要解除房屋買賣合同 先要看清楚合同約定 

　　

　　本報為您梳理解析,商品房買賣合同的相關(guān)法律

　　

　　舉案說法

　　

　    大西北網(wǎng)訊   購房是一家人的大事，可是購買商品房后，卻不時遇到面積差異、延期交房等諸多令人煩心的事情。為此，不少舉家買房的購房者也會根據(jù)自身的情況，向開發(fā)商提出解除房屋買賣合同。但在法院審理的案件中，并不是所有的購房者提出的解除合同的訴求都會得到支持。

　　

　　本期記者就解除商品房買賣合同的相關(guān)法律知識為您梳理解析。

　　

　　[案例  1  ]

　　

　　購房面積多出 購房者解除合同被駁回

　　

　　2014年10月底，金昌男子陳某與當(dāng)?shù)匾婚_發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》，約定由開發(fā)商將其開發(fā)修建的位于金川區(qū)上海路以東南昌路以北一小區(qū)住宅房屋一套（建筑面積為100平方米）預(yù)售給陳某。在合同中，陳某與開發(fā)商還就商品房的交付時間、條件以及交付后產(chǎn)權(quán)面積與約定面積發(fā)生差異該如何處理都進(jìn)行了約定。合同簽訂后，陳某前期交納購房款18.48萬元。2015年初，陳某以所購房屋作為抵押向銀行借款17萬元。2015年11月28日，開發(fā)商通知陳某接收房屋，并要求陳某按實際測量面積106.56平方米補(bǔ)交購房款23275元，并交納物業(yè)管理費、水費、電費、天然氣初裝費等費用4萬余元，雙方為此產(chǎn)生爭議，陳某拒絕交納上述費用，開發(fā)商亦拒絕向陳某交付房屋。事后，雖然經(jīng)協(xié)調(diào)，開發(fā)商同意對該房屋原約定面積超過3%的部分不再收取差價款，但陳某卻拒絕簽訂補(bǔ)充協(xié)議，并認(rèn)為開發(fā)商在出賣房屋時故意隱瞞分?jǐn)偯娣e，屬于“大房小賣”，一紙訴狀將開發(fā)商告上法庭，要求解除購房合同。

　　

　　法院審理后認(rèn)為，陳某與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同第五條約定的面積差異處理方式，勾選的是“雙方自行約定：經(jīng)有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)測繪，核實后多退少補(bǔ)”。該條既是對房屋面積出現(xiàn)誤差及處理方式的約定，也是合同雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為明確有效。本案預(yù)售合同約定的房屋建筑面積為100平方米，出賣人準(zhǔn)備交付的房屋面積為106.56平方米，比約定面積多出6.56平方米，按照約定“多退少補(bǔ)”的處理辦法，陳某應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足多出面積的價款，但因開發(fā)商在陳某拒絕接收該房屋時，主動提出對超出面積3%之外部分的價款不予收取，而僅收取原約定房屋面積3%之內(nèi)的價款10644元，故陳某應(yīng)按照約定補(bǔ)足上述價款。另外，開發(fā)商房屋交付時間比合同約定的交付時間遲延了26天，根據(jù)合同第九條約定，逾期不超過30日，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)每日向陳某支付已交付房款萬分之一違約金的違約責(zé)任，但開發(fā)商逾期交付房屋并未超過90日，尚未達(dá)到雙方合同第九條約定的陳某單方面解除合同的條件，陳某無權(quán)解除合同。

　　

　　據(jù)此，法院判決，開發(fā)商向陳某支付因遲延交付房屋所產(chǎn)生的違約金922.48元，駁回陳某要求確認(rèn)其與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》第五條中關(guān)于“面積差異處理”條款無效的訴訟請求，駁回陳某要求解除其與開發(fā)商所簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》及退還已付房款支付利息的訴訟請求。

　　

　　[案例  2   ]

　　

　　未按時交房 法院判決解除合同

　　

　　2014年3月，張掖市男子成某看中了張掖市甘州區(qū)某樓盤的一樓建筑面積為91.59平方米的房屋一套，房屋總價款337418元。隨后，成某與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同。同時，約定開發(fā)商于2014年12月30日前將該房屋交付成某使用，若逾期交房超過30日，成某有權(quán)解除合同，并按照買受人累計已付款的5%向買受人支付違約金。隨后，成某向開發(fā)商支付首付款107418元，剩余230000元購房款，成某于2014年4月23日與銀行簽訂個人購房擔(dān)保借款合同，辦理了按揭貸款。2016年3月，因開發(fā)商未按時交付該房屋，被成某起訴至法院要求解除商品房買賣合同。

　　

　　法院審理后認(rèn)為，因開發(fā)商在合同約定的交付時間和遲延交付時間未能向成某交付房屋，成某選擇解除合同、退還購房款的條款，符合合同約定。故對成某要求解除雙方簽訂的商品房買賣合同的訴訟請求予以支持。對于成某主張的違約金問題，因雙方在合同中已經(jīng)有明確約定，且不違反法律規(guī)定，法院亦予以支持。最終法院判決，解除成某與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，解除成某與銀行簽訂的個人購房擔(dān)保借款合同，開發(fā)商退還成某已支付的購房款12.9萬余元，承擔(dān)成某給銀行支付的按揭貸款，賠償成某違約金17099.85元。

　　

　　[律師說法]

　　

　　對房屋面積有異議 有約定的按約定處理

　　

　　甘肅中立源律師事務(wù)所律師彭秀珩表示，對于解除購房合同，法律上也有明確規(guī)定，就兩個案例來看，特別適用以下規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ骸搓P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　

　　案例一中，陳某與開發(fā)商對面積出現(xiàn)誤差時的處理方式有明確約定，且出賣人實際是在給規(guī)定的3%范圍內(nèi)收取超出部分的房屋價款，陳某要求確認(rèn)合同第五條無效、解除雙方所簽訂商品房買賣合同的請求，既不具備合同約定解除的條件，也不具備法定解除的條件，因此法院沒有支持。案例二中，購房人成某根據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同約定的繼續(xù)履行合同和買受人退房的兩種情況，提出了解除合同、退還購房款的條款，既符合合同約定，也不違反法律規(guī)定。

　　

　　現(xiàn)實中，在開發(fā)商不能按期交房、開發(fā)商將已售房屋私自抵押、一房二賣、隱瞞房屋真實情況、房屋不符合要求、開發(fā)商遲延履行主要義務(wù)等情況下，購房者均可提出解除合同，但是具體情況還要看雙方當(dāng)時簽訂的合同中的細(xì)則約定。