大西北網(wǎng)9月18日訊 9月3日，蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布公告稱，從當(dāng)天起，購(gòu)房人在蘭州市購(gòu)買商品房、二手房辦理網(wǎng)簽備案和房屋交易時(shí)，不再核查現(xiàn)有住房情況。這表明蘭州市對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策做出調(diào)整，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)限購(gòu)政策全面解除。
　　
　　限購(gòu)令的取消，一方面證明樓市已經(jīng)確實(shí)進(jìn)入滯銷期，持續(xù)低迷的成交給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了巨大的壓力；另一方面，樓市不景氣使地方財(cái)政的艱難處境開(kāi)始逐漸凸顯，地方政府并沒(méi)有完全擺脫房地產(chǎn)依賴癥。
　　
　　限購(gòu)令取消的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，也不由得不令人浮想聯(lián)翩。但它的取消，能真的托起緊隨其后的金九銀十嗎？而對(duì)于廣大市民而言，關(guān)注的焦點(diǎn)自然在于限購(gòu)令取消后蘭州樓市能實(shí)現(xiàn)“金九銀十”的熱鬧場(chǎng)景嗎？
　　
　　供應(yīng)量大幅增加
　　
　　蘭州樓市步入下降通道
　　
　　9月7日，家住九州開(kāi)發(fā)區(qū)的劉先生再次來(lái)到九洲城樓盤售樓處。一個(gè)月前，劉先生了解到這個(gè)樓盤的房?jī)r(jià)舉行了巨大的優(yōu)惠活動(dòng)，早有買房打算的他便決定在這里訂購(gòu)一套。“這個(gè)樓盤舉行了很大幅度的優(yōu)惠，去年同事在這里買了一套，價(jià)格達(dá)到5000多元，今年同樣的房現(xiàn)在4500元左右就可以拿下來(lái)。”然而前幾天，就在劉先生決定付錢時(shí)，聽(tīng)到了蘭州取消限購(gòu)令的消息。一向關(guān)注樓市的他敏感地感到這是樓市已經(jīng)不太景氣的強(qiáng)烈信號(hào)。“政府既然這么急切地取消限購(gòu)令，肯定表明樓市已經(jīng)不行了，我想房子還會(huì)再降些，至少不會(huì)再上漲了吧。這兩天到蘭州市區(qū)的其他樓盤也轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)好多樓盤都出現(xiàn)了價(jià)格下滑的現(xiàn)象，所以決定暫時(shí)繼續(xù)觀察一段時(shí)間再說(shuō)……”
　　
　　正在各大樓盤之間選擇的王先生同樣處于這種憂慮期。“去年在七里河西邊看中一個(gè)樓盤，當(dāng)時(shí)價(jià)位是6500元，覺(jué)得周邊環(huán)境不是很好就沒(méi)有購(gòu)買，結(jié)果后來(lái)它降價(jià)到5500元，前兩天過(guò)去一看已經(jīng)破5000元了。
　　
　　今年，蘭州許多樓盤都出現(xiàn)了大幅降價(jià)的情況，安寧幾個(gè)曾經(jīng)喊出6000元甚至7000元以上的樓盤如今均在5000元甚至破了5000元，蘭州在這個(gè)節(jié)骨眼上取消限購(gòu)令，估計(jì)是為了十一黃金周造勢(shì)，但也證明樓市確實(shí)賣不動(dòng)了。
　　
　　如今深安大橋快要通車了，我將購(gòu)房的首選目的地放在了安寧，那里不僅環(huán)境好，而且屬于教育區(qū)，對(duì)孩子以后上學(xué)也有好處。”王先生說(shuō)，他之所以沒(méi)有立即下手，就是因?yàn)榭吹搅讼拶?gòu)令取消的消息，他認(rèn)為這一消息不但不會(huì)救樓市，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看還會(huì)加重準(zhǔn)購(gòu)房者的憂慮感。“畢竟現(xiàn)在樓市市場(chǎng)狀況已不同于以往了。”
　　
　　對(duì)于蘭州全面取消樓市限購(gòu)政策，業(yè)內(nèi)人士給出了這樣的解釋，蘭州某房產(chǎn)中介公司李經(jīng)理的意見(jiàn)頗具代表性，他認(rèn)為，蘭州此次全面解除樓市限購(gòu)政策，和近一兩年蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的變化有關(guān)。“首先，從去年至今，隨著東中部地區(qū)大型房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入，樓市供應(yīng)量大幅度增加，樓市供求關(guān)系發(fā)生變化，房?jī)r(jià)漲幅趨緩，今年1至8月，蘭州市新建商品房房?jī)r(jià)同比雖然出現(xiàn)了1.3%的漲幅，但環(huán)比總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。其次庫(kù)存壓力的增加，增加了房產(chǎn)商資金的運(yùn)營(yíng)成本，數(shù)據(jù)顯示，今年1至8月房產(chǎn)銷售量雖然增長(zhǎng)至279萬(wàn)平方米，但今年供應(yīng)面積卻高達(dá)約1000萬(wàn)平方米，庫(kù)存不容樂(lè)觀。再次，‘買漲不買跌’的習(xí)俗同樣適用于樓市，始于去年以來(lái)的樓市下降趨勢(shì)，對(duì)投資投機(jī)甚至剛需一族起到了強(qiáng)烈的心理暗示作用，老百姓大多認(rèn)為樓價(jià)要降了，他們自然收緊了錢袋子，從而造成成交低迷。另外，國(guó)內(nèi)其他一些城市的降價(jià)潮、棄供潮、開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂跑路潮以及房市崩盤論也會(huì)對(duì)這座城市造成負(fù)面影響，無(wú)論政府、開(kāi)發(fā)商、高產(chǎn)從業(yè)者或購(gòu)房者都會(huì)從這方面吸取對(duì)自己有利的因素。”
　　
　　經(jīng)過(guò)20余年的持續(xù)上漲之后，蘭州樓市均價(jià)在2013年12月達(dá)到每平方米7644元的峰值后，從此時(shí)開(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn)并步入下降通道，目前均價(jià)為每平方米7335元，雖然與最高峰值相比沒(méi)有多大變化，但這個(gè)下降所代表的意義卻非同小可。
　　
　　房?jī)r(jià)低迷阻礙入市步伐
　　
　　不管怎樣，蘭州樓市已經(jīng)沒(méi)有以前那種火爆的場(chǎng)景了。許多準(zhǔn)購(gòu)一族發(fā)現(xiàn)，許多新開(kāi)樓盤失去了過(guò)去那種人山人海的場(chǎng)景。雖然如今開(kāi)發(fā)商提高了入場(chǎng)贈(zèng)品的檔次，從過(guò)去的一次性紙杯等小物件加碼到如今的油、米、面等更實(shí)用的物品，但到場(chǎng)的人數(shù)絕對(duì)數(shù)量并沒(méi)有明顯的提升。
　　
　　在安寧一家新開(kāi)樓盤處，銷售經(jīng)理王小姐說(shuō)，自己也算是老售樓人員了，經(jīng)歷過(guò)樓市的多次繁榮期，可從去年下半年開(kāi)始，樓市明顯不如過(guò)去那么搶手了。“來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的人明顯少了，就是來(lái)的人也有相當(dāng)一部分說(shuō)主要看看，真正出手的更少。這種現(xiàn)象從去年下半年就已經(jīng)開(kāi)始了。”
　　
　　關(guān)注樓市的人應(yīng)該明顯感覺(jué)到，從去年開(kāi)始，蘭州樓市銷售狀況已經(jīng)出現(xiàn)回頭的勢(shì)頭。蘭州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)相關(guān)人士表示，其實(shí)從去年年初開(kāi)始，蘭州樓市就已經(jīng)呈現(xiàn)一種不正常走勢(shì)。“統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)雖然顯示蘭州樓市仍在持續(xù)上漲，可成交量卻呈現(xiàn)逐漸萎縮狀態(tài)。成交量最能說(shuō)明問(wèn)題，李嘉誠(chéng)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)堅(jiān)定不移的拋售，內(nèi)地鬼城新聞的頻頻出現(xiàn)，部分城市斷供、房?jī)r(jià)崩盤的報(bào)道自然加重了人們徘徊的心理。此時(shí)蘭州樓市大部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)滯漲，部分已經(jīng)開(kāi)始打折，數(shù)據(jù)顯示的整體樓市上漲只是通過(guò)極個(gè)別高端樓盤加速上揚(yáng)實(shí)現(xiàn)的，如此時(shí)蘭州出現(xiàn)了幾處萬(wàn)元樓盤，這就是典型的尾結(jié)構(gòu)性行情?，F(xiàn)在想想，這種個(gè)別樓盤價(jià)位快速上漲而大部分樓盤價(jià)格不動(dòng)甚至暗降不正是樓市沖頂?shù)木唧w表現(xiàn)嗎？”
　　
　　從普漲到典型性尾端上漲，接下來(lái)便是滯漲，蘭州樓市的這一過(guò)程持續(xù)了整整一年時(shí)間。從2013年底，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。先是大部分開(kāi)發(fā)商推出各種方式的優(yōu)惠活動(dòng)，借以爭(zhēng)取人氣。如有樓盤精裝房從6500元每平方米直接降至5800元，有的樓盤開(kāi)始舉行存5000元頂30000元的活動(dòng)等不一而足。后來(lái)力度越來(lái)越大，在一直以7字頭房?jī)r(jià)的地段開(kāi)始出現(xiàn)4字頭房?jī)r(jià)，直到現(xiàn)在出現(xiàn)了4字頭房?jī)r(jià)。但種種舉措并沒(méi)有形成長(zhǎng)期大規(guī)模的持續(xù)放量，蘭州樓市低迷形勢(shì)始終較為嚴(yán)重。
　　
　　專家普遍認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)到了風(fēng)險(xiǎn)或許已大過(guò)投資收益的時(shí)候了。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布8月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26931萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.3%，同比增長(zhǎng)22.6%，庫(kù)存再攀新高，依然面臨“壓力山大”的窘境。蘭州庫(kù)存量達(dá)550萬(wàn)平方米，按25.7的存銷比，蘭州消化目前的可售量還需25.7個(gè)月，而新蓋樓盤依然在源源不斷地涌入，形勢(shì)不容樂(lè)觀。
　　
　　從蘭州房企爭(zhēng)先恐后大打優(yōu)惠牌進(jìn)行促銷的方式看，資金壓力相當(dāng)明顯。蘭州地產(chǎn)界相關(guān)人士指出，對(duì)于蘭州本地房企而言，由于企業(yè)布局限制，他們更急于降價(jià)回籠資金，當(dāng)然在這一過(guò)程中，相比近兩年來(lái)進(jìn)駐的大型房企來(lái)說(shuō)，他們畢竟更加熟悉蘭州市民實(shí)際情況，銷售手段會(huì)更為靈活，也善于把握推盤節(jié)奏，巧妙地規(guī)避降價(jià)給企業(yè)帶來(lái)的麻煩，如九州、七里河、西固等區(qū)域的部分本土房企便采取低價(jià)開(kāi)盤的措施，對(duì)客戶的吸引效果還是比較明顯的。
　　
　　但近兩年來(lái)，外地知名房企和部分央企也在不斷進(jìn)駐蘭州。它們憑借實(shí)力及超大樓盤的實(shí)力對(duì)本土房企沖擊較大，這些大型房企一方面資金實(shí)力雄厚，能夠在較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)扛住價(jià)格的回落，另一方面又有外地銷售的靈活經(jīng)驗(yàn)手段，自然使它們?cè)诘兔缘氖袌?chǎng)背景下抗風(fēng)險(xiǎn)能力優(yōu)勢(shì)凸顯，當(dāng)然他們對(duì)市場(chǎng)的把握更加敏感，一旦形勢(shì)不好更有可能會(huì)大幅降價(jià)，從而使房?jī)r(jià)調(diào)整幅度較大。
　　
　　解除限購(gòu)并不能破解成交不暢
　　
　　樓市持續(xù)低迷，成交量始終無(wú)法有效放出，開(kāi)發(fā)商壓力巨大，房?jī)r(jià)發(fā)生實(shí)質(zhì)性的下降，蘭州就是在這樣的情況下取消限購(gòu)令的。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士指出，蘭州市此次全面解除樓市限購(gòu)政策，和近一兩年蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的變化有關(guān)。從去年開(kāi)始，蘭州房?jī)r(jià)開(kāi)始掉頭向下，這與外地大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入造成供應(yīng)量大幅度增加，樓市供求關(guān)系發(fā)生變化不無(wú)關(guān)系。資料顯示，2014年以來(lái)，蘭州存銷比一直呈現(xiàn)逐步擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，1月份為15.8，2月為17，3月為17.5，4月為17.1，5月為17.9，6月為20.8，7月為26.8達(dá)到上半年最高值，8月雖然有所下降為25.7。但業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，今年蘭州樓市的存銷比在逐月擴(kuò)大，主要還是受到整體銷量下滑的影響。而存銷比的擴(kuò)大又造成企業(yè)壓力加大，對(duì)準(zhǔn)購(gòu)房一族來(lái)說(shuō)挑選的余地也更大，開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠活動(dòng)又那么大，自然加重了人們的觀望心理。
　　
　　目前蘭州的整個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)是開(kāi)發(fā)商仍在加速推盤，蘭州新區(qū)，東部新區(qū)對(duì)客戶又有分流之勢(shì)，蘭州樓市形勢(shì)依然緊迫。9月3日，為了提振房產(chǎn)市場(chǎng)，蘭州正式取消限購(gòu)政策。此時(shí)全國(guó)僅剩北京、上海、廣州等8個(gè)城市限購(gòu)尚未松綁。雖然此前坊間早就盛傳蘭州將取消限購(gòu)政策，但這一政策的落地還是給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了一定程度的希望，他們希望借助限購(gòu)政策的取消，能夠激活一潭死水的樓市。此前就有房管局工作人員表示，放開(kāi)限購(gòu)政策是希望對(duì)該存量房能夠進(jìn)行一輪合理的市場(chǎng)消化。
　　
　　我們可以看看9月3日之后的市場(chǎng)表現(xiàn)，樓市的銷售并沒(méi)有因此出現(xiàn)火爆現(xiàn)象，整體市場(chǎng)表現(xiàn)依然不溫不火。與取消政策前并沒(méi)有什么明顯變化。多個(gè)樓盤的銷售代表表示，并未在銷售量或價(jià)格上出現(xiàn)異動(dòng)，他們認(rèn)為，限購(gòu)取消對(duì)開(kāi)發(fā)商而言肯定是擴(kuò)大客戶源的利好消息，但目前的房?jī)r(jià)和營(yíng)銷政策不會(huì)因之作出大的調(diào)整。“畢竟之前人們對(duì)此已經(jīng)有了很大預(yù)期，而且一些政策的執(zhí)行并不是很嚴(yán)格。”
　　
　　十月長(zhǎng)假即將來(lái)臨，雖然樓市整體并不景氣，但開(kāi)發(fā)商依然開(kāi)始行動(dòng)起來(lái)，畢竟剛需還是客觀存在的。面對(duì)這個(gè)不一樣的“十一長(zhǎng)假”，不論開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房一族，都表示將“謹(jǐn)慎對(duì)待，絕不沖動(dòng)”。
　　
　　 (責(zé)任編輯：鑫報(bào))