9月18日(農(nóng)歷八月十八)是每年的錢塘江大潮日，今年的這一天，頗似潮水高漲的杭州樓市來(lái)了個(gè)緊急剎車。

當(dāng)日晚間，杭州住房保障和房產(chǎn)管理局宣布，自9月19日起，在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。

杭州政府此舉，被地產(chǎn)圈人士稱為“限外令”，目標(biāo)非常明確，緩解G20之后外地投資客涌入導(dǎo)致的搶房熱。

外地人是杭州當(dāng)下購(gòu)房主力。透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，杭州樓市外地購(gòu)房群體占比不斷攀升，G20之后一周，外地人的購(gòu)買比例達(dá)39.3%，其中25.4%的外來(lái)購(gòu)房者購(gòu)買了兩套及兩套以上的商品房。值得一提的是，在杭州之前，蘇州、廈門分別在8月12日和9月5日出臺(tái)了相關(guān)限購(gòu)政策。

在新政出臺(tái)前，杭州市房管局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月18日當(dāng)天，杭州的新房和二手房的成交量達(dá)到5105套，創(chuàng)歷史新高。

在浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛看來(lái)，杭州目前的限購(gòu)政策，一是調(diào)控市場(chǎng)急劇升溫面臨的失序局面。二是限購(gòu)政策并非如2011年對(duì)外地人的禁購(gòu)政策。而是外地人可以購(gòu)買一套，限制投資性的多套。這一政策出臺(tái)后，對(duì)市場(chǎng)會(huì)有適度降溫的作用。

兩小時(shí)售罄

強(qiáng)臺(tái)風(fēng)“莫蘭蒂”已經(jīng)登陸，但在杭州市中心的各個(gè)角落，房產(chǎn)公司幾乎成了唯一拒絕在臺(tái)風(fēng)天放工的行業(yè)。

9月16日清晨6點(diǎn)，3000名購(gòu)房者出現(xiàn)在杭州東北部的廣廈天都城售樓處，讓開發(fā)商3300平方米的超大售樓處顯得格外擁擠。座位上，購(gòu)房者的表情隨著售樓處的變化而變化:忽而喜形于色，忽而情緒激動(dòng)。

在放盤的兩小時(shí)之內(nèi)，376套房源售罄，現(xiàn)場(chǎng)很多購(gòu)房者都不愿離去，一邊抱怨一邊拉著售樓員打聽下期開盤的情況。這個(gè)立項(xiàng)10余年的項(xiàng)目，此次的銷售均價(jià)超過(guò)了1萬(wàn)元/平方米，幾個(gè)月前，它的價(jià)格是6000元/平方米。

近兩個(gè)月，作為全國(guó)風(fēng)向標(biāo)的京滬深房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年9月的房?jī)r(jià)已創(chuàng)歷史新高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與2014年末相比，目前深圳、北京和上海二手房?jī)r(jià)漲幅分別為66%、48%和39%。在2016年樓市火爆的二線城市中，已有廈門、合肥、南京等先后出臺(tái)限購(gòu)、限貸政策，試圖給樓市降溫。

具體就杭州而言，進(jìn)入8月，杭州主城區(qū)的新房全部上調(diào)價(jià)格，其中單價(jià)漲幅最多已達(dá)萬(wàn)元，多數(shù)新盤捂盤惜售。

除了G20效應(yīng)，還有對(duì)亞運(yùn)會(huì)的預(yù)期和潛在的價(jià)值洼地……不管多少人唱衰，杭州房?jī)r(jià)仍舊不斷上漲。

9月12日，杭州樓市價(jià)格網(wǎng)上，集中出現(xiàn)了58個(gè)樓盤共74條信息的房?jī)r(jià)調(diào)整公示(8月以來(lái)申請(qǐng)的所有房?jī)r(jià)公示)，公示的內(nèi)容基本相同，即上調(diào)售價(jià)。

同是9月12日，封盤兩個(gè)月的“融科東南海”重新開盤，該樓盤位于杭州蕭山區(qū)，地段很偏，成交均價(jià)從9500元/平方米跳到了1.6萬(wàn)元/平方米，漲幅60%。第二天，該盤又把備案價(jià)格調(diào)到了2.8萬(wàn)元/平方米。位于錢江世紀(jì)城的綠地旭輝城，2015年的價(jià)格在2萬(wàn)元左右每平方米，現(xiàn)在的在售價(jià)格為4萬(wàn)元左右每平方米。

網(wǎng)簽系統(tǒng)癱瘓

在張立剛的印象中，這一波的杭州樓市行情，是慢牛之后又驟然而至的。

張立剛是杭州城北一家開發(fā)商在售樓盤的銷售經(jīng)理，春節(jié)過(guò)后，“還沒(méi)來(lái)得及籌劃新一輪的廣告怎么打，客戶就一撥撥上門了”。此后，杭州樓市逐步升溫，8月開始全線上漲。

這一波購(gòu)房熱潮中，杭州各個(gè)板塊的投資客都在增加。最為明顯的是城東新城和錢江世紀(jì)城這兩個(gè)區(qū)域，投資客比例超過(guò)了50%，光是外地的投資客就超過(guò)30%。

9月17日，位于錢江世紀(jì)城的恒基旭輝府在售樓處掛出了巨大橫幅，“歡迎溫州、上海、南京的看房團(tuán)”。除了長(zhǎng)三角的投資客，來(lái)自北京和廣州等地的投資客也加入了戰(zhàn)局。

透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，杭州樓市的外來(lái)購(gòu)房群體增長(zhǎng)較快，整體比例不斷攀升，8月份外來(lái)的購(gòu)房比例已達(dá)到33.8%。G20之后的一周，外地人的購(gòu)買比例達(dá)到了39.3%，外地購(gòu)房者的來(lái)源地亦進(jìn)一步擴(kuò)大。

張立剛說(shuō)，這一撥的外地投資人，主力并非來(lái)自溫州，而是上海。

張立剛坦言自己更喜歡來(lái)自上海的客戶，“素質(zhì)更高，更有目的性，有些人開著車帶著朋友一起來(lái)掃貨，也有的人坐著高鐵來(lái)，上午來(lái)晚上走，看得快、出手更快，一介紹就明白?；径际鞘状卧诤贾葙?gòu)房，小戶型如90平方米的比較受追捧。”

盡管規(guī)模數(shù)量不如來(lái)自上海的投資客，但溫州看房團(tuán)的身影并沒(méi)有消失。中秋期間，來(lái)自溫州的某個(gè)看房團(tuán)，一口氣在濱江地區(qū)買下了100套房，給當(dāng)?shù)氐匿N售市場(chǎng)帶來(lái)巨大震動(dòng)。

9月18日晚間，為了趕在限購(gòu)前夕完成簽約，開發(fā)商連夜組織購(gòu)房者簽約，網(wǎng)簽系統(tǒng)一度癱瘓。而據(jù)《錢江晚報(bào)》報(bào)道，對(duì)于無(wú)法趕到杭州的外地客戶，甚至有開發(fā)商的銷售人員拿著POS機(jī)，趕到上海讓客戶刷卡。

杭州樓市背后是整個(gè)地區(qū)持續(xù)火爆的市場(chǎng)。在土地市場(chǎng)上，杭州2016年1-8月的土地出讓金已經(jīng)高達(dá)1057.1億元，同比上漲210%。在成交的土地中，單宗土地超過(guò)10億元的地塊達(dá)33宗，占到全國(guó)的接近10%，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)7宗，溢價(jià)率超過(guò)50%的達(dá)21宗。

存銷比持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)較為明顯。2014年6月，杭州樓市存銷比為26個(gè)月，屬于樓市調(diào)整周期中的高水平。隨后該曲線持續(xù)下滑。到了今年7月份，存銷比跌至6個(gè)月，8月下跌至5.2個(gè)月。

失落的購(gòu)房者

9月17日晚，周軍很失落，最后時(shí)刻，他沒(méi)有拿下一套二手房。周軍今年35歲，目前是杭州一家金融機(jī)構(gòu)的高管，手頭有三套房，最近一套是春節(jié)后購(gòu)買的。

當(dāng)天下班后，周軍帶著老婆前往杭州九堡地區(qū)的遠(yuǎn)洋心里小區(qū)。此前中介帶他見(jiàn)過(guò)一次房東，90平方米的房子，房東要價(jià)218萬(wàn)元。這天晚上，他決定簽約，到現(xiàn)場(chǎng)后，房東直接加價(jià)30萬(wàn)元到248萬(wàn)元，少了不簽。

周軍對(duì)房東加價(jià)有準(zhǔn)備，但他的心理上線是加10萬(wàn)。連抽兩根煙后，他決定放棄這套房。

盡管沒(méi)有買成房，但這兩個(gè)月來(lái)，他已經(jīng)勸說(shuō)身邊的4位朋友買了房，其中包括一位孩子剛從大學(xué)畢業(yè)的老家親戚。親戚最后在九堡地區(qū)買了一套房，周軍全程陪同。一個(gè)月后，這套房的均價(jià)漲了6000元。9月18日晚上，他接到了親戚從老家桐鄉(xiāng)打來(lái)的電話，表示感謝，“哪天回老家要請(qǐng)你吃飯”。

讓周軍遺憾的不是被加價(jià)，而是“滿倉(cāng)踏空”的失落感。他手頭有現(xiàn)金140余萬(wàn)元，“錢放在手里，如果不立馬換成房子，心里不踏實(shí)”。

對(duì)于杭州白領(lǐng)王濤而言，這個(gè)九月對(duì)他注定是一個(gè)難熬的季節(jié)。王濤從7月開始看房，越看心里越發(fā)毛，9月18日，他最終選擇了放棄，“現(xiàn)在上漲的趨勢(shì)讓人根本就喘不過(guò)氣來(lái)，爸媽一輩子攢了幾十萬(wàn)元，一個(gè)禮拜內(nèi)就可能完全蒸發(fā)了” 。

誰(shuí)能想到，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，行情太好也不全是好事兒。

9月14日，杭州市房管局作出決定，對(duì)九龍倉(cāng)瓏璽警告通知，要求該項(xiàng)目7個(gè)工作日一次性開盤，10個(gè)工作日做書面整改報(bào)告。此前的今年7月，該樓盤有客戶繳納了10萬(wàn)元認(rèn)籌金，因?yàn)榉績(jī)r(jià)迅速上漲，項(xiàng)目一直不開盤，被購(gòu)房者共同向主管部門舉報(bào)。

杭州另一家開放商在今年8月計(jì)劃漲價(jià)，有營(yíng)銷人員趕在漲價(jià)前積極賣房，后被開發(fā)商辭退，原因是房子賣得太快。

這輪樓市上漲，與眾籌買房、理財(cái)資金，以及首付貸等金融杠桿進(jìn)入樓市也不無(wú)關(guān)系。

在杭州已經(jīng)有一套房的夏一樹，近期與幾位朋友以眾籌的方式又買了一套房。

A股18家上市銀行半年報(bào)顯示，18家上市銀行上半年新增房貸2萬(wàn)億元，占同期新增貸款額度的45.46%。

《人民日?qǐng)?bào)》在9月12日的文章中稱，長(zhǎng)期來(lái)看，投機(jī)炒作帶來(lái)的“高燒”難以持續(xù)，樓市重新回歸理性健康發(fā)展仍是大概率事件。