天慶進軍珠海拿地75畝 韓慶：賠本也要打響品牌
大西北網(wǎng)訊 2012年10月8日，華發(fā)剛拍下今年珠海首宗溢價土地，溢價率達到18%。但只過了17天，這個記錄就被刷新。來自甘肅的晉商投資發(fā)展股份有限公司、蘭州天慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合拿下位于三灶金海岸大道南側(cè)的地塊。該地塊面積約為5萬平米，以樓面地價1800元/平方米的底價起拍，最終以3020元/平方米被競走，溢價率達67.78%。
就此，記者第一時間采訪了蘭州天慶房地產(chǎn)有限公司董事長韓慶。他告訴記者，該項目拿地的價格也許稍微超出自己預(yù)期，這有可能使得該項目利潤很薄甚至無利可圖。但天慶公司主要是以該項目作為突破口，在珠海打造天慶的品牌。
溢價率高達67.78%
10月26日，珠海土地房產(chǎn)交易中心掛出成交公告，宗地編號為“珠國土儲2012-09”位于金灣區(qū)三灶鎮(zhèn)金海岸大道南側(cè)的地塊成功拍出。競得者為晉商投資發(fā)展股份有限公司、蘭州天慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。宗地面積為51080.8平方米，規(guī)劃土地用途為商業(yè)住宅用地。
該地塊成功拍出后，記者采訪了天慶集團董事長韓慶了解到，當(dāng)時與該公司一起競拍該地塊的還有華發(fā)下屬的一個子公司。經(jīng)過61輪的競價，來自甘肅的兩家公司最終聯(lián)手拿下這塊地。該地塊起始樓面地價均為人民幣1800元/平米，上述兩家開發(fā)商以3.86億元的價格拿下該地塊，折合樓面地價約3020元/平米。
對于這塊地的價格，珠海業(yè)內(nèi)人士都覺得價格相對于當(dāng)前的市場而言相對偏高。“3020元/平米的價格，開發(fā)后必須賣到8000元/平方米以上的毛坯價格才能賺到錢。”珠海某發(fā)展商告訴記者。
“這樣的價格，必須只有開發(fā)豪宅才有可能賺錢。這對開發(fā)商的開發(fā)能力和資金實力要求非常高。而這家公司我們都不了解他們的背景。不知道它到底有沒有水土不服的現(xiàn)象。”某業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
記者也了解到，當(dāng)前該地塊周邊主要在售樓盤有萬科城市花園、德威日光海岸、新世界康橋等。這幾個項目均價均超過7000元并帶裝修。而整個金灣區(qū)售價最高的高層住宅則為時代山湖海9500元均價帶2300元裝修，保利香檳國際8500元均價帶1500-2000元裝修。
項目可能賠本賺吆喝？
對此，韓慶表示，天慶公司之所以要拿這塊地，正是因為當(dāng)前市場比較低迷，拿地價格較低。但最終經(jīng)過競拍以后，價格確實出乎意料。“這個價格確實使得我們這個項目利潤很低，甚至無利可圖。”韓慶說。
但他也告訴記者，天慶集團對這塊地志在必得。因為集團對珠海房地產(chǎn)市場覬覦已久。從去年開始，集團就派出調(diào)研團隊到珠海，并對珠海較為知名的樓盤如華發(fā)、金地、萬科、中信等進行調(diào)研。
因此對于這塊地，天慶集團更多是當(dāng)作打進珠海的敲門磚。“我們之前在珠海沒有開發(fā)過任何項目。珠海人都不了解我們這個品牌。因此要在一個地方扎根，就必須要舍得付出。而這塊地只是5萬平方米，總建筑面積也只是12萬平方米（容積率≤2.5）。如果這個項目有所虧本，代價也不算特別高。”韓慶說。“我們并不是想撈一把就走，還是希望能夠在珠海打造我們的品牌的。”
他還告訴記者，天慶集團之所以選擇進軍珠海市場。一方面是看到珠海獨特的環(huán)境資源吸引了很多外地人到珠海置業(yè)。“據(jù)我所知，珠海有一半以上的房子是銷售給內(nèi)地的有錢人。而我們公司在甘肅、山西等地有著雄厚的開發(fā)經(jīng)驗。因此我們的優(yōu)勢在于知道山西、甘肅以及周邊等中西部城市的高端客戶喜歡什么樣的產(chǎn)品。”
而天慶之所以選擇在這個時機介入，也是因為當(dāng)前市場正處于最低迷的時候。“如果房價一直在漲。我們現(xiàn)在就不會拿地?，F(xiàn)在應(yīng)該是市場的最低點。而我們看好今后兩年中國房地產(chǎn)會筑底回暖。因此這個時機介入是比較好的。”韓慶說。
也正因做好了沒有利潤甚至虧本的準(zhǔn)備，韓慶告訴記者，集團并未計劃將這個項目打造成豪宅，而是以中高端產(chǎn)品進行定位。
據(jù)了解，甘肅天慶房地產(chǎn)集團有限公司成立于2000年，是一家集房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、商貿(mào)娛樂、教育為一體的綜合性企業(yè)集團，具有一級開發(fā)資質(zhì)。天慶集團旗下?lián)碛刑m州天慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、甘肅天慶物業(yè)管理有限公司、甘肅天慶商貿(mào)娛樂有限公司、集團天水分公司和天慶實驗中學(xué)、天慶不動產(chǎn)有限公司等。十年來，該集團開發(fā)面積累計150余萬平方米。
業(yè)界觀點：看好三灶未來發(fā)展
對于這塊地，珠海很多業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，地價對于當(dāng)前的市場來說確實偏高。但不可否認(rèn)，地塊本身是一塊優(yōu)質(zhì)土地。由于項目開發(fā)周期一般要兩年以上。因此開發(fā)商高價拿地，也是看珠海尤其是金灣三灶的發(fā)展?jié)摿Α?/div>
(責(zé)任編輯：鑫報)
“這塊地是今年溢價率最高的地。但其實去年三灶就拍出過4300元/平方米的地。在這之前，銀通拿的地也達到2800元的均價。因此這樣的價格其實也談不上太高。”和勝堂總經(jīng)理張舸說。
他還認(rèn)為，該地塊位于金海岸大道南側(cè)，蒞臨金海岸大橋。因此未來有很強的發(fā)展?jié)摿?。首先，三灶片區(qū)將會發(fā)展倉儲、物流來與橫琴進行產(chǎn)業(yè)對接。該區(qū)域由于萬科城市花園、新世紀(jì)康橋等項目進駐，帶動了周邊配套設(shè)施逐步完善。雖然配套談不上很高檔，但基本該有的都有。因此，依托著這些利好，這塊地將來還是有不俗的潛力的。
合富輝煌項目總監(jiān)王軍也認(rèn)為，三灶地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和珠三角其余城市的鎮(zhèn)區(qū)不同。這里的高附加值產(chǎn)業(yè)較多。像醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)都很發(fā)達，因此會帶來大量的高素質(zhì)人口。
指標(biāo)意義or典型個案？
單從溢價率來看，“珠國土儲2012-09”可以算是本月份甚至本年度土地市場一個小小的高潮。但在這之前，市場已有鋪墊。本月份，算上這塊地，珠海土地市場一共有五塊商住用地順利出讓。其中，華發(fā)分別拿下唐家灣港灣大道東側(cè)、總部南路北側(cè)以及珠海大道的“大風(fēng)車”地塊兩塊地。時代地產(chǎn)10月24日拿下西區(qū)平沙鎮(zhèn)升平大道北側(cè)，總面積約8萬平方米的兩塊商住用地。而這一切僅發(fā)生在三個星期以內(nèi)。
從九月份開始，珠海土地市場就開始呈上升趨勢。9月新增掛牌土地10宗、成交5宗；9月珠海終于實現(xiàn)了2012年的首宗商住用地成交，長達10月之久無商住用地成交的局面終被打破。成交的五宗土地中有2宗商住土地。而到10月份，商住土地成交數(shù)上升到5宗。
但對于土地市場回暖的說法，部分業(yè)內(nèi)人士持較為保守的態(tài)度。“很多土地成功出讓，珠海還是地塊本身的優(yōu)質(zhì)性。只能作為個案分析。去年市場處于調(diào)控中，西區(qū)也成功拍出4300元的地王，而這塊地對后市任何帶動都沒有。”左岸地產(chǎn)總經(jīng)理李炳亮認(rèn)為。
但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，10月份5宗商住土地順利成交，對市場來講確實是積極的信號。“當(dāng)前開發(fā)商拿地的信心確實高了很多，他們更多還是看好明年以后的市場。”張舸說。“而從現(xiàn)在的情況來看，拿地的成本還是較低的。”
王軍也認(rèn)為，今年上半年，由于調(diào)控較為嚴(yán)厲，市場走勢不明朗，開發(fā)商拿地趨于保守。從下半年開始，市場筑底企穩(wěn)的態(tài)勢已經(jīng)很明朗，因此開發(fā)商也開始為未來進行土地儲備。“當(dāng)前市場還談不上回暖。但開發(fā)商不可能等到所有利好都兌現(xiàn)才開始拿地。”王軍說，“這一個月土地市場的走勢具有指標(biāo)意義。下一階段土地市場也許不會大規(guī)模的溢價發(fā)生。但開發(fā)商拿地的意愿會逐漸增強。”
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