漲幅驚人!廈門何以成為中國(guó)房?jī)r(jià)最貴二線城市

3月份以來(lái)漲幅一直都穩(wěn)居全國(guó)前四，二線城市廈門何以比肩深上北?

楊冰柯

限貸并沒有阻止廈門房?jī)r(jià)上天的步伐。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月份廈門新建住宅均價(jià)為27260元/平方米，僅次于深圳、上海、北京。不僅如此，從環(huán)比漲幅上來(lái)看，廈門7月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲4.05%，漲幅也居全國(guó)第四。

今年3月份以來(lái)，廈門房?jī)r(jià)位居全國(guó)前十，漲幅甚至在三四月份位居全國(guó)前兩位。這個(gè)2015年GDP排名為全國(guó)52位的城市，房?jī)r(jià)何以比肩深上北?

供不應(yīng)求，是廈門房?jī)r(jià)這一波上漲的根本原因。

自2010年來(lái)，在廈門常住人口中，差不多有一半人口屬于凈流入。根據(jù)廈門市統(tǒng)計(jì)局，2015年全市五成以上常住人口戶口登記為其他城市。每年過半的人口凈流入可以一部分解釋廈門房?jī)r(jià)一直的穩(wěn)步上升。

一位本土開發(fā)商稱，自他2010年來(lái)廈門后，除了2011年及2013年年底的短期回落，其他時(shí)間廈門房?jī)r(jià)都是處在波峰的位置。

克而瑞廈門高級(jí)分析師歐磊稱，廈門現(xiàn)在樓盤集中程度都不高，開發(fā)商在售很少超過兩個(gè)盤的，很多樓盤都已經(jīng)斷糧，而之前在售的這半年多來(lái)部分都已進(jìn)入尾聲。

土地市場(chǎng)上半年表現(xiàn)又加劇了供求緊張的關(guān)系。廈門上半年共出讓3幅地塊，40多萬(wàn)平方米。其中4月22號(hào)土拍出來(lái)的島外同安地王，樓面價(jià)超2.5萬(wàn)/平方米，這一度引起市場(chǎng)上恐慌性購(gòu)買?？硕饠?shù)據(jù)顯示，廈門4月份住宅成交量接近60萬(wàn)平方米，位居廈門成交面積歷史上第三高位。

泰合廈門區(qū)域營(yíng)銷副總經(jīng)理韋彥鴻告訴界面新聞?dòng)浾?，泰合廈門院子的銷售量處在廈門的銷冠位置，去年銷售額為36億，今年銷售額已達(dá)27億，公司對(duì)廈門市場(chǎng)比較看好，還會(huì)繼續(xù)加大對(duì)廈門的投入。

但廈門樓市火爆上漲趨勢(shì)還能持續(xù)多久?

歐磊告訴界面新聞?dòng)浾?，廈門投資客的占比還是比較穩(wěn)定的，短期投機(jī)在二手住宅市場(chǎng)會(huì)比較明顯。由于新房住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的去剛需化趨勢(shì)，廈門房?jī)r(jià)已對(duì)剛需客戶產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)，預(yù)期未來(lái)廈門投資客會(huì)增多。

以泰合廈門院子為例，韋彥鴻稱，由于項(xiàng)目本身定位在改善型為主，客戶比較穩(wěn)定。項(xiàng)目上投資客的比例占20%左右，由于看中廈門的環(huán)境好，主要以北京來(lái)的投資客居多。

但明顯的漲幅還是讓政府對(duì)樓市實(shí)施了政策收緊。7月15日廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局出臺(tái)了關(guān)于樓市的7條收緊政策，其中信貸政策就有兩條。

歐磊對(duì)此表示，7條政策中增大土地供求的政策比較亮眼，其他都比較虛，信貸政策同樣是老面孔，變化幅度不是很大，不能從根本上解決供求緊張的關(guān)系，沒有實(shí)質(zhì)作用。

上述廈門本土開發(fā)商表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)，“政策帶來(lái)的客戶敏感反應(yīng)暫時(shí)沒有明顯的體現(xiàn)。”

根據(jù)克而瑞的監(jiān)測(cè)，政策出臺(tái)的那周反而是成交一個(gè)半月以來(lái)最高的。房產(chǎn)局官網(wǎng)并沒有及時(shí)更新7月新盤入市的幾百套成交量，成交表現(xiàn)仍然良好，歐磊稱，龍湖春江彼岸開盤就是90%的成交量。

房?jī)r(jià)的最終決定因素還是供求關(guān)系，雖然限貸政策對(duì)購(gòu)房群體及購(gòu)房門檻規(guī)定了限制，但由于市場(chǎng)供應(yīng)的增加，供求關(guān)系將會(huì)有所改變。

大批的土地供應(yīng)正在規(guī)劃中。廈門國(guó)土房產(chǎn)局公告顯示，8月26日將集中出讓6幅商住用地，面積達(dá)287140.33平方米。同時(shí)7月15日房產(chǎn)局出臺(tái)的政策也強(qiáng)調(diào)，未來(lái)三年將增加600萬(wàn)到650萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)量，也就是說未來(lái)平均每年將會(huì)有至少200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)。

不過即便是土地供應(yīng)增加，歐磊認(rèn)為，從短期來(lái)看，廈門房?jī)r(jià)還是會(huì)平穩(wěn)上漲，從目前的庫(kù)存來(lái)看，市場(chǎng)依然是明顯的供不應(yīng)求。