中國(guó)購(gòu)房大軍搶灘美國(guó) 全現(xiàn)金付款深得喜愛海外置產(chǎn)購(gòu)業(yè)？這聽起來早已不再陌生。在中國(guó)房市“體溫”難測(cè)之際，已有越來越多的個(gè)人和房地產(chǎn)商選擇投資美國(guó)，尋求更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。
去年9月，來自中國(guó)河南、2007年就在紐約上市的房地產(chǎn)商鑫苑置業(yè)以5420萬(wàn)美元的價(jià)格購(gòu)得位于紐約布魯克林威廉斯堡城區(qū)的一塊土地，用于該公司在美國(guó)進(jìn)行的首個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。此項(xiàng)目是一幢擁有超過200個(gè)單元住戶的公寓大樓，開發(fā)面積約為4.7萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資約2億美元。
“美國(guó)的公司乃至當(dāng)?shù)亻_發(fā)商都非常青睞與中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商合作。”鑫苑置業(yè)銷售總監(jiān)張令青對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，“中國(guó)開發(fā)商資金充裕、財(cái)力雄厚，并有很好的客戶基礎(chǔ)，對(duì)美國(guó)開發(fā)商來說是互利雙贏的好事。”
房市紅火2012年無(wú)疑是中國(guó)對(duì)美投資創(chuàng)紀(jì)錄的一年。中國(guó)對(duì)美國(guó)企業(yè)的投資數(shù)額就達(dá)到65億美元，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。美國(guó)經(jīng)濟(jì)正在緩慢復(fù)蘇，當(dāng)年危機(jī)時(shí)崩潰的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為復(fù)蘇的亮點(diǎn)。
評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普公司2012年年底發(fā)布的報(bào)告顯示，美國(guó)大城市房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月上升，其中20個(gè)大城市在10月份房?jī)r(jià)同比上漲4.3%。美國(guó)房屋市場(chǎng)研究公司核心邏輯(CoreLogic)1月14 日表示，2012年美國(guó)房?jī)r(jià)上漲7.5%，創(chuàng)6年來最大漲幅。同時(shí)，利率持續(xù)在歷史低位，投資房地產(chǎn)正逢其時(shí)。
股神巴菲特在2012年2月就曾經(jīng)說過，如果實(shí)際操作沒問題，他要貸款買成千上萬(wàn)的獨(dú)立屋，而且如果持有時(shí)間足夠長(zhǎng)，房地產(chǎn)會(huì)比股票回報(bào)率更高。因預(yù)測(cè)房地產(chǎn)危機(jī)而一舉成名并且賺取40億美元的對(duì)沖基金經(jīng)理保爾森(JohnPaulson)在今年1月也改變了自己對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度，他認(rèn)為現(xiàn)在是購(gòu)買房產(chǎn)的最好時(shí)機(jī)。
很多中國(guó)投資者顯然意識(shí)到了這一點(diǎn)。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的報(bào)告顯示，2011年海外投資者在美購(gòu)房金額總計(jì)820億美元，其中中國(guó)買家以超過70億美元成為美國(guó)房地產(chǎn)第二大投資群體，僅次于加拿大。
在紐約，59街至79街、公園大道至第五大道之間是最豪華區(qū)域，起拍金額在300萬(wàn)美元以上的房子，約有60%的競(jìng)拍者是華人。而在曼哈頓下城，據(jù)一家不愿透露公司名的房地產(chǎn)商統(tǒng)計(jì)，價(jià)位超過100萬(wàn)美元的公寓住宅中，有超過200戶是中國(guó)買家。
席卷全美中國(guó)投資者不僅在紐約掀起購(gòu)房浪潮，佛羅里達(dá)州、加州也都遍布中國(guó)富豪的足跡。據(jù)加拿大媒體《多倫多星報(bào)》日前報(bào)道，加拿大多倫多市的佛州搜房公司工作人員稱：“最近我們的客戶為了訂航班而精疲力竭，有些中國(guó)投資者甚至不用親自前來便定了35套公寓。他們只是看看圖片就直接簽支票成交。”
佛羅里達(dá)州粉棕櫚地產(chǎn)創(chuàng)始人艾普利米安(ShantEpremian)對(duì)加拿大媒體表示：“我準(zhǔn)備將銷售重點(diǎn)轉(zhuǎn)向亞洲，那里的資金非常雄厚。買家都在尋找好的商機(jī)，也看到了佛州房市的低價(jià)促銷。”
富裕華人在海外購(gòu)房往往果斷堅(jiān)決，全現(xiàn)金付款，自然深得經(jīng)紀(jì)人喜愛。
“中國(guó)買家的顯著特點(diǎn)是，果斷決定。”紐約房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人戴爾(Dale)對(duì)本報(bào)表示，“有的看五套房就拍板了，有的甚至只是看看房子的圖片便簽支票成交了。而美國(guó)買家，很多時(shí)候會(huì)看了一套又一套，有時(shí)要看上一兩年。”
對(duì)于中國(guó)買家的購(gòu)房特點(diǎn)，許多美國(guó)經(jīng)紀(jì)人也都了然于胸。“華人偏愛全新房，要有許多附加設(shè)施，也喜歡吉利數(shù)字的樓層，要能看見好的風(fēng)景。同時(shí)非常看重風(fēng)水。”戴爾說，在戶型上，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓、合作公寓、聯(lián)排別墅的銷售狀況都不錯(cuò)。
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)大佬也早就看好美國(guó)的奢華公寓。2009年，北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司就將目標(biāo)鎖定在紐約地標(biāo)建筑——— 世貿(mào)中心一號(hào)樓，并成為其第一位商業(yè)租戶，打造“中國(guó)中心”，長(zhǎng)期承租64層至69層約兩萬(wàn)平方米的黃金樓層，月租金高達(dá)千萬(wàn)美元。
世貿(mào)中心新址僅基礎(chǔ)設(shè)施就投資110億美元，是極具挑戰(zhàn)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。萬(wàn)通董事長(zhǎng)馮侖在2012年哥倫比亞大學(xué)中國(guó)論壇上曾表示：“這樣的情況下，因?yàn)槿f(wàn)通的戰(zhàn)略不只做住宅，還做商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)，借由這樣一個(gè)項(xiàng)目，我們真正了解到，在紐約怎么樣來做商用不動(dòng)產(chǎn)，理解到我們認(rèn)為的美國(guó)模式。這些對(duì)萬(wàn)通提升在本土的競(jìng)爭(zhēng)能力都具有非常大的幫助。”
現(xiàn)在，“中國(guó)中心”的招商項(xiàng)目已經(jīng)如火如荼地展開，接下來會(huì)有更多的中國(guó)企業(yè)進(jìn)駐世貿(mào)中心。
潛在風(fēng)險(xiǎn)另一方面，進(jìn)軍美國(guó)的中國(guó)房地產(chǎn)商還是將很大部分的營(yíng)銷面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。張令青在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，鑫苑置業(yè)在紐約的項(xiàng)目將于2013年上半年動(dòng)工，預(yù)計(jì)2014年底完工。今年夏季將會(huì)在北京、上海、廣州、深圳等中國(guó)一線城市率先啟動(dòng)住房預(yù)售。粗略估計(jì)，該公寓樓的銷售總額約為2.5億～3.5億美元。但根據(jù)目前美國(guó)房市逐漸回暖的信號(hào)，預(yù)計(jì)建成后3～5年內(nèi)，鑫苑置業(yè)在美國(guó)所有項(xiàng)目總銷售額有望突破10億美元。
“鑫苑的主要市場(chǎng)還是在中國(guó)。”張令青說，“現(xiàn)在我們很關(guān)注中國(guó)投資者喜歡居住的美國(guó)城市，如紐約、洛杉磯、舊金山和邁阿密等。我們會(huì)繼續(xù)在美國(guó)搜尋其他項(xiàng)目，并計(jì)劃將所建樓盤的40%左右賣給中國(guó)投資者。”
不過，在美國(guó)投資必須對(duì)當(dāng)?shù)氐母鞣N相關(guān)法律法規(guī)非常了解，才有可能生存和發(fā)展。馮侖就曾經(jīng)在紐約的一次論壇上講過，當(dāng)年租用世貿(mào)中心一號(hào)樓，各種文件已經(jīng)超過一人多高的時(shí)候，事情就進(jìn)行得差不多了。
鑫苑置業(yè)的不少員工都是美國(guó)人，尤其是美國(guó)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人幾乎都是在當(dāng)?shù)仄刚?qǐng)的專員。他們訓(xùn)練有素，且十分了解美國(guó)的法律、稅收制度、保險(xiǎn)制度和貸款等要素，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目調(diào)研、土地估價(jià)、產(chǎn)權(quán)管理、合約簽訂、條款核實(shí)等。在進(jìn)軍紐約市場(chǎng)之前，鑫苑置業(yè)已經(jīng)在美國(guó)西海岸開拓了房產(chǎn)項(xiàng)目，并與美國(guó)第二大房地產(chǎn)開發(fā)商萊納房屋公司(LENNAR)合作，打造豪華城市公寓項(xiàng)目。
不過，中美兩國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的行規(guī)依然會(huì)有諸多不同，這給鑫苑置業(yè)帶來了不小的挑戰(zhàn)。在中國(guó)，房產(chǎn)商大多是“滾動(dòng)式”開發(fā)，也就是依靠銀行貸款和預(yù)售收入來支撐項(xiàng)目建設(shè)，回款速度直接影響開發(fā)成本?；乜钏俣仍娇?，開發(fā)的資金成本也就越低，利潤(rùn)空間就會(huì)加大。在這一過程中，開發(fā)商會(huì)將回款迅速投入到下一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，現(xiàn)金一直在不斷滾動(dòng)。
然而在美國(guó)，政府為了保護(hù)房屋購(gòu)買者的利益，開發(fā)商的預(yù)售收入在項(xiàng)目建設(shè)完成之前要放在銀行的托管賬戶，完工之前這筆現(xiàn)金不可以取出。開發(fā)商籌足購(gòu)地款項(xiàng)后往往要委托產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司進(jìn)行產(chǎn)權(quán)審查，審查這塊地是否有糾紛，比如地役權(quán)、留置權(quán)、抵押、費(fèi)用等等。紐約的土地往往都有上百年的歷史，很多賣家在賣地時(shí)根本說不清祖輩上幾代人是否有將土地抵押或是否有其他債務(wù)問題，如果中國(guó)投資者沒有仔細(xì)盤清債務(wù)就匆忙購(gòu)買，很容易陷入被動(dòng)。
“對(duì)于投資的每一步，我們都非常謹(jǐn)慎。”張令青說，“在前期，我們的很多合同要走兩輪。不僅要讓中國(guó)的法律顧問過目，以保護(hù)我們上市公司的利益，還要讓美國(guó)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)公司以及其他第三方專業(yè)工程和評(píng)估單位仔細(xì)審核，確定萬(wàn)無(wú)一失后再簽字。務(wù)必將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。”
(第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào))萬(wàn)科牽手美房企進(jìn)軍美國(guó)2月14日，萬(wàn)科與素有“美國(guó)頭號(hào)房企”之稱的鐵獅門公司簽約，合作開發(fā)舊金山富升街201地塊，萬(wàn)科首次進(jìn)軍美國(guó)。這是繼與新世界合作拿下香港荃灣地塊后，萬(wàn)科開拓國(guó)際市場(chǎng)的第二站。
當(dāng)晚，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石發(fā)微博稱：萬(wàn)科登陸舊金山。鐵獅門成立于1978年，旗下物業(yè)總值542億美元，全球管理325個(gè)項(xiàng)目。其中包括1200萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)和920萬(wàn)平方米住宅，包括洛克菲勒中心、克萊斯勒中心、柏林索尼中心等，是全美最大的商業(yè)地產(chǎn)公司。
萬(wàn)科國(guó)際化發(fā)展戰(zhàn)略此前已有實(shí)際動(dòng)作，今年1月22日，在萬(wàn)科B股轉(zhuǎn)H股方案的新聞發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮表示，萬(wàn)科置業(yè)未來將繼續(xù)進(jìn)行在香港本土的發(fā)展。1月23日，萬(wàn)科置業(yè)與香港新世界發(fā)展聯(lián)合投得新界區(qū)港鐵西鐵荃灣西站六區(qū)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，作價(jià)34.34億港元。這是萬(wàn)科在香港房地產(chǎn)市場(chǎng)拿地首戰(zhàn)告捷，意味著萬(wàn)科海外國(guó)際化平臺(tái)正式落地。(深圳商報(bào)) 來源：燕趙都市報(bào)
