9月7日，工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行等陸續(xù)發(fā)布有關存量首套住房貸款利率調整和操作事項的公告，對調整范圍、調整規(guī)則、申請方式、調整時間等關鍵細節(jié)作出明確指引。

 

　　按照公告，9月25日起，上述銀行將與存量個人住房貸款客戶就貸款執(zhí)行利率進行協(xié)商調整。符合條件的存量首套住房貸款客戶無需申請，銀行將于當日統(tǒng)一批量調整，且調整后的利率當日生效。

 

　　三個時間段貸款執(zhí)行不同細則

 

　　根據(jù)公告，可進行調整的存量貸款范圍包括：2023年8月31日（含當日）前已發(fā)放和已簽訂合同但尚未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，且貸款發(fā)放時套數(shù)性質為首套住房貸款或套數(shù)性質為二套住房貸款及以上，但當前已符合所在城市首套住房貸款政策。

 

　　對于LPR定價的浮動利率的存量房貸，按照2019年10月7日（含當日）之前、2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）、2022年5月15日（含當日）之后的時間段，分為三種情形分別作出調整細則，且遵循“一城一策”原則，最低可調整至原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限。

 

　　上述三個時間段的劃分依據(jù)來自于監(jiān)管層面當時的政策調整。2019年8月，人民銀行發(fā)布公告，自2019年10月8日起，全國首套房貸利率政策下限為LPR。2022年5月，人民銀行、原銀保監(jiān)會發(fā)布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，自2022年5月15日起，全國首套房貸利率政策下限調整為LPR減20個基點。

 

　　對于第一時間段的貸款，如當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限高于LPR，則將貸款加點幅度調整為當?shù)叵孪蓿蝗缳J款利率高于LPR則將貸款加點幅度調整為0，如貸款利率低于LPR則不調整。

 

　　對于第二時間段的貸款，如當?shù)叵孪薷哂谌珖孪?，則將貸款加點幅度調整為當?shù)叵孪蓿蝗缳J款利率高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為全國下限（即LPR+0基點），如貸款利率低于全國下限則不調整。

 

　　對于第三時間段的貸款，如當?shù)叵孪薷哂谌珖孪?，則將貸款加點幅度調整為當?shù)叵孪?；如貸款利率高于全國下限，將貸款加點幅度調整為全國下限（即LPR-20基點），如貸款利率低于全國下限則不調整。

 

　　對于固定利率或基準利率定價的存量房貸，需由客戶主動申請利率調整，先按相關要求轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再按相關調整規(guī)則調整貸款利率。

 

　　銀行主動批量下調

 

　　根據(jù)銀行公告，客戶可采取變更貸款利率和新發(fā)放貸款置換兩種方式，兩種方式調整的結果一致。從操作的便利性來看，后者所需的流程較多，所花的時間較長，為方便客戶，各銀行主要采取變更貸款利率方式，并將于9月25日起主動進行批量下調，無需客戶申請，利率調整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行。

 

　　此次存量房貸利率調整，銀行將主要調整貸款加點值形式，其它合同要素如貸款余額、剩余期限、重定價日、重定價周期等則不變?？蛻魺o需重簽貸款合同及補充協(xié)議。如果客戶選擇需新發(fā)放貸款置換的，一般則需要向貸款經(jīng)辦行提出申請。

 

　　多家銀行表示，“二套轉首套”、固定利率或基準利率定價且完成LPR轉換、不良貸款歸還積欠本息的房貸客戶可通過線上、線下渠道提交申請，但需要通過線下貸款經(jīng)辦機構渠道提交相關證明材料。上述客戶可于9月25日起提出申請，10月22日（含當日）前完成申請的，銀行將于10月25日對審核通過的業(yè)務進行集中統(tǒng)一利率調整。同時，多家銀行也提及，集中調整后仍可受理存量房貸利率調整申請，客戶可赴貸款經(jīng)辦機構進行辦理。

 

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，按照此次規(guī)則，部分年份購房的可以享受到“LPR+0基點”，部分年份購房者可以享受到“LPR-20基點”。這個政策實施后，多數(shù)城市降低房貸壓力的效果會比較明顯，尤其是一二線重點城市的購房者可以很快感受到“減負”的積極效果。

 

　　業(yè)內人士建議，銀行在發(fā)布此類政策方面，應盡量出臺具體例子的版本，用具體數(shù)據(jù)等形式幫助客戶理解。否則，會加大客戶咨詢量，增加銀行的客戶管理成本。