住建部專家解讀“國(guó)五條”細(xì)則
意在抑制炒房 剛需可享優(yōu)惠
意在防止房?jī)r(jià)大幅上漲，短期成交變化將大于價(jià)格變化
“這次調(diào)控與之前的政策一脈相承，核心內(nèi)容仍是強(qiáng)調(diào)‘抑制投機(jī)投資性需求，滿足合理住房需求’。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，其中的內(nèi)容，如要求地方政府公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，落實(shí)地方政府控房?jī)r(jià)責(zé)任，加大差別化信貸和稅收政策等，都是此前政策的延續(xù)。
“在近期熱點(diǎn)城市樓市出現(xiàn)過熱苗頭的情況下，再次出臺(tái)調(diào)控政策，表明中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)不動(dòng)搖的立場(chǎng)和決心。”秦虹說。
“這次政策力度明顯比以前加大，要求也是按從嚴(yán)、從緊、從高提出的。”秦虹說，如“在房?jī)r(jià)上漲過快地方進(jìn)一步提高二套房首付比例和利率”；“二手房交易的所得稅嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征”；“2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?rdquo;等。
秦虹分析，政府希望通過加大控制投機(jī)性需求，來抑制房?jī)r(jià)反彈趨勢(shì)，調(diào)整目前比較強(qiáng)烈的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，防止房?jī)r(jià)大幅上漲。
秦虹預(yù)測(cè)，新政策出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)暫時(shí)波動(dòng)，特別是二手房交易規(guī)模較大的一線城市和部分二線城市。剛開始，大家因?yàn)榭只?，?zhēng)相交易，導(dǎo)致交易量上升，后續(xù)隨著政策落實(shí)，會(huì)出現(xiàn)觀望，成交會(huì)下降。但短期看，成交量的變動(dòng)將大于價(jià)格的變化。
符合條件者現(xiàn)行政策有優(yōu)惠，五年以上唯一住房免征個(gè)稅
調(diào)控新政策出臺(tái)后，受到關(guān)注最大的是“個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房嚴(yán)格征收差額20%的個(gè)人所得稅”。有人認(rèn)為，在熱點(diǎn)城市這一稅收可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，從而增加購(gòu)房成本，推高房?jī)r(jià)。尤其是改善性購(gòu)房需求可能會(huì)被“誤傷”。此外，也不利于二手房的流通，影響市場(chǎng)供應(yīng)。
秦虹認(rèn)為，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的稅收本該由賣方承擔(dān)，會(huì)不會(huì)直接或變相轉(zhuǎn)嫁給買方，主要取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供求關(guān)系。當(dāng)供應(yīng)短缺時(shí)，一般由賣方?jīng)Q定價(jià)格，稅較容易轉(zhuǎn)嫁，相反則難以轉(zhuǎn)嫁。
“如果分析一下我國(guó)目前的住房市場(chǎng)，可以發(fā)現(xiàn)，大部分城市的房產(chǎn)交易仍是以新房交易為主，且新房供應(yīng)量充足，二手房市場(chǎng)規(guī)模較小，轉(zhuǎn)嫁的風(fēng)險(xiǎn)有限。但在一線城市二手房的規(guī)模與新房相當(dāng)，且由于城市規(guī)模大，二手房所處的位置優(yōu)越，供給有剛性，所以就相對(duì)容易轉(zhuǎn)嫁。”秦虹說。
目前我國(guó)改善性需求量還很大，如何減少政策影響呢？秦虹表示，2006年國(guó)稅總局的文件規(guī)定，對(duì)出售自有住房，并計(jì)劃賣房后1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納。再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。同時(shí)，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。“這一政策實(shí)際上對(duì)改善性需求有一定的優(yōu)惠，應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持執(zhí)行，切實(shí)達(dá)到‘支持合理住房需求，抑制投機(jī)性需求’的政策目的。”秦虹說。
“當(dāng)然，調(diào)控政策還有進(jìn)一步細(xì)化和改進(jìn)的空間。”秦虹表示，樓市調(diào)控涉及法律手段、行政手段和經(jīng)濟(jì)手段，但目前因相關(guān)法律不夠完善，所以多用行政手段和經(jīng)濟(jì)手段。行政手段的特點(diǎn)是剛性較強(qiáng)，短期容易見效。而經(jīng)濟(jì)手段彈性較強(qiáng)，但效果出現(xiàn)不確定性大，如提高利率，房?jī)r(jià)會(huì)有一定的滯后反應(yīng)。
“總的來講，僅靠‘堵’不是長(zhǎng)久辦法，整體設(shè)計(jì)、系統(tǒng)改革、疏堵結(jié)合才能解決涉及面廣、復(fù)雜程度高的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題。”秦虹說。
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