在樓市步入下半場，和黃還能繼續(xù)在內(nèi)地靠囤地賺錢嗎？ 本報(bào)記者鄺陽升攝
銷售放緩、減少拿地，內(nèi)地房企進(jìn)入“冬閑”時節(jié)。然而，港資房企卻趁機(jī)頻繁抄底內(nèi)地土地市場，儼然一副“冬忙”景象。
2011年上半年，九龍倉成為內(nèi)地拿地最活躍的港企。前3個月，九龍倉就分別在蘇州、長沙、杭州拿下多幅地塊，累計(jì)投入達(dá)100億元。2011年下半年，李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)[簡介 最新動態(tài)]、和記黃埔接棒九龍倉，在內(nèi)地土地市場“淘金”。6月始，長和系就先后在天津、長春、大連、佛山等地收獲土地。
“要永遠(yuǎn)相信：當(dāng)所有人都沖進(jìn)去的時候趕緊出來，所有人都不玩了再沖進(jìn)去。”李嘉誠這句心得被不少投資者奉為金科[簡介 最新動態(tài)]玉律。而對這句話詮釋的最透徹到位的，還是這位超級富豪自己。然而，李嘉誠留給業(yè)界的印象，不僅是土地抄底，還有涉嫌“囤地”。
早前就有媒體爆出，長和系在上海、武漢等地的囤地行為，并坐收增值漁利。然而，和記黃埔2010年底在上海拍下的地王，卻遭遇到2011年該區(qū)域板塊價值下滑的尷尬。一向以穩(wěn)健經(jīng)營著稱的李嘉誠，在樓市步入下半場，還能繼續(xù)在內(nèi)地靠囤地賺錢嗎？
斥資百億逆市搶地
和記黃埔是李嘉誠著力內(nèi)地樓市的主要平臺，這次“搶地”的重任，依然由和記黃埔來履肩負(fù)。
2011年6月3日，和記黃埔簽約天津城北小劉莊片區(qū)項(xiàng)目，據(jù)悉，該項(xiàng)目由河北區(qū)城投公司與和記黃埔地產(chǎn)天津公司合作，預(yù)計(jì)投資超過60億元。在拿 下該項(xiàng)目僅20天之后，和記黃埔長春公司又以4.64億元的底價拿下長春一塊土地面積為15.89萬平方米的住宅商服用地，和記黃埔首入長春高新區(qū)。
休息了四五個月，李嘉誠再度出手。2011年11月，在多地土地頻頻流拍的情況下，和記黃埔果斷出手競得佛山一地塊，預(yù)計(jì)總投資將超過15億元。時 代周報(bào)記者了解到，和黃購得該地塊的總代價為8.96億元，該地塊后將供其發(fā)展成住宅及商業(yè)物業(yè)。這也是繼廣州、深圳、珠海、東莞、江門之后，李嘉誠在華 南再落一子。
時隔1個月，和記黃埔又現(xiàn)身大連土地市場，并聯(lián)手李嘉誠另一地產(chǎn)平臺長江實(shí)業(yè)以19億元成功拿下大連西崗區(qū)一塊14.3萬平方米的商業(yè)用地。據(jù)介紹，本次土地收購行為的主體項(xiàng)目公司為大連達(dá)連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，長江實(shí)業(yè)與和記黃埔各自間接擁有該公司50%的權(quán)益。
除上述城市外，在本輪內(nèi)地樓市土地調(diào)控中，李嘉誠還于2010年底，在重慶、上海、南京高價搶地。2010年11月，時隔三年，李嘉誠再度在重慶出 手，和記黃埔通過競拍方式，以13.1億元的價格成功拿下重慶兩江新區(qū)一處住宅用地。緊接著，李嘉誠前后在上海、南京斬獲土地。在2010年12月初，和 記黃埔下屬業(yè)貿(mào)投資有限公司以總價16.2億元摘得上海青浦區(qū)趙巷板塊17號地塊，樓面價為21436元/平方米，溢價率191.5%，并刷新了趙巷板塊 單價“地王”紀(jì)錄。平安夜，和記黃埔以31.8億元的總價拿下了南京河西板塊G53地塊，溢價17.7%，樓面價為8548元/平方米。
粗略計(jì)算，自2010年底，李嘉誠的長和系就已在內(nèi)地斥資百億元拿地，其在內(nèi)地的足跡遍布全國。2003年，和記黃埔在內(nèi)地僅布局了上海、深圳、重 慶、廣州、北京等7個城市。2004、2005兩年，和記黃埔“逆市而上”，陸續(xù)在西安、成都、長沙、長春、武漢、天津、重慶等地投入400億元巨額資 金，圈下了超過300萬平方米的土地，基本完成了其對一級城市和主要二線城市的戰(zhàn)略布局。據(jù)2011年8月和記黃埔發(fā)布的中報(bào)，在土地方面，其目前所占土 地儲備可發(fā)展成共980萬平方米以住宅為主的物業(yè)，其中97%在中國內(nèi)地、2%在英國及1%在新加坡與中國香港。此土地儲備包括分布于23個城市的48個 項(xiàng)目，預(yù)期在數(shù)年內(nèi)分期發(fā)展。
資金鏈優(yōu)勢明顯
內(nèi)地樓市正處極寒，李嘉誠為何屢屢闊綽出手？
“國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展是吸引香港房企進(jìn)駐內(nèi)地的主要原因。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究院韓長吉向時代周報(bào)記者分析，加上當(dāng)前國內(nèi)信貸減縮，很多中小房地 產(chǎn)企業(yè)由于資金壓力加緊離岸，而此時香港房企進(jìn)入內(nèi)地開拓市場的時機(jī)比較適宜，所以出現(xiàn)大量香港房企進(jìn)駐內(nèi)地，正是資本流動和投資意愿雙重影響的結(jié)果。
事實(shí)上，不僅和記黃埔，九龍倉、恒隆、嘉里建設(shè)、周大福等港企也紛紛在內(nèi)地“跑馬圈地”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年港企在內(nèi)地市場的投入就超過 200億元。這其中，大部分“淘金者”都能以底價獲得中意地塊或項(xiàng)目。不過也有例外，2011年9月，恒隆地產(chǎn)經(jīng)過83輪的激烈角逐以34.97億元奪下 昆明市兩宗商業(yè)地塊。
港企拿地，包括和記黃埔，背后都有資金鏈的優(yōu)勢。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2010年底，香港上市并且主要在香港運(yùn)營的地產(chǎn)企業(yè)，平均的資產(chǎn)負(fù)債率僅為26.71%。然而香港的房產(chǎn)四大天王(李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、郭炳湘）的公司資本負(fù)債比例均只有20%左右，截至2011年6月30日，李嘉誠和記黃埔的凈資產(chǎn)負(fù)債率為21.9%。
相比而言，國內(nèi)上市房企資產(chǎn)負(fù)債率動輒超過70%。而公開資料顯示，截至2011年上半年，內(nèi)地上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到71.28%，創(chuàng)近十年的新高，與此同時，上市房企總負(fù)債已超過1萬億元。
2012年，新春伊始，土地市場格外冷清。據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，1月，重點(diǎn)城市土地流標(biāo)率達(dá)44%。然而，李嘉誠似乎在為進(jìn)一步的抄底做準(zhǔn)備。據(jù)港 媒最新消息，和黃籌組中的5年期及10年期的美元債，由于反應(yīng)熱烈，已將發(fā)行規(guī)模各增加至5億美元，即共10億美元(約78億港元)。此舉無疑為2012 年和記黃埔在內(nèi)地市場搶地，備足“糧草”。
另一邊廂，李嘉誠另一業(yè)務(wù)重心在香港的地產(chǎn)平臺長江實(shí)業(yè)[簡介 最新動態(tài)]，也對內(nèi)地市場虎視眈眈。近日，長江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事趙國雄對媒體表示，2012年內(nèi)地將有大量收購機(jī)會，長實(shí)將會特別留意內(nèi)地城市綜合項(xiàng)目。
囤地首嘗苦果
具備資金鏈優(yōu)勢，香港房企在國內(nèi)的發(fā)展策略在大體上是相同的：市場開發(fā)策略上以一線重點(diǎn)城市作為依托，進(jìn)而進(jìn)入二、三線市場，由點(diǎn)到面地融入內(nèi)地市場。“然而，不同于其他港資房企，和記黃埔在內(nèi)地市場，屢屢通過土地升值而受益豐厚。”世聯(lián)地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]首席分析師王海斌如是向時代周報(bào)記者表示。
李嘉誠囤地時間最長的地塊，當(dāng)屬廣州的黃沙地塊，該地塊是1994年由和記黃埔圈下，直到2005年11月才正式開工。而李嘉誠位于東莞厚街的海逸豪庭項(xiàng)目，囤地達(dá)95個月，雖然2007年被征收7915萬元的土地閑置費(fèi)，但相比土地升值帶來的利潤，就是“九牛一毛”。
此外，李嘉誠在上海、北京、武漢、珠海等地都有囤地的“案底”。長江實(shí)業(yè)在上海臺商最集中的古北新區(qū)推出的御翠豪庭[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]，從取得地塊到銷售就花了7年時間；另一個李嘉誠集團(tuán)的普陀區(qū)真如副中心案，土地于2006年取得，但全數(shù)開發(fā)完畢后，則要等到2018年。
在武漢寸土寸金的江漢路步行街商業(yè)核心區(qū)附近，和記黃埔在2005年拍得一塊地，就閑置了6年沒有開發(fā)。而在北京，和記黃埔旗下的十三陵項(xiàng)目遲遲未 開發(fā)，對此，李嘉誠解釋為：“十三陵不是我們的問題。政府要原來住在那里的居民交地，我們也明白，要好好安置當(dāng)?shù)氐木用裥枰獣r間。”和記黃埔還有一幅位于 廣東珠海淇澳島的住宅地塊也因政府原因處于閑置狀態(tài)。該幅合同編號為珠國土轉(zhuǎn)許字第20050038的地塊，是和記黃埔于2005年9月以9600萬元的 價格取得，但截至目前仍閑置。
針對上述囤地現(xiàn)象，時代周報(bào)記者嘗試聯(lián)系和記黃埔香港、內(nèi)地的工作人員，但均回避這一問題。李嘉誠不止公開一次表示：“長和系公司從來不囤地，也從 來沒有買賣土地。”但是一些機(jī)構(gòu)和政府的文件否定了這一說法。易居中國早在2009年底發(fā)布的當(dāng)年土地報(bào)告也披露：上海有330宗土地“批而未用”，涉及 上百家地產(chǎn)企業(yè)，包括李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)、和記黃埔。而2010年8月業(yè)內(nèi)知名的源自國土部1457宗閑置土地的“黑名單”，“上榜”者中，和記黃埔地 產(chǎn)赫然在列。
尚且不去討論“囤地”之舉是否違反了相關(guān)政策，從利潤的角度出發(fā)，這種模式能否繼續(xù)奏效呢？萬科總裁郁亮近日表示，樓市進(jìn)入下半場，以前那種靠土地升值而獲取豐厚利潤的機(jī)會不會再有。而最近，和記黃埔也在土地市場上首償“苦果”。
2011年年末，上海趙巷16號地塊拍賣，以14.087億元的底價拍賣，折合樓板價僅為9559元/方米，與一年前和黃所拿趙巷17號地王的21436元/平方米的樓面地價相比，地價水平已縮水55%。趙巷16號地塊價格下調(diào)，或?qū)⒅苯佑绊懳羧?ldquo;地王”17號地塊的盈利空間。
