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該能看到，在下一波潛在的供應(yīng)短缺中，誰(shuí)能增加普通住房的供應(yīng)，就能多搶占市場(chǎng)份額。同時(shí)把盤(pán)活、規(guī)范租賃市場(chǎng)作為完善住房供應(yīng)體系的重要環(huán)節(jié)，讓人們有房可租、租得起房。
“經(jīng)過(guò)兩三年的調(diào)控，政府、企業(yè)和購(gòu)房者的心里都會(huì)變得更加理性。更重要的是讓住房制度和相關(guān)政策逐步穩(wěn)定下來(lái)，政策穩(wěn)定了，市場(chǎng)也更容易穩(wěn)定。”周嵐說(shuō)，房?jī)r(jià)不再暴漲暴跌的時(shí)候，購(gòu)房者的心態(tài)和預(yù)期也才能穩(wěn)定，這樣的樓市才是健康的樓市。
