蘭州樓市投資風險度35城中居第四位

　　大西北網(wǎng)8月13日訊     對于各類房地產(chǎn)投資者來說，尤其開發(fā)企業(yè)，判斷和甄別不同地區(qū)投資前景、機遇和風險，具有重大價值。8月12日，記者從易居研究院發(fā)布的《2016年中國35城房地產(chǎn)短周期風險識別系統(tǒng)》總報告注意到，在35城中，蘭州2016年下半年至2017年上半年的房地產(chǎn)短周期風險度排在第四位，也就是說，對于蘭州樓市，仍然面臨著庫存去化的問題，投資存在一定風險。不過，報告同時也指出，風險度數(shù)值僅僅代表35城之間的相對比較概念，并非意味著排名靠前的城市就具有百分百的風險，也并不代表排名最后的城市沒有任何風險。

　　市場需求：蘭州排在第五位市場需求潛力較高

　　為了去蕪存菁，提高指標的精準性，該報告精選了影響未來一年市場的核心指標，包括市場需求、市場供應、市場供求、房價偏離度等4個一級指標，以及16個二級指標。并根據(jù)各指標對城市房地產(chǎn)市場的影響程度，予以權重賦值。其中，市場需求的相關指標為反向指標，其余為正向指標。

　　報告將市場需求分成三大層面，從人口面、經(jīng)濟面和財富面，對影響商品住宅需求的核心因素進行較為系統(tǒng)的梳理。綜合測算出未來1-3年，或者說是中短期，35城住宅需求潛力的排序。

　　從35個重點城市住房需求潛力綜合指標排名上看，35城之間的住房需求潛力分化比較明顯（注意：這里指代需求增長率，而非需求規(guī)模，數(shù)值僅體現(xiàn)不同城市間需求增長態(tài)勢的相對強弱）。排名第一的烏魯木齊，人口面、經(jīng)濟面、財富面皆比較強。排名第二的深圳，主要得益于外來人口占比高、小學生入學規(guī)模增長快、創(chuàng)新經(jīng)濟指數(shù)高。

　　蘭州排在第五位，位居西北五省會城市第二位，需求潛力高于西安和西寧、銀川。“排名越高的城市，說明市場需求潛力較高，企業(yè)進入風險較小。”該院研究員朱光表示，作為省會城市，蘭州在教育、醫(yī)療、就業(yè)等資源上，都具有一定優(yōu)勢，這對于甘肅其他市州的人們來說，具有極大的吸引力。

　　市場供應：蘭州排名最靠前供應壓力有所加大

　　近兩年35城住宅庫存整體呈現(xiàn)高位盤整并逐步下降的態(tài)勢，主要是2015年隨著樓市政策的逐步寬松，市場開始復蘇。雖然市場整體有所好轉(zhuǎn)，但由于城市分化嚴重，多數(shù)庫存較高的三四線城市土地供應和房屋新開工暫?；蚍啪?，也導致35城整體新房供應依舊放緩。因此，按照從拿地到開工、再到形成新房供應的一般周期判斷，預計未來一年（2016年下半年和2017年上半年），新房供應仍將減少，住宅庫存壓力進一步緩解。

　　市場供應方面，得分越高的城市，說明市場供應壓力越大，企業(yè)進入風險越大。從35個重點城市商品房供應綜合指標排名看，蘭州、太原、?？谂琶羁壳埃@示這些城市供應壓力有所加大，其中蘭州主要是土地成交量增幅明顯，太原則是商品住宅庫存及新開工量增幅較高，海口則是近幾年企業(yè)購地量增加明顯，房屋新開工量也快速上升。

　　市場供求：蘭州排第四位今年房價恐難強勢

　　這一綜合指標從35個城市的商品住宅供求關系、商品住宅現(xiàn)貨存銷比、商品房期貨存銷比等指標入手，通過標準化和加權平均等方式，預判和比較未來一年35城市場的供求壓力。得分越高，市場供求關系越失衡，供大于求越明顯，去化壓力越大，這類城市風險越高。

　　從35個重點城市商品房供求壓力綜合指標排名來看，呼和浩特、?？凇豸斈君R排名最靠前，而蘭州則排在第四位。報告認為，此類城市供大于求的情況比較突出，2016年房價恐怕難以強勢。

　　房價偏離：蘭州偏離度在負區(qū)間房價沒有大跌空間

　　報告依據(jù)全國35城2015年的房價收入比偏離度，和近兩年這些地區(qū)房價收入比偏離度的變化水平，分別按照一定權重進行量化處理，得出2015年全國35城房價收入比偏離度綜合排行榜。得分越高，房價偏離越大，市場風險越大。反之，則風險越小。透過2015年全國35個大中城市房價收入比偏離度綜合排名，報告對未來一年35城房價做了判斷。

　　房價收入比偏離度在0軸線以上，也就是偏離度屬于正區(qū)間的城市有23個，說明這些地區(qū)2015年房價收入比高于歷史均衡值，或者相比2014年偏離度有所擴大，說明區(qū)域房價偏高；處在偏離度負區(qū)間的城市有10個，其2015年房價收入比低于歷史均衡值，或者相比2014年偏離度有所縮小，說明這些地區(qū)房價相對平穩(wěn)，部分城市甚至依舊偏冷。處在偏離度正區(qū)間的城市數(shù)量大于負區(qū)間的城市，說明2015年全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“回暖”和“區(qū)域分化”雙重特征。

　　偏離度綜合排名靠前的城市，如深圳、上海、廈門，尤其是深圳和上海在2015年成為全國樓市龍頭，率先反彈，房地產(chǎn)市場熱度較高。但是報告認為在未來一年（2016年下半年-2017年上半年），由于承載了過大的上漲壓力，這三地樓市可能出現(xiàn)高位盤整、甚至略有下跌的走勢，尤其是深圳，2016第二季度深圳樓市已經(jīng)出現(xiàn)成交量下滑的跡象，未來一年，房價很可能出現(xiàn)回調(diào)。

　　值得注意的是，在35個重點城市房價收入比偏離度綜合指標排名中，蘭州排在倒數(shù)第五位，而其房價偏離度處于負區(qū)間，“蘭州的房價相對平穩(wěn)，去庫存仍然是主要任務”。朱光認為，未來一年，蘭州房價沒有大漲或大跌的空間，預計仍將保持穩(wěn)中有升的平穩(wěn)態(tài)勢。

　　綜合指數(shù)：蘭州風險度較大排在35城第四位

　　綜合市場需求、市場供應、市場供求、房價偏離等4個一級指標，通過數(shù)據(jù)標準化及德爾菲法賦予權重，最后得出2016年35個城市房地產(chǎn)短周期風險綜合指標得分。得分越高的城市，說明2016年市場偏弱，房價反彈驅(qū)動力弱，房企或個人投資的風險度偏大，機會度偏小。與之相反，得分越低的城市，2016年風險相對較小，房價反彈驅(qū)動力強，房企或個人投資的風險度較小，或者說機會度較大。

　　從35個重點城市房地產(chǎn)短周期風險評價綜合指標排名來看，得分排名前五位的城市是呼和浩特、?？凇⑻?、蘭州、長春。這幾個城市的共同點在于供求失衡，市場供應明顯大于需求，預計未來一年這類城市整體復蘇會較為緩慢，如何有效地刺激需求，消化市場庫存，將成為這幾個城市共同面對的樓市重要任務。

　　報告根據(jù)35城房地產(chǎn)短周期風險評價綜合指標得分，列出2016年35城風險度排名，主要指代2016年下半年至2017年上半年的市場風險程度。記者注意到，蘭州排名第4，風險度為62.0%；西安排名第6，風險度為47.6%；西寧排名第10，風險度41.5%；銀川排名第13，風險度37.9%；烏魯木齊排名第15，風險度33.5%。不過，報告同時也表明，這里的風險度數(shù)值僅僅代表35城之間的相對比較概念，并非意味著排名靠前的城市具有百分百的風險，也并不代表排名最后的城市沒有任何風險。

　　市場需求

　　城市　　　排名

　　烏魯木齊   1

　　深圳       2

　　蘭州       5

　　市場供應

　　城市　　　排名

　　蘭州       1

　　太原       2

　　?？?nbsp;      3

　　市場供求

　　城市　　　排名

　　呼和浩特   1

　　海口       2

　　烏魯木齊   3

　　蘭州       4

　　房價收入比

　　偏離度

　　城市　　　排名

　　深圳       1

　　上海       2

　　廈門       3

　　蘭州倒數(shù)第 5

　　綜合指數(shù)

　　城市　　　排名

　　呼和浩特   1

　　?？?nbsp;      2

　　太原       3

　　蘭州       4

　　長春       5

　　注：35個重點城市包括4個直轄市：北京、上海、天津和重慶；15個副省級城市：哈爾濱、長春、沈陽、濟南、南京、杭州、廣州、武漢、成都、西安、大連、青島、寧波、廈門、深圳，其中深圳、寧波、青島、廈門、大連屬于計劃單列市；16個地級市：石家莊、鄭州、南昌、太原、烏魯木齊、呼和浩特、長沙、貴陽、昆明、西寧、蘭州、銀川、南寧、福州、?？?、合肥。