銀行怠于辦抵押登記遇糾紛追討全部本息
購(gòu)房者辦理房貸后，銀行往往出于自身利益遲遲不辦房產(chǎn)抵押登記，而一旦購(gòu)房者遭遇糾紛房產(chǎn)被查封，失去抵押物的銀行就會(huì)起訴購(gòu)房者，要求一次性還清巨額的貸款本息，這無(wú)疑會(huì)使得購(gòu)房者頓時(shí)陷入經(jīng)濟(jì)上的“滅頂之災(zāi)”。
現(xiàn)實(shí)中，貸款買(mǎi)房后抵押登記拖延未辦的現(xiàn)象大量存在，普通購(gòu)房者根本不知情。2008年以來(lái)，本市已發(fā)生此類(lèi)案件至少12起。
專(zhuān)家表示，銀行怠于辦理抵押登記，無(wú)疑是給購(gòu)房者“埋雷”，會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)，這種“潛規(guī)則”一旦被人惡意利用，故意制造惡意訴訟后申請(qǐng)法院查封房產(chǎn)，緊跟著銀行就會(huì)把購(gòu)房人弄得“傾家蕩產(chǎn)”。
典型案例
一次經(jīng)濟(jì)糾紛 意外帶出連環(huán)訴訟
張林(化名)是一名商人，生活原本安逸富足。2009年夏天，他與一家公司發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛。對(duì)方起訴了張林，還申請(qǐng)由法院查封了張林名下的一套位于朝陽(yáng)區(qū)財(cái)富中心的房子。就在張林為這起官司懊惱時(shí)，他意外收到了另一張法院傳票。
財(cái)富中心的房子是張林貸款買(mǎi)的，起訴他的正是放貸的浦發(fā)銀行。銀行要求張林立即償還剩余貸款的本金509萬(wàn)余元及相應(yīng)的利息。
“我一直按時(shí)還著房貸，銀行起訴我是為哪門(mén)子呢！”張林之后咨詢(xún)了律師，才明白其中原委。原本，每一筆房貸的發(fā)放，銀行都需要以購(gòu)房者的房產(chǎn)作為抵押。而根據(jù)法律規(guī)定，只有到建委辦理了抵押登記手續(xù)，房產(chǎn)抵押才在法律意義上生效。盡管浦發(fā)銀行早已為張林發(fā)放貸款，但一直沒(méi)辦房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。
兩家銀行起訴
要求一次性還貸
浦發(fā)銀行此次起訴的理由是：如今房屋被法院查封，無(wú)法再辦理抵押登記手續(xù)，這意味著法律意義上的房產(chǎn)抵押已經(jīng)無(wú)法成立，在沒(méi)有抵押物的情況下放貸，風(fēng)險(xiǎn)太大，所以要求解除貸款合同，張林一次性還清剩余貸款。
張林說(shuō)：“按一般老百姓的理解，我簽完房貸合同，銀行給我放貸，我按時(shí)還月供就行了，誰(shuí)知道什么抵押登記呀！再說(shuō)，即使是沒(méi)做抵押登記，也是你銀行自身工作遲緩，怎么能讓我承擔(dān)這個(gè)責(zé)任呢？”
就在張林發(fā)牢騷的時(shí)候，第三張法院傳票來(lái)了。
原來(lái)，浦發(fā)銀行起訴后申請(qǐng)法院查封了張林另一套位于朝陽(yáng)區(qū)陽(yáng)光上東小區(qū)的房產(chǎn)。
而這套房產(chǎn)也是貸款買(mǎi)的，放貸的某銀行也一直沒(méi)辦房產(chǎn)抵押登記。這家銀行以同樣的理由起訴到法院，要求解除貸款合同，由張林一次性?xún)斶€貸款134萬(wàn)余元。
接連遭遇敗訴
購(gòu)房者幾近傾家蕩產(chǎn)
最后，兩家銀行均勝訴。法院認(rèn)為，涉案房屋已不能辦理抵押登記，擔(dān)保方式不可能實(shí)現(xiàn)，銀行有權(quán)宣布貸款本息提前到期并解除合同。
先前的經(jīng)濟(jì)糾紛案件張林?jǐn)≡V，本來(lái)就要支付給對(duì)方一大筆錢(qián)款，兩家銀行的同時(shí)逼債更無(wú)異于釜底抽薪，突然冒出來(lái)的巨額支出讓張林資金鏈幾乎斷裂。
讓他郁悶的是，銀行申請(qǐng)法院財(cái)產(chǎn)保全后，其期貨賬戶(hù)也被凍結(jié)，如今期貨賬戶(hù)已被強(qiáng)行平倉(cāng)，損失巨大。
為了償還銀行貸款，張林被迫將另外一套家人自住的三居室低價(jià)賣(mài)掉。為了繼續(xù)做生意，他只好去借高利貸維持公司運(yùn)營(yíng)。
如今，張林和某公司之間的經(jīng)濟(jì)糾紛仍沒(méi)了結(jié)。他沮喪地表示，他很清楚，無(wú)論這起經(jīng)濟(jì)案的結(jié)果如何，兩家銀行起訴給他帶來(lái)的窘迫，已不可能逆轉(zhuǎn)。
購(gòu)房人：按期還月供我沒(méi)問(wèn)題，讓我一次性還清貸款本息，那得要我的命！
銀行：房屋抵押登記還沒(méi)辦呢，我能隨時(shí)要求解除貸款合同。
原因探究
緩辦抵押登記
銀行旨在規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于普遍存在的銀行抵押登記辦理拖沓的問(wèn)題，銀行業(yè)人士表示，原因主要在于各家銀行普遍將抵押登記辦理事宜外包給社會(huì)上的公司，“雙方的銜接問(wèn)題導(dǎo)致拖沓”。
但朝陽(yáng)法院商事審判庭庭長(zhǎng)李有光不認(rèn)同這一點(diǎn)。她表示，銀行怠于辦理抵押登記的現(xiàn)象，主要集中在貸款購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的“一手房”。根源是銀行在打“小算盤(pán)”，沒(méi)有盡力去監(jiān)督。
李有光庭長(zhǎng)表示，在“一手房”的房貸合同中，有銀行、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者三方。合同中都會(huì)約定，抵押登記辦理之前，如果購(gòu)房人逾期還貸，銀行可以直接向開(kāi)發(fā)商追償。
開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)個(gè)人。在這種前提下，房產(chǎn)抵押登記之前，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)反而更小。
遲遲不辦理抵押登記手續(xù)，正是為了盡量延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保期限。其實(shí)從貸款合同的內(nèi)容上就能看出端倪：由銀行制定的格式化的合同，其中普遍沒(méi)有約定辦理房產(chǎn)抵押登記的期限。
開(kāi)發(fā)商不“背黑鍋”
購(gòu)房者承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)
專(zhuān)家表示，刻意加重?fù)?dān)保風(fēng)險(xiǎn)，這種做法對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)顯然是不公平的。早年間，出現(xiàn)過(guò)大量開(kāi)發(fā)商替購(gòu)房者“背黑鍋”的案例。
法院在審判實(shí)踐中漸漸意識(shí)到這一點(diǎn)，出于公平原則形成了新的審判共識(shí)：如果銀行在已經(jīng)拿齊材料的情況下怠于辦理抵押登記，將免除開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任。
在銀行訴張林的房貸案中，其實(shí)有兩個(gè)被告，一個(gè)是張林，另一個(gè)就是開(kāi)發(fā)商?；蛟S銀行的起訴本意是讓開(kāi)發(fā)商“扛”，但在法院新的審判思路之下，開(kāi)發(fā)商“閃了”，購(gòu)房者成了“受害者”。
而在記者統(tǒng)計(jì)出的12起類(lèi)似案件中，法院認(rèn)定銀行“怠于辦理存在過(guò)錯(cuò)”的，只有張林一案。
但銀行承擔(dān)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任很輕，“價(jià)值”是12500元浦發(fā)銀行要求張林一次性還貸的同時(shí)還要求他賠償2.5萬(wàn)元的律師費(fèi)，考慮到銀行的過(guò)錯(cuò)，法院為張林“減免”了一半。
法官建議
銀行拖延不辦
購(gòu)房者有權(quán)起訴要求立即辦
審理過(guò)大量房地產(chǎn)糾紛案的大興法院資深法官趙玉東表示，對(duì)于正準(zhǔn)備貸款的購(gòu)房者而言，可以在簽訂合同時(shí)與銀行協(xié)商，要求簽訂補(bǔ)充協(xié)議，確認(rèn)抵押登記的辦理期限，并約定抵押登記因銀行原因逾期未辦的違約責(zé)任。
而對(duì)于那些正在正常支付“月供”的購(gòu)房者，可通過(guò)到建委查詢(xún)，發(fā)現(xiàn)抵押登記至今未辦的，有權(quán)催促銀行盡快辦理，如果銀行仍然拖沓，購(gòu)房者可就此提起訴訟，要求其立即辦理。
趙玉東表示，辦理抵押登記，需要銀行登錄北京市房屋交易權(quán)屬管理信息系統(tǒng)辦理系統(tǒng)用戶(hù)注冊(cè)和權(quán)限分配，領(lǐng)取加密鑰匙，購(gòu)房者無(wú)法自行辦理，只是協(xié)辦方。購(gòu)房者的義務(wù)，是將辦理手續(xù)所需的房產(chǎn)證、身份證復(fù)印件等及時(shí)交到銀行。
他提醒說(shuō)，購(gòu)房者應(yīng)留下已在特定時(shí)間交付材料的證據(jù)，以備不時(shí)之需。(記者 付中 閆新紅)
記者追訪
此類(lèi)案件近年來(lái)頻發(fā) 涉及多家銀行
記者從本市法院了解到，2008年至今，類(lèi)似案件已經(jīng)至少發(fā)生12起，除浦發(fā)銀行外還涉及到其他多家銀行。
雖然案件數(shù)量不多，但均是“一擊必殺”，對(duì)購(gòu)房者個(gè)人影響巨大。有的人為了還債，剛40歲就已經(jīng)急得頭發(fā)花白；有的人為了躲債，被迫放棄北京的穩(wěn)定生活，逃回老家。
“受害者”之一張紅(化名)告訴記者，她原本住在朝陽(yáng)區(qū)山水文園，女兒在北京讀大學(xué)，全家生活幸福。
突遭連環(huán)訴訟后，張紅被迫回到延吉老家躲債。她的表弟說(shuō)，為了還債張紅經(jīng)常拆東墻補(bǔ)西墻，最窘迫時(shí)連幾十元的車(chē)費(fèi)都拿不出來(lái)。
普通購(gòu)房者 不懂“抵押登記”為何物
記者還了解到，目前，房屋貸款合同簽訂后，抵押登記手續(xù)被長(zhǎng)期拖延辦理甚至不辦的現(xiàn)象大量存在。而多數(shù)購(gòu)房者根本不知道“房產(chǎn)抵押登記”這個(gè)概念，更談不上找銀行催辦。
北京市中廣維天法律服務(wù)所主任蘆爭(zhēng)對(duì)這種房貸“潛規(guī)則”表示憂(yōu)慮。他說(shuō)，“房屋抵押登記拖延不辦”的普遍現(xiàn)象，實(shí)際上也給購(gòu)房人“埋下了一顆雷”，很有可能被人惡意利用，制造惡意訴訟去坑害他人。
“他只需要知道你的房子沒(méi)辦抵押登記手續(xù)，然后利用或制造一起標(biāo)的額很大的訴訟，申請(qǐng)法院查封房產(chǎn)。之后他什么都不用做，銀行就會(huì)把你搞得傾家蕩產(chǎn)。”蘆爭(zhēng)說(shuō)。
(責(zé)任編輯：鑫報(bào))
